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A
alba271
20/12/2021 21:26

Cambio administrador.

Dudas sobre como debe gestionar el nuevo administrador

721 lecturas | 8 respuestas

Hola 

En mi Cdad. en J.G. (no asistí), al inicio de la misma invitaron al secretario/adm. a abanonar la misma comunicándole que deeaban  cesarle, ignoro si el nuevo que pretenden contratar,  se unió mas tarde a la junta para levantar acta.

Al día siguiente pusieron un cartel en el patio, indicando  día y hora 19:00 h. sin mas; (ni O. D.),  para la presentación del nuevo adm., el cual se negó a responderme de cómo  presentaba las liquidaciones trimestrales, la nueva presidenta, no quiere hablarme ni que le hable,  en la celebración de un acto de la Cdad., por tres veces le he pedido fotocopias de la documentación que,  ese señor le dejó, indicándole me diga el coste de las mismas para abonárselo y las tres  ha devuelto  mi petición, a mi buzón. Siempre ha actuado como si la Cdad. fuese su cortijo particular y los demás se lo pasan.

El caso es que el antiguo Adm. no ha llevado las cuentas correctamente, pero esto solo  lo se yo,  pues controlo las cuentas del banco.  En el último ejercicio en una de las partidas de gastos en el banco se han pagado  1.858’12 E.  y en cambio en las liquidaciones trimestrales solo nos ha cargado  1.525’14 E., además hay otro recibo de luz de  otro ejercicio anterior que tampoco se nos ha cargado su importe, en total son 402’91E.     Llevo todo el ejercicio avisando al presidente de que no se están llevando bien las cuentas, entiendo que si no se nos han reflejado esas cantidades en las liquidaciones, entonces  no estamos al corriente de los pagos, con lo cual los acuerdos que se hayan podido tomar en la J. G. y en  la siguiente, que no se  hizo en tiempo y forma, no serían válidos.  Agradecería,  si alguien me puede informar al respecto, si estoy en lo cierto o no.

En la J. G. del ejercicio anterior, sabiendo  que mucho/as de lo/as propietario/as no estaban contento/as con el Adm. (yo menos aun)  presenté un presupuesto de otro Ad.,  que nos salía casi 700 E. mas ecómico, solo del seguro ya  nos ahorrábamos mas de 300 E. y eso con la misma compañía de seguros, mismas garantías y mas capital asegurado en todos los enunciados,  un 33’05%  menos.  También el mantenimiento del ascensor nos costaba un 17’43 % menos.  Solo hubo 3 votos a favor de seguir con el mismo Adm., el mío en contra y los demás abstención.

Con todo esto, la presidenta entrante,  ha  presentado  un presupuesto que nos sale casi 1.000 E. mas caro  que el que yo presenté el año anterior.  Me pregunto, ¿acaso  quien representa a la Cdad. no debería velar por aportar lo mejor para todos?  Y si se presenta una contrapartida de un presupuesto, ¿este último no debería ser mas favorable en  precio y  calidad del servicio, para la Cdad?.  Ya se que lo que manda es lo que se vote, pero si el anterior Adm.,  no  ha llevado las cuentas correctamente  y  en realidad  se deben esos 402’91 E. no estando nadie al corriente no quedarían invalidados los acuerdos de cese del antiguo  y  contrato del nuevo?  Gracias de antemano a quien me aporte alguna aclaración.

 

carolinevega
carolinevega
22/12/2021 20:49
Pues dado que su comunidad funciona un tanto anarquicamente y de espaldas a la LPH, es lógico y normal que ocurra todo lo que cuenta
A
alba271
22/12/2021 20:06
Carolinevega, no se venía aprobando presupuesto de gastos, solamente cuando hay que realizar gastos extras por obras de rehabilitación, etc., se aprueban las derramas del gasto correspondiente, y teniendo cada inmueble un tanto % asignado, se entiende que cada cual ha de contribuir con su tanto %, si no se le excluye, expresamente, cuando se aprueben los gastos.
carolinevega
carolinevega
21/12/2021 23:51

Se que a partir del 6 de octubre de 2015 por medio de la Ley 42/2015 de 5 de Octubre el artículo 1964 Código Civil fue modificado, estableciéndose un plazo de prescripción para las acciones personales de cinco (5) años.
Pero usted sabe como ya le dije anteriormente, que si un propietario no figura en el reparto de gastos y si estos se aprueban, ese acuerdo es totalmente legal porque fue aprobado por la comunidad y como nadie los impugnoó, no se les podra reclamar nada?.
Ya compruebo con satisfación que todas las dudas y preguntas que hizo en su primera intervención usted era conocedora de la respuesta.


Editado por carolinevega 22/12/2021 0:10
A
alba271
21/12/2021 22:16
carolinevega. La L.P.H. me la conozco perfectamente, no hace falta que me la describas, el problema es que son mis vecinos quienes no la conocen y de eso vienen las discrepancias, que para ellos las las únicas leyes son sus caprichos no hay mas ley. Y el adm., que hemos tenido, se presta a sus caprichos, por que sabe que cuando no haga lo que ellos quieren como son mayoría, lo van a cesar, les importa un pimiento que lo haga mal.
Se perfectamente que cuando el secretario no asiste, o se le invita a marchar, hay que nombrar un secretario de entre los asistentes para que pueda levantar acta, de esa junta, hoy he sabido que no se hizo así. (No asistí a esa junta).
No hace falta que me digas que el lío lo tenemos aquí, son 40 años luchando contra cosas que levantarían a un muerto.
Aquí no hay junta rectora, hay un grupo que se puede decir que actúan con prácticas mafiosas.
El acceso a la cuenta si se aprueba en J. G. es perfectamente válido.
Se puede funcionar de distinta manera a la que tu describes. Se aprueban los gastos extraordinarios del próximo año, pero no las cuotas trimestrales eso es imposible en una comunidad en la que son dos grupos distintos y tres tipos de coeficientes, y cada trimestre los gastos son diferentes, como tu lo indicas eso sería peor, antes lo hacíamos así cuota única y los bajos no pagaban nada, y al final había tal lio de cuentas que cambiamos el sistema por el de coeficientes y liquidaciones trimestrales, es el mejor, así cada uno paga lo que le corresponde, siempre claro, que el adm. lo lleve bien, que no ha sido el caso.
La presidenta no es que tenga la documentación de la Cdad., a lo que yo me refiero es a la propuesta que nos dejó el nuevo adm. honorarios y demás condiciones y eso sí que debemos tenerlo en nuestra Cdad., qué sentido tiene que eso lo tenga él.
En cuanto a que a los bajos no se les podía reclamar lo que no habían pagado estás en un error, cualquier deuda, se puede reclamar, en la actualidad, hasta 5 años anteriores, antes del año 2015 se podían reclamar hasta 15 años atrás.
La cuota que los bajos tienen que pagar viene reflejada en los Estatutos de Constitución de la Finca, inscritos en el Reg. de la Propiedad y si no han contribuido con su cuota del tanto % que les corresponde, es perfectamente legal reclamarles esos 5 años.
carolinevega, gracias por el tiempo y esfuerzo que me dedicas con tus respuestas, pero no voy tan errada como crees, si lo expongo en el foro es por ver si con vuestras respuestas me podéis aportar algo nuevo y por la impotencia de ver que me doy contra dos muros 1º. el adm. (todos saben cómo se debe llevar), pero la verdad es que veo lo llevan según convenga a sus intereses, por lo que pasa en mi Cdad. y por los muchos casos que leo en este foro y en otros de las muchas quejas de la comunidades y el 2º. la cabezonería de mis vecinos, que son como en un país en que todos fueran ciegos, excepto uno tuerto y al tuerto le sacan el ojo bueno para que no sea diferente ni mas que los demás.
Resumen, actualmente J. G., sin secretario, siguiente reunión, no se puede aprobar ni votar nada por no haber sido convocada en tiempo y forma. El "presunto" nuevo adm., reclamándole la documentación al cesado, éste último, lógicamente, reclamándole el acta en la que figure su nombramiento, acta que no existe ni puede existir hasta que no se convoque una nueva junta, pero seguro que mis vecinos se inventarán alguna triquiñuela para que por sus bemoles se haga lo que ellos quieren, aunque no se ajuste a derecho legal, ni se haga Junta Extraordinaria, que sería lo que corresponde para poder aprobar los nuevos cargos y demás.
En fin.
carolinevega
carolinevega
21/12/2021 15:05
si el secretario fue expulsado o invitado a irse, se debería haber nombrado un secretario paraxesa junta. Si usted no está de acuerdo con lo votado podrá impugnar la junta si votó que no a todo, o al menos impugnar a lo que votó que no
Alba, no me he hecho ningun lio, el lio lo tienen ustedes en su comunidad.
El acceso a la cuenta bancaria normalmente se limita a la junta rectora y si usted no forma parte de ella, no tiene derecho a tener acceso a la misma.
Mire su comunidad es un caos y el administrador es como
Le explico una cosa: cada año se realiza una junta ordinaria , en la misma el administrador presenta para su aprobacion los gastos habidos y tambien presenta para su votacion el presupuesto para el siguiente ejercicio y vendrá reflejado lo que cada propietario abonará de cuota mensual durante los siguientes doce meses.
Asi es como funcionan las comunidades, no como lo hacen ustedes.
La presidenta no tiene porque tener la documentacion de la comunidad, eso es responsabilidad y obligación del administrador secretario
Su administrador es tan desconocedor de la LPH como un blogero denominado SAGUNTX, que no saben por donde andan. Su administrador debió comunicarles que a esos bajos no le podían reclamar lo que no abonaron dado que no se les adjudicaba su cuota en los presupuestos .
Para que un moroso no pueda votar debe figurar como tal en el acta de la convocatoria.
Admiro tu teson y tu esfuerzo, pero tienes un problema, tienes muchas dudas y desconocimiento de la LPH, Y ewo te aboca a cometer errores.
Te emplazo a que nos sigas leyendo y que cuando tengas el mas mínimo problema, antes de actuar,
Nos consultes, que aquí salvo contadas excepciones que todas conocemos, ( aqui no entra SAGUNTX) , te podremos aconsegar gustosamente y acertadamente
A
alba271
21/12/2021 02:15
Carolinevega, así es la segunda solo fue una reunión de presentación en la que no se podía votar ni tomar acuerdos por no haber sido convocada en tiempo y forma.
No he recibido ningún acta todavía, pero si en la J.G., al principio se invitó a marchar al antiguo y el nuevo no hizo acto de presencia, quien va a hacer el acta de la J.G.?
Si para 5 días después se convoca reunión para la presentación Nv. Adm. es de suponer que no asistió a la J.G.
Ojalá mas gente se animara a presentar presupuestos, pero pasan y lo de escoger el mas conveniente por economía y por que en las liquidaciones trimestrales viene reflejado el saldo del banco al principio del trimestre y también al final, con lo cual es fácil saber si todo está correcto, sin tener que estar mirando las anotaciones bancarias. Y teniendo un vecino que está pasando por un bache, yo creo que el hecho de reducir los gastos anuales en casi 1.000 E. eso le ayudaría a no incrementar su deuda y todos saldríamos beneficiados. Pero aquí el problema es que, por parte de algunos, no se vota pensando en lo mejor para todos, sino por fobias y a ver como puedo fastidiar a quien me cae mal, aunque con ello también se fastidien ellos.
No siempre lo mas caro es mejor.
A
alba271
21/12/2021 01:23
carolinevega. No entiendo tu primer párrafo creo te has hecho un lío, cada trimestre el adm. nos presenta una liquidación de gastos por coeficientes, para que ingresemos en el banco lo que corresponde a cada cual de los gastos de ese trimestre. Las fotocopias a las que me refiero no es a ningún administrador a quien se las pido, sino a la presidenta entrante, copia de las condiciones y coste de los honorarios que, el nuevo le ha dejado, me gusta conocer todo lo concerniente a mi Cdad. y creo que todos tenemos derecho a saberlo.
No critico al nuevo, sino al antiguo, te parece normal que los primeros 5 años los gastos que deben ser compartidos por pisos y bajos solo los pagábamos los pisos, entonces íbamos a cuota única mensual, a los bajos les corresponde casi un 17%, entre los dos, registrado en R. Pdad., pero los vecinos se obstinaban en que no tenían que pagar nada los bajos.
Por mas que le reclamé a presidentes y Adm. ni caso por ninguno de los dos. Me costó mas de dos años conseguir que se me autorizara el acceso a la cuenta bancaria. Entonces la reviso y me encuentro, nada de pagos de los bajos y por dos trimestres, se pagó a dos compañías de ascensores el mantenimiento, cerca de 450 E., que no correspondía su pago.
Pasados esos primeros 5 años saco las cuentas de lo que debían haber pagado los bajos que sube a 1.360 E., lo presento en J.G. y no tuvieron mas remedio que admitirlo y aprobar su reclamación. Eso solo es una pequeña muestra, amen que su contratación se hizo en fraude de Ley, solo yo estaba al corriente en los pagos y el resto son los que quisieron poner Adm. y que no se revisaran las cuentas de los años anteriores a su contrato, él estaba dispuesto a hacerlo, además sin cobrarnos por ese trabajo extra, solo que la "señora del cortijo" se lo impidió.
Esos 1.360 E. se nos debieron devolver a quienes pusimos el dinero para el pago de esos gastos, pues no se hizo, en cambió sí que unos años después se devolvieron casi 80 E., estaba en su derecho legal, pero no el moral que se tiró casi mas de 30 años sin pagar lo que le correspondía. Además mandó hacer un trabajo que no entraba en el presupuesto que aprobamos y aprovechó esos trabajos de pintura para que le pintaran una zona mayor y su coste fue poco mas de 400 E.
No digo que el banco abonó una factura de 1.858'12 E., digo una partida, o sea, varios pagos de un mismo concepto (ascensor), mantenimiento y reparación. Pero en cambio en las liquidaciones trim. solo nos pone 1525'14.
Además un vecino debe entorno a 1.000 E., el fondo que tenemos es de 1.380 E., para ir cubriendo los gastos, con esa deuda y cobrándonos 402'91E. de menos son unas cuentas imposibles, ¿vas entendiendo? No critico analizo y con datos escritos, decir que unas cuentas que están mal, no es criticar.
Por supuesto que varía, no de mes a mes, sino de un trimestre a otro, pues vamos a gastos reales y por coeficientes, somos dos grupos, 1 solo pisos y otro pisos y bajos, cuando nos pasan el recibo del seguro sube bastante mas.
No digo que ninguno de los Adm. actúe siempre así, lo que digo es que la presidenta entrante siempre actúa como si fuese su cortijo particular y añado, la Ley se la pasa por salva sea la parte.
Y lo de que no sean válidos los acuerdos, es por que sin estar al corriente, no se tiene derecho de voto.
Se perfectamente que si no se está de acuerdo hay que impugnar, pero también se lo que cuesta una impugnación, tanto si gano como si pierdo en ninguno de los dos casos me satisface el resultado, si gano yo y tienen que pagar mis vecinos, considero que por tres o cuatro impresentables, no es justo que tengan pagar el resto y menos en una Cdad. en que la mitad son jubilados y pensionistas, con pensiones no muy bollantes y algunos de los jóvenes pagando hipoteca y los puestos de trabajo no son seguros en estos tiempos.
carolinevega
carolinevega
20/12/2021 22:13
de entrada no entiendo ni es muy normal realizarlo, las liquidaciones trimestrales, máxime cuando su comunidad cuenta si no me equivico con 12 propietarios.
El administrador no tiene obligación alguna de entregarle fotocopias de nada
No entiendo que si el cargo de administrador según deduzco se ha cambiado hace poco, como puede criticar su forma de actuar, diciendo que siempre actua así, si lleva excaso tiempo.
Dice que en el banco se abonó una factura de 1858€, y que en las inservibles liquidaciones trimestrales ese abono figura como 1525,e indica:
entiendo que si no se nos han reflejado esas cantidades en las liquidaciones, entonces no estamos al corriente de los pagos,
Quién no van a estar al corriente de pago, los propietarios? Es que ustedes no abonan la misma cuota todo el año o varía de mes a mes?
Los acuerdos que se tomaron en la J.G. son totalmente válidos aunque no fuesen legales, si nadie los impugna.
Entiendo que la siguiente junta como usted la denomina, no fue tal, si no que unicamente una reunión de presentación, dado que usted mismo afirma que no existió ni (O.D.)
Todo pueden presentar presupuestos y estos no tienen porque ser los más favorables para la comunidad, y si no lo són, pues que no los aprueben.
Por muy mal que vayan las cuentas con su administraccion, NUNCA pueden invalicar acuerdo alguno. Ya le he dicho que para eso debe impugnar los acuerdos en tiempo y forma


Fin del hilo
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