Entiendo muy bien lo que expone y la sensación de injusticia que deja una resolución así. Son casos que frustran porque no se pierden por el fondo del asunto, sino por los detalles formales y, sobre todo, por lo que se hizo —o no se hizo— en el momento oportuno dentro de la comunidad.
La clave está en que, jurídicamente, la actuación del administrador no se vio como arbitraria. La Ley de Propiedad Horizontal le atribuye, en su artículo 20, la obligación de atender a la conservación del inmueble y de ordenar las reparaciones urgentes. Un desprendimiento de cornisa es, sin discusión posible, una situación de riesgo. Ahí no hay margen para la espera. Además, no actuó por su cuenta: fue la presidenta quien le indicó que hiciera algo. Y conviene recordar que el presidente es quien ostenta la representación legal de la comunidad, conforme al artículo 13.3 de la Ley. Con esa instrucción, aunque fuera imprecisa, el administrador tenía cobertura suficiente para intervenir.
Donde el asunto se complica es en la reacción posterior de la comunidad. El tribunal no se quedó solo en la obra, sino en cómo se comportaron los propietarios durante y después de su ejecución. La visera se instaló durante una semana, a la vista de todos, sin que nadie pidiera formalmente que se paralizara. Esa pasividad fue interpretada como consentimiento tácito. En derecho civil esto pesa mucho. Si uno ve una obra, no se opone y deja que termine, luego resulta difícil sostener que nunca estuvo de acuerdo. Más aún cuando la queja posterior no se centra en la necesidad de la obra, sino únicamente en su coste.
Hay un detalle que, a mi juicio, resulta determinante y suele pasarse por alto. En la junta en la que se debatió el asunto, la comunidad no acordó cesar al administrador. Y la ley lo permite expresamente. El artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal deja claro que el administrador puede ser removido en cualquier momento por acuerdo de la junta, incluso antes de que termine su mandato. El hecho de no hacerlo llevó al juez a una conclusión muy clara: en el fondo, la comunidad estaba aceptando su gestión y limitaba su desacuerdo a una cuestión económica. Esa omisión pesó mucho en la sentencia.
Aquí entra en juego el valor del acta, que usted señala con acierto. El acta no es un simple trámite. El artículo 19 de la Ley le otorga una fuerza probatoria enorme. Una vez cerrada y firmada por presidente y secretario, se presume que refleja fielmente lo ocurrido y los acuerdos adoptados, que además son ejecutivos desde ese momento. Si alguien sostiene que lo que consta en el acta no es cierto, la carga de la prueba recae sobre quien lo impugna. Sin pruebas sólidas, el acta manda.
Esta forma de razonar no es una rareza. Hay resoluciones, como la de la Audiencia Provincial de Sevilla número 122/2017, que van en esta misma línea: si el administrador actúa siguiendo indicaciones del órgano de representación y no se acredita que haya vulnerado la ley o acuerdos comunitarios, no se le puede exigir responsabilidad después.
Por eso su recomendación de grabar las juntas me parece especialmente sensata. Una grabación, hecha con conocimiento y consentimiento de los asistentes, puede ser decisiva. Permite acreditar si hubo protestas, si alguien salvó su voto, si se expresó una oposición clara o si las manifestaciones fueron distintas de las que luego aparecen en el acta. No se trata de fiscalizar a nadie, sino de proteger a la comunidad y evitar que un documento formal acabe imponiéndose a la realidad de lo debatido.
En definitiva, este caso deja una enseñanza clara: en propiedad horizontal, callar también tiene consecuencias. No oponerse a tiempo, no dejar constancia formal y no adoptar decisiones contundentes —como el cese del administrador si se considera que ha actuado mal— puede volverse en contra. Al final, el juez no ve intenciones, ve actos y documentos. Y cuando el acta queda sola, suele ganar.