La clave está en fijarse primero en la naturaleza del tejadillo. Si cubre una terraza privativa y no toca elementos comunes ni altera la configuración, la estructura o la seguridad del edificio, suele tratarse como una obra privativa. Cuando afecta fachada, patios, estética o cualquier elemento común, ya entra en juego la comunidad y, en muchos casos, también la licencia municipal.
Treinta años sin oposición ayudan a sostener una tolerancia tácita, pero no son un blindaje absoluto. Si en su día la obra necesitaba autorización y no se pidió, la comunidad podría exigir su adaptación o retirada si demuestra que afecta a elementos comunes, compromete la seguridad o incumple normativa urbanística. En estas situaciones, las acciones de cesación no tienen una prescripción corta y la jurisprudencia exige acreditar un perjuicio real o una afectación común para prosperar.
La propietaria que se queja tendría que explicar de forma concreta qué daño sufre. Si habla de pérdida de privacidad, deberá probar que realmente se captan imágenes o hay una intromisión clara, porque sin eso su argumento es débil. Si lo que plantea es un riesgo para la seguridad, lo razonable es apoyarse en un informe técnico que lo justifique.
En la comunidad, lo normal es llevar el asunto a una junta extraordinaria para decidir si se regulariza, se modifica o se retira el elemento. Conviene aportar fotografías, acreditar su antigüedad, cualquier comunicación o licencia que exista y, si es posible, un informe técnico que confirme que no afecta a elementos comunes ni compromete la seguridad. La mayoría necesaria dependerá del impacto: mayoría simple cuando no se toca estructura ni configuración del edificio, mayorías cualificadas o unanimidad si se altera el título constitutivo o la estética de forma relevante. Y cualquier acuerdo podrá impugnarse en los plazos habituales que marca la Ley de Propiedad Horizontal: tres meses con carácter general y un año cuando contradiga la ley o los estatutos.
Conviene además consultar en el ayuntamiento si en su momento el cerramiento necesitaba licencia y si hoy sería legalizable.
Si, por otro lado, la vecina ha hecho obras en zonas comunes sin permiso y sin licencia, la comunidad puede dirigirse a ella por la vía del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, requiriendo la cesación y, si no atiende, acudiendo al juzgado.