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Chimenea defectuosa,actuaciones y junta vecinal.

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Actualizado 10/12/2017
274 lecturas acumuladas
13  mensajes
Autor
Tema
Fecha
abr.-2008
18 mens.
Usuario Circunstancial
28/11/2017 11:35

 

Resulta que en nuestra promoción de viviendas en Vielha se hicieron fatal las chimeneas,de tal manera que hemos estado 8 años encendiéndolas con gran peligro e incluso hubo un incendio en uno de los bloques.

A mi modo de ver esto representa una negligencia tremenda por parte de los profesionales que firmaron y dieron visto bueno a la instalación y habría que reclamarles judicialmente con exigencia mínima de que se hagan cargo de subsanar todo lo que sea necesario y que es mucho,todo más bien de arriba a abajo.

El problema es que el administrador dice,que como la promotora quebró es muy complicado,largo y costoso sin garantía ninguna de que tenga éxito,por lo que hay propietarios que prefieren que costeemos entre nosotros toda la obra,en la que podemos salir por unos 5000 € cada vivienda nada menos.

Como la promoción se encuentra en Vielha y por tanto bajo la ley del código catalán se entiende que harían falta 4/5 de votos y porcentajes para llevar adelante una obra de estas características,pero para la próxima junta han introducido en el orden del día en el que pretenden que los vecinos nos posicione mos y decidamos en votación lo siguiente (textual):

"VOTACIÓN PARA DETERMINAR SI LAS ACTUACIONES PROPUESTAS EN EL EXPEDIENTE DE REPARACIÓN DE CHIMENEAS DE TEJADO DEL EDIFICIO SE CONSIDERAN INNOVACIONES FISICAS QUE AFECTEN A LA SEGURIDAD DEL EDIFICIO O SIMPLEMENTE INNOVACIONES FÍSICAS."

Es decir que pretenden que nosotros hagamos esto porque,según el administrador,caso que decidamos que es una innovación que afecta a la seguridad la mayoría requerida pasaría a ser simple.

Yo esto lo interpreto como una triquiñuela para hacer lo que quieren y porque quieren evitar a toda costa una reclamación y demanda legal,ya se sabe que en estos sitios se conoce todo el mundo y puede haber muchos intereses.

¿Qué pensáis de esto?,¿tiene lugar y es procedente que el administrador introduzca ese punto del orden del día en el que,a mi modo de ver,pretenden que los vecinos votemos e incluso valoremos un artículo de ley que afecta de forma tan definitiva a la votación de una obra tan importante?

Por favor,se agradecerá enormemente ayuda,opiniones y consejos cualificados.Muchas gracias por adelantado.

 

oct.-2017
20 mens.
Colaborador
28/11/2017 21:13

En mi opinión, el acuerdo relativo a las obras de reforma de las chimeneas requiere mayoría simple. Y ello porque no hay una previsión expresa, en el libro quinto del Código Civil, que requiera una mayoría cualificada. Tengo en cuenta para ello, con carácter principal, el artículo 553-25, 2) f), que viene a declarar el listado de acuerdos que se deben adoptar por mayoría simple, como un listado abierto, y no un listado cerrado. Un sistema de “numerus apertus” y no de “numerus clausus”.

Dicho lo anterior, el acuerdo que se somete a votación lo que viene a hacer es crear mayor confusión entre los propietarios. Es más, me resulta hasta rocambolesco.

  1. Pretender someter a consideración de los propietarios qué “norma jurídica” es la que hay que aplicar (a la carta), carece absolutamente de sentido. Si hay alguna duda sobre la norma a aplicar lo conveniente sería solicitar un dictamen jurídico.
  2. El acuerdo sometido a votación no fomentará precisamente las buenas relaciones de vecindad.

En cualquier caso, una mínima diligencia, con independencia de que se decidiera algún día interponer algún tipo de acción judicial, obligaría a requerir a todos los actores que hayan intervenido en esa construcción la responsabilidad (solidaria) correspondiente, con la finalidad de evitar una prescripción de la acción. Además, es perfectamente compatible con la realización de las obras por los propietarios.

Reclamación que debería hacerse a cada uno de los posibles responsables (promotor, arquitecto, aparejador, etc). 

Cualquier procedimiento judicial es complicado, tiene sus costes (y costas), y en cuanto a la duración ésta es indeterminada. Pero un dictamen jurídico apoyado en un dictamen pericial puede orientar a los propietarios sobre las posibilidades de éxito de una reclamación, sin descartar la posibilidad de acudir a los tribunales por unos argumentos genéricos.

 

CAUSAE FINCAS
Abogado y Administrador de Fincas Colegiado
contacto@causae-fincas.es
web: https://www.causae-fincas.es
Contamos con la colaboración de profesionales expertos en vivienda que os ayudarán a resolver todas vuestras dudas. Si deseas formar parte del equipo de colaboradores escríbenos
abr.-2008
18 mens.
Usuario Circunstancial
28/11/2017 23:44

Muchas gracias Causae_Fincas.Respecto a la opinión sobre las mayorías,¿sería la misma tratándose como se trata de Cataluña? (la vivienda está allí),tenía entendido que en este aspecto había diferencias...

 

oct.-2017
20 mens.
Colaborador
29/11/2017 10:26

El régimen de mayorías que le he comentado anteriormente es el que dispone la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.

CAUSAE FINCAS
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abr.-2008
18 mens.
Usuario Circunstancial
29/11/2017 12:19

Perdón,lo entendí mal.

¿Y el punto que dice lo siguiente como lo interpreta en referencia al caso?:

2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:
b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.

Gracias de nuevo Causae_Fincas!

oct.-2017
20 mens.
Colaborador
29/11/2017 12:47

Pues lo interpreto igual que usted, por meridianamente claro. 

La cuestión es que considero que no es de aplicación este precepto que cita, y sí el que le comenté anteriormente.

Y sigo opinando lo mismo, precisamente en los antecedentes que usted cita: “...hemos estado 8 años encendiéndolas con gran peligro e incluso hubo un incendio en uno de los bloques.”

Siendo exigible para la seguridad del inmueble, y por el momento ésto es incontestable, habrá que acudir al régimen de mayoría simple del artículo 553-25, 2) f). 

Si usted pretende convencer al resto de los copropietarios de que las obras no son exigibles para la seguridad del inmueble, aporte un informe pericial de un experto en la materia que apoye sus conclusiones, de esta manera tendrá alguna opción de conseguir que sea aprobado por mayoría cualificada.

O mejor aún, exponga al resto de los propietarios que no se les puede dejar a ustedes la carga de determinar si es, o no, una medida exigible para la seguridad el inmueble. Que lo conveniente es que se cuente con el dictamen o pericia de un experto. Al menos, no recaería sobre la propiedad la responsabilidad a que hubiera lugar. 

Además, el informe podría incluir una pericia sobre los defectos constructivos, de diseño y/o ejecución, lo que les permitiría usarlo en un procidimiento judicial contra los agentes responsables.


Editado por Causae_Fincas 29/11/2017 12:47
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abr.-2008
18 mens.
Usuario Circunstancial
29/11/2017 16:13

Por último,y sin querer abusar más de la estimada ayuda,¿qué opina sobre la vinculación si finalmente acaba saliendo la posibilidad también planteada en el orden del día de asumir la comunidad el arreglo de  toda la instalación,cuyos gastos pueden ser de unos 5000 euros por vivienda,por mayoría simple?

Me refiero a lo que se dice aquí en el punto 2:

Vinculación de los acuerdos 

1. Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.

2. No obstante lo establecido por el apartado 1, los propietarios disidentes no están obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad. Los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicándole el índice general de precios de consumo.

3. Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio corren a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios. Si derivan de una decisión judicial conforme al artículo 553-25.5, la autoridad judicial es quien fija su importe en función de los gastos ordinarios comunes de la comunidad de propietarios.

4. Los propietarios que, sin causa justificada, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren responden individualmente de las sanciones que se impongan en vía administrativa.

oct.-2017
20 mens.
Colaborador
29/11/2017 19:05

Su caso se encuentra en el supuesto de los contemplados en el apartado 3 del 553.30, que ha de regirse por la regla general (ap. 1) de obligatoriedad y vinculación de los acuerdos comunitarios.

Siguiendo los criterios de la Audiencia Provincial de Barcelona:

El apartado 1 parte de una regla general: "Los acuerdos obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes",partiendo de esta premisa la propia norma introduce una excepción que desarrolla en el apartado 2, al que se remite. El apartado 2 establece que "Los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no obligan ni vinculan a los propietarios disidentes"; de su redacción se deduce que para que el acuerdo no vincule a los disidentes (quienes hayan votado en contra del acuerdo en junta o hayan manifestado expresamente su oposición conforme a lo dispuesto en el art. 553-26.3 ) es preciso que concurran dos presupuestos:

a) que se trate de acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a (nuevos) servicios comunes y

b) que el importe del total gasto acordado sea superior al indicado parámetro.

Y el primer presupuesto no se cumpliría en su caso.

La excepción al principio general de contribución de los propietarios al sostenimiento de los gastos -que no es susceptible de aplicación analógica a un supuesto no comprendido en la norma- que prevé el  artículo 553-30.2 del CCCat., sólo se refiere a las innovaciones físicas o mejoras no exigibles, también llamadas suntuarias, por tanto a aquellas que afecten a la estructura o configuración exterior del edificio o a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas a que se refería el artículo 553-25-3 en su anterior redacción.

La decisión que se somete en la junta no supone el establecimiento de una instalación o servicio común "nuevo". Se trata, simplemente, de una obra encaminada a reparar el  mal funcionamiento de un elemento preexistente que encaja, por tanto, en las de carácter necesario a que se refieren los artículos 553-38.3 y 553-44 y CCCat ., esto es, aquellas que tienen por objeto la conservación de los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente, así como mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones.

Para su aprobación en junta no es precisa mayoría cualificada ( art. 553-25 CCCat .), vinculando el acuerdo "a todos los propietarios, incluso a los disidentes" ( art. 553-30 del CCCat ., apartado 1). 


Editado por Causae_Fincas 29/11/2017 19:08
CAUSAE FINCAS
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abr.-2008
18 mens.
Usuario Circunstancial
29/11/2017 19:45

Pues creo que me queda claro que tendré que aguantarme,dado que mi postura de la reclamación no vá a ser suficientemente secundada por diferentes motivos,y la de asumir de nuestro bolsillo la obra vá a salir adelante casi seguro si vá por mayoría simple,ya que nos conocemos todos y algunos (somos sólo 8 viviendas y 2 locales) manejan dinero y prefieren esta opción para aprovechar y hacerse también obras en casa,amén de evitarse situaciones judiciales con gente conocida a fín de cuentas.En fín…

Por lo menos ya iré mentalizado y resignado de antemano a la obra,así me evitaré ni discutir.

Muchísimas gracias por la ayuda y la paciencia.

Saludos.

abr.-2008
18 mens.
Usuario Circunstancial
01/12/2017 09:44

Por otra parte,aunque esto sea así,¿puede emprenderse una obra de esta naturaleza si no está previamente avalada,firmada y garantizada por un arquitecto? Porque me parece que no es así..

Aparte,¿pueden obligarme a hacer obra en mi propia casa si,como parece,quieren intervenir en todo el recorrido y para ello necesitan picar,hacer boquete y todo lo que ello conlleva en cada vivienda?

Es que me parece demasiado que tengamos un defecto estructural de obra pero que no quieran reclamarlo judicialmente (ya que de otra manera es imposible),que por tanto tengamos que sufragar nosotros todo el elevado costo,que pueda no estar garantizada 100 % la seguridad y la responsabilidad de la intervención y que además digan que tengo que dejar que me destrocen la casa y en consecuencia tenga que hacer otra obra para reparar todo y volver a dejarlo en las mismas condiciones que lo tengo.

¿No puedo yo también exigir esas garantías y esa responsabilidad como mínimo?

 

oct.-2017
20 mens.
Colaborador
01/12/2017 11:35

Claro que puede exigir que las obras se ejecuten con todos los requisitos legales y técnicos que correspondan.

Necesitará algo más que una presunción para acreditar que no se cumplen esos requisitos.

Y en cualquier caso seguramente se vería obligado a impugnar el acuerdo correspondiente y acudir a los tribunales.

Respecto a los perjuicios que le puedan causar las obras, tenga en cuenta que el resto de los propietarios también sufrirán unos perjuicios (y quién sabe si mayores a los suyos), con lo que estaríamos entrando en un terreno poco recomendable, imagínese que usted tuviera que contribuir a los gastos de la comunidad de propietarios por causa de los perjuicios del resto de los propietarios (el local que por causa de las obras pierde clientela y/o ventas, etc).

Si hubiera sido usted el único que tuviera que soportar las obras sí podría exigir la constitución de una servidumbre temporal y con ello la indemnización de los gastos o daños ocasionados (Art. 553-39), pero al ser la ejecución de la obra una afectación general la constitución de la servidumbre temporal se podría considerar como un abuso del derecho.

No olvide que usted está legitimado para exigir judicialmente a los agentes que intervinieron en la construcción los daños y gastos generados por esta obra (antes de ejecutar la obra necesitaría que un perito realizara su dictamen). 

 

CAUSAE FINCAS
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abr.-2008
18 mens.
Usuario Circunstancial
01/12/2017 19:52

Dadas las circunstancias me bastaría con que un arquitecto responsable garantizase la obra con su firma.Espero que esté en la junta y así sea,veremos.

Gracias.

 

abr.-2008
18 mens.
Usuario Circunstancial
10/12/2017 23:15

Causae_Fincas dijo:

No olvide que usted está legitimado para exigir judicialmente a los agentes que intervinieron en la construcción los daños y gastos generados por esta obra (antes de ejecutar la obra necesitaría que un perito realizara su dictamen). 

Hola,ya tuvímos la junta y todo transcurrió como estaba previsto,es decir que la obra finalmente la vamos a llevar adelante asumiéndola los propietarios.En cuanto a la posible reclamación global está prácticamente descartada,por lo que quisiera preguntar sobre la posibilidad que me apuntó en lo citado,como podría emprender estas acciones.…

Si me puede asesorar le agradecería.

 

 

sep.-2008
778 mens.
Administrador
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