La cuestión, en realidad, es bastante sencilla si se separa lo accesorio de lo importante. Hay que determinar quién responde de unas humedades que aparecen en su vivienda, pero cuyo origen parece estar en un patio que, aunque lo utilice un propietario concreto, sigue siendo un elemento común del edificio.
Ahí está el punto de partida. El hecho de que el patio sea de uso privativo no cambia su naturaleza jurídica. Sigue siendo un elemento común y, por tanto, su conservación corresponde a la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal lo deja claro. El artículo 10.1 establece que la comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento del inmueble y para cumplir el deber de conservación. En términos prácticos, eso significa que el edificio debe mantenerse en condiciones de seguridad, habitabilidad y estanqueidad. Cuando aparece una filtración que proviene de un elemento común —aunque tenga uso exclusivo—, la comunidad no puede desentenderse sin más.
Los tribunales suelen razonar en esa misma línea. Por ejemplo, la Sentencia 145/2019 de la Audiencia Provincial de Alicante recuerda que la obligación de la comunidad no se limita a una conservación mínima, sino que incluye ejecutar las obras necesarias para que el inmueble mantenga condiciones adecuadas de impermeabilización.
Ahora bien, la comunidad intenta desplazar la responsabilidad hacia el propietario anterior, alegando que se hicieron obras en el patio que podrían haber provocado las filtraciones. Esa posibilidad existe, al menos en teoría, porque la propia Ley también impone límites claros a las actuaciones de los propietarios.
El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe realizar alteraciones en elementos comunes sin autorización de la comunidad. Y el artículo 9.1.a) obliga a cada propietario a respetar los elementos comunes y a evitar daños en ellos, incluso cuando sean de uso privativo.
Esto significa que, si realmente se realizaron obras que modificaron un elemento común y esas obras son la causa directa de las humedades, la responsabilidad podría recaer sobre el propietario actual del piso, aunque luego pudiera reclamar al vendedor si se tratara de un vicio oculto.
Pero todo eso depende de algo que todavía no está claro: la causa real de las humedades.
En este tipo de conflictos la jurisprudencia es bastante constante. Lo determinante no es dónde aparece el daño, sino de dónde procede. La Sentencia 155/2020 de la Audiencia Provincial de Cádiz, por ejemplo, distingue con bastante claridad dos supuestos. Si la filtración proviene de un defecto estructural, de una impermeabilización defectuosa o del deterioro natural del elemento con el paso del tiempo, la responsabilidad es de la comunidad. En cambio, si el problema se debe a un uso negligente, a una falta de mantenimiento o a obras realizadas por el propietario, entonces la responsabilidad cambia de lado.
Por eso, en un caso como este, la carga de la prueba es esencial. No basta con que la comunidad diga que las humedades pueden venir de unas obras antiguas. Si quiere liberarse de su obligación de conservación, debe demostrar que esa es realmente la causa del problema. Mientras no lo pruebe, su deber legal de mantener el elemento común sigue existiendo.
Además hay un aspecto que suele olvidarse, pero que tiene bastante peso: la inacción de la propia comunidad. Si esas obras se hicieron hace años y la comunidad las conocía —o podía conocerlas— y nunca exigió su retirada ni adoptó ninguna medida, su posición jurídica se debilita bastante. Resulta difícil sostener ahora que esas obras son ilegales y utilizar esa circunstancia como argumento para no reparar un elemento común cuya conservación le corresponde.
En la práctica, lo más sensato es avanzar con orden. Primero conviene requerir formalmente a la comunidad para que examine el problema y actúe. Lo habitual es hacerlo mediante un burofax dirigido al presidente y al administrador. En ese escrito se describen las humedades, se recuerda que el patio es un elemento común y se invoca el deber de conservación del artículo 10 LPH, solicitando que se encargue un informe técnico para determinar el origen de las filtraciones.
Si la comunidad no responde o se limita a negar su responsabilidad sin aportar pruebas, entonces lo prudente es obtener un informe pericial independiente. Un arquitecto o aparejador puede determinar con bastante precisión si la causa es un fallo de impermeabilización, un deterioro del sistema constructivo o una intervención posterior que haya alterado el elemento.
Ese informe suele ser la pieza clave si el asunto acaba en un juzgado.
Si el perito concluye que el problema procede de la impermeabilización del patio o de un defecto constructivo del elemento común, la comunidad tendrá que asumir la reparación. Si, por el contrario, se demuestra que las filtraciones provienen directamente de unas obras concretas realizadas en ese patio, la responsabilidad podría recaer sobre el propietario, sin perjuicio de que después pueda reclamar al vendedor si concurren los requisitos de los vicios ocultos del artículo 1484 del Código Civil.
Por lo que describe —especialmente si hay problemas similares en el garaje— no sería extraño que el origen estuviera en un problema general de impermeabilización. Eso ocurre con bastante frecuencia en patios sobre forjados o cubiertas transitables.
Si le parece oportuno, hay un par de datos que ayudarían a situar mejor el problema: cuánto tiempo hace que se hicieron esas obras en el patio, si constan en actas de la comunidad o fueron autorizadas de alguna manera, y si existen otros vecinos con humedades en zonas próximas. Esos detalles suelen ser decisivos cuando se analiza la responsabilidad real.