Modificación del reparto de gastos en una comunidad de propietarios: ¿es posible a partes iguales sin cambiar el título constitutivo?
La respuesta, aunque parezca obvia, no lo es. Depende.
En el intrincado laberinto de las comunidades de propietarios, donde las pasiones se caldean con la misma rapidez que las discusiones por las obras mal hechas, surge una duda recurrente: ¿es posible modificar el reparto de los gastos comunes, repartirlo a partes iguales para algunos conceptos, sin tener que recurrir a cambiar el título constitutivo? La respuesta es, como no, una mezcla de la ley y las interpretaciones que de ella puedan hacer los interesados.
¿Qué dice la ley?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), esa que casi nadie lee, pero todos se empeñan en invocar como escudo, establece que los gastos se reparten conforme a las cuotas de participación de cada propietario. Eso, en principio, es lo que manda. Pero también prevé la posibilidad de que los propietarios se pongan de acuerdo y decidan modificar ese reparto. Y, como no podía ser de otra forma, en el acuerdo está la clave.
¿Qué se necesita para modificar el reparto de gastos?
La modificación del reparto de los gastos no es cuestión de una firma o de un capricho; se necesita un acuerdo de la junta de propietarios, lo que, en la práctica, significa juntar a un grupo de personas, con intereses dispares y tal vez más preocupados por el ruido del vecino que por el tema en cuestión. La mayoría necesaria para aprobar la modificación dependerá de lo que se quiera cambiar:
Cambios menores: Si lo que se quiere es repartir ciertos gastos a partes iguales, como un gesto altruista o una simple corrección, bastará con una mayoría simple, es decir, con la mayoría de los propietarios presentes o representados en la junta.
Cambios sustanciales: Si el cambio es de fondo o se desea incluir en el título constitutivo, la unanimidad será necesaria. Y aquí, amigo, la unanimidad no es fácil de conseguir, ni mucho menos.
¿Es posible modificar el reparto a partes iguales sin cambiar el título constitutivo?
Sí, es posible, pero, como ya he dicho, solo si se cumplen ciertas condiciones, y estas no son pocas:
Acuerdo de la junta de propietarios: El consenso es clave. Debe haber acuerdo en la junta, lo cual no siempre es sencillo en un grupo de personas con tantos intereses en juego.
No contradecir la LPH: La modificación no puede ir en contra de lo que establece la ley ni de lo que digan los estatutos de la comunidad. Aquí no cabe el capricho de unos pocos.
No perjudicar a terceros: La modificación no debe afectar a los derechos de los propietarios que, por alguna razón, no estén de acuerdo con el cambio. Si alguien se ve perjudicado, el asunto podría terminar en tribunales.
En resumen, la posibilidad de modificar el reparto de los gastos a partes iguales, sin cambiar el título constitutivo, depende de la magnitud del cambio y de la voluntad de los propietarios para llegar a un acuerdo. Y, como en todo buen pacto, lo que cuenta es lo que se negocie.
¿Qué ventajas y desventajas tiene este sistema?
Ventajas:
Facilidad para llegar a acuerdos: Es un sistema sencillo, directo, y, por tanto, puede ser más fácil de aceptar por todos los implicados.
Mayor equidad en algunos casos: Para gastos menores, como la limpieza de las zonas comunes, repartir a partes iguales puede resultar, en apariencia, más justo. Claro que esto depende de la percepción de cada uno.
Desventajas:
Puede generar desigualdades: Si un propietario tiene un piso más grande, o usa más las zonas comunes, podría sentirse perjudicado al tener que pagar lo mismo que el vecino de enfrente con un apartamento más pequeño.
Conflictos a la vista: Cuando unos pocos imponen su criterio sin el apoyo del resto, las tensiones en la comunidad pueden aumentar. Y aquí, en este tipo de comunidades, cualquier chispa puede encender un incendio.
¿Qué debes tener en cuenta?
Si te atreves a plantear un cambio en el reparto de los gastos, lo primero que te aconsejo es que reflexiones:
Infórmate bien: No te lances a la aventura sin antes haber leído los estatutos de la comunidad y la LPH. No vale con desconocer la ley y pretender que todo se soluciona con una buena intención.
Habla con tus vecinos: El acuerdo es la base. Antes de proponer el cambio en la junta, asegúrate de que el consenso está presente. No son pocos los casos en los que, por una simple falta de diálogo, todo acaba en desacuerdo.
Asesoramiento legal: Si tienes dudas, consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal. La ley es complicada, y es mejor no jugársela.
En conclusión, modificar el reparto de los gastos es posible, sí. Pero, como siempre, dependerá de los intereses enfrentados, de las leyes que se apliquen y de las negociaciones que se den en la junta. Eso sí, nunca olvides que en este tipo de acuerdos, las reglas de juego siempre cambian según la voluntad de los jugadores.