Me ha caído en mis manos y sin quererlo, una sentencia que aclara esta situación y la dejo para conocimiento de todos los interesados.
Qué contrato contrae un administrador de fincas con la comunidad?.
Órgano:Audiencia Provincial Sede:Málaga Sección:4 Fecha:19/11/2009 Nº de Recurso:11/2009 Nº de Resolución:527/2009 Procedimiento:CIVIL Ponente:FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS Tipo de Resolución:Sentencia.
Para resolver la cuestión de fondo debatida , el primer problema que se plantea es el de precisar la naturaleza de la relación jurídica que ligaba a los litigantes, si se trata de un contrato de arrendamiento de servicios o de un mandato, para de esta forma determinar la procedencia de la indemnización solicitada, y sin desconocer las dificultades que suscita esta figura, en especial porque la remuneración - que podría ser un elemento diferenciador- no es privativa de ninguna de ellas, y por lo impreciso de los límites del arrendamiento de servicios y el mandato, esta Sala tiene reiterada, conforme a la doctrina mayoritaria , la tesis de que se trata de un mandato «sui generis» de los artículos 1709 y siguientes del Código Civil en razón, principalmente, de la similitud del contenido del artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal - los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria- con los artículos 1732 - el mandato se acaba por su revocación- y 1733, ambos del Código Civil , en el que se hace constar que el mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución del documento en que consiste el mandato; en razón a que dentro de la generalidad de los términos en que queda redactado el mencionado artículo 1709, se comprenden dos figuras distintas, el mandato representativo y el mandato de gestión ( SSTS 16 febrero 1935 y 8 abril 1991 ), modalidad esta última que fácilmente puede llegar a confundirse con el arrendamiento de servicios del que se distingue acudiendo a diversos criterios, uno de los cuales es la sustituibilidad, porque no es obligatorio que se encomiende la administración a un ajeno a la comunidad a tenor de lo establecido en el artículo 13, párrafo quinto, de la Ley de Propiedad Horizontal , es decir, sus funciones se ejercen por el presidente de la comunidad si no acuerdan elegir a otras personas para el desempeño de este cargo, que a su vez podrá recaer en una misma persona, y este elemento lo explica la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 marzo 1986 : «...en orden a la distinción del mandato con el arrendamiento de servicios, es básico el criterio de la sustituibilidad, no confundible con el de la representación, de tal manera que sólo pueden ser objeto posible de mandato aquellos actos en que quepa la sustitución, o sea, los que el que solicita la gestión realizaría normalmente por sí mismo, que pertenecen a la esfera propia de su misma actividad y que nada impide poderlos realizar por medio de otra persona, pues cuando así no es, o lo que es lo mismo, cuando se encomienda a otra persona, la prestación de servicios que normalmente no pueden ser realizados ni son de la propia actividad de la persona que los encomienda a otro, que precisamente necesita acudir a él para que lleve a cabo la actividad que aquél no podía utilizar estaremos en presencia de un arrendamiento de servicios»; y en razón a que las actividades ejecutivas que se recogen en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal vienen a ser meramente accesorias, inherentes e indispensables para el ejercicio de una función gestora característica del mandato, que desempeña no solamente en el ámbito interno de la Comunidad, sino en proyección externa, cuando contrata con terceros y practica gestiones en nombre de su mandante, aunque lo haga en nombre propio, ya que en tal supuesto entraría en juego el artículo 1712.2 del Código Civil , puesto que contrataría sobre cosas propias de la comunidad de propietarios. En este sentido, al igual que ocurre con el cargo de presidente o con el de secretario, la duración del administrador, según el mencionado artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal , durará un año, prorrogable tácitamente por períodos iguales, salvo que los Estatutos de la comunidad de propietarios establezca otra cosa, no obstante, lo cual, cabe también la posibilidad de que el administrador sea removido de su cargo mediante acuerdo adoptado en Junta general extraordinaria convocada al efecto, en observancia al principio consagrado en el artículo 1733 del Código Civil antes mencionado...
Como se puede ver, el contrato está recogido como MANDATO de gestión porque no es necesario atender los requerimientos de un tercero al poder ser asumido por el presidente, y a tenor de la sutitutividad voluntaria, (con aceptación de la comunidad) se genera este tipo de contrato, distinto de la prestación de servicio. Por lo que no requiere de forma obligada un contrato escrito, porque las funciones ya vienen determinadas en la LPH al ser funciones que el Presidente puede realizar.
Queda dicho y sentenciado y el que quiera marear la perdiz, que apele al tribunal supremo.