ADMINISTRADOR NO ATIENDE AL PRESIDENTE

Que el administrador no se haya opuesto en el momento no significa que deba aprobar un acuerdo que sea poco claro o que genere problemas legales. Su trabajo no es solo validar acuerdos, sino implementar aquellos que son transparentes, legales y que se puedan llevar a cabo. Si el acta tiene dudas, no explica bien cómo se repartirá el gasto o no se logró la mayoría necesaria, el administrador debe esperar a que todo esté claro antes de pagar.

Lo que estaría mal es pagar una factura sin respaldo legal, sobre todo si esto puede generar problemas entre los vecinos o usar fondos de la comunidad para favorecer solo a algunos. Ser prudente en estas situaciones no es ser testarudo, sino hacer bien el trabajo.

Artículo 9.1.e LPH

Este artículo es clave para justificar que los gastos que benefician solo a dos vecinos no se pueden cargar al resto, a menos que haya un acuerdo específico. Si la mejora se puede identificar como individual, no es un gasto común.

Artículo 17.1 LPH

Aunque no vayas a juicio, este artículo refuerza que los acuerdos mal hechos no tienen que cumplirse. El administrador puede negarse si ve errores en la forma en que se hizo el acuerdo.

Incluso si el acuerdo se aprobó, el administrador no tiene permiso para pagar si no se aclara que el gasto lo asume la comunidad. Su trabajo es llevar a cabo los acuerdos que son válidos y están bien definidos, no adivinar intenciones ni asumir riesgos. Esto se basa en el principio de responsabilidad que tiene como administrador.

Según el artículo 9.1.e de la LPH, los propietarios deben pagar los gastos generales que no se puedan dividir de forma individual. Si la mejora solo beneficia a dos vecinos, sí se puede saber quiénes son los beneficiados, y por lo tanto no se le puede cobrar al resto a menos que haya un acuerdo claro y específico. Esto es algo básico y no se puede interpretar de otra manera.

Que nadie se queje en el momento no hace que el acuerdo sea legal. En una comunidad de vecinos, la validez de un acuerdo depende de lo que dice, no de si la gente se quedó callada. Si en el acta no se explica bien cómo se repartirá el gasto, qué cubre la mejora y cuántos votaron a favor, el administrador no debería ejecutarlo hasta que se aclare o se confirme de nuevo.

Precisamente porque el consultante solo dice que ‘se aprobó’, no se puede asumir que el acuerdo sea válido, ejecutable o que implique gasto comunitario. En derecho de propiedad horizontal, no basta con decir que algo ‘se aprobó’: hay que saber cómo se aprobó, con qué mayoría, qué se acordó exactamente y quién asume el coste. Si el acta no recoge esos extremos con claridad, el administrador puede legítimamente abstenerse de ejecutar el pago. Y si el acuerdo beneficia exclusivamente a dos vecinos, como parece, entonces no puede cargarse al conjunto salvo acuerdo expreso y válido. Así que no se trata de que el presidente se haya ‘saltado’ nada, sino de que el acuerdo —tal como lo cuenta el consultante— es jurídicamente dudoso y necesita ser revisado.

Precisamente porque se aprobó en junta es donde está el problema. La ley no dice que cualquier cosa que se apruebe en junta sea automáticamente válida. El artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige tres quintas partes para instalaciones nuevas que solo benefician a algunos vecinos. Si se aprobó solo por mayoría simple, se incumplió la ley.

Además, el artículo 20 de la LPH dice que es el administrador quien debe ejecutar los acuerdos de obras y efectuar los pagos. El presidente se saltó este procedimiento obligatorio.

¿O acaso piensa usted que aprobar algo en junta da derecho a saltarse tanto las mayorías legales como los procedimientos de ejecución? Porque eso no lo dice ninguna ley.

En definitiva:esta confundiendo la existencia de un acuerdo con su validez legal. No todo lo que se aprueba en junta es legalmente correcto solo por haberse aprobado.

El administrador tiene razón por dos motivos legales contundentes que se refuerzan mutuamente. No se trata de amistades ni de criterios personales.

La obra necesitaba tres quintas partes de propietarios y cuotas según el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal porque es una instalación nueva que solo beneficia a dos vecinos. Si solo se aprobó por mayoría simple, ese acuerdo es anulable. Aunque mantenga eficacia hasta ser impugnado judicialmente, el administrador puede legítimamente proteger a la comunidad negándose a ejecutar un acuerdo de dudosa validez.

Pero el golpe definitivo es que el presidente se extralimitó gravemente al contratar directamente. El artículo 20 de la LPH es taxativo: corresponde al administrador "ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras" y "efectuar los pagos". El presidente usurpó competencias que no le corresponden y contrató al margen del procedimiento legal.

El administrador puede argumentar que no va a pagar una factura de una obra contratada saltándose sus funciones. Sería como avalar una actuación irregular que invade sus competencias. Si querían que él pagara, tendrían que haberle dado la oportunidad de ejecutar el acuerdo correctamente.

Su situación legal es muy débil. La combinación de mayoría insuficiente más extralimitación del presidente le da al administrador argumentos sólidos para mantenerse firme. Su única salida realista es asumir el pago entre usted y el otro vecino beneficiario, porque el procedimiento se vició desde el principio por partida doble.