En las comunidades de propietarios, los locales comerciales suelen tener un tratamiento distinto al de las viviendas en materia de conservación de la fachada.
El primer aspecto que debe comprobar es el contenido del Título Constitutivo o de los Estatutos de la comunidad. En muchos edificios, los locales están exentos de determinados gastos comunes, como la limpieza de la escalera o el mantenimiento del portal, pero, a cambio, los Estatutos pueden establecer que los propietarios de los locales deben asumir el mantenimiento, limpieza y pintura de sus cerramientos y fachadas.
Si existe una cláusula de este tipo, corresponderá al propietario del local hacerse cargo de esos trabajos. Si no existe, o la comunidad carece de Estatutos que lo establezcan, se aplica la Ley de Propiedad Horizontal: la fachada es un elemento común y la comunidad debe asumir también la pintura de la parte correspondiente al local.
Respecto a los distintos elementos del local:
La persiana metálica suele considerarse un elemento privativo destinado a la seguridad del establecimiento, por lo que, con carácter general, su mantenimiento y pintura corresponden al propietario del local, salvo que forme parte del diseño original del edificio como elemento común.
La reja de la ventana dependerá de su origen. Si es la reja instalada con la construcción del edificio y forma parte de su diseño, puede defenderse que es un elemento común y que su pintura corresponde a la comunidad. Si fue instalada posteriormente por motivos de seguridad por el propietario o un anterior titular, tendrá carácter privativo.
La pared exterior o fachada constituye el aspecto más relevante. Si la comunidad ha acordado pintar la fachada del edificio, en principio debe incluir también la parte correspondiente al local, salvo que los Estatutos dispongan expresamente otra cosa.
Conviene comprobar dos cuestiones:
La escritura de propiedad o los Estatutos, para verificar si atribuyen expresamente al local la obligación de mantener y pintar su fachada o cerramientos.
El acta de la junta en la que se aprobó la pintura, para comprobar si el acuerdo se refería a la pintura de toda la fachada o únicamente a determinadas zonas del edificio. Si el acuerdo habla de pintar la fachada con carácter general, debe entenderse incluida la parte correspondiente al local.
Desde el punto de vista de la unidad estética del edificio, aunque los Estatutos atribuyan al propietario del local el coste de la pintura, puede solicitar que los trabajos sean realizados por los mismos operarios y con la misma pintura utilizada por la comunidad, evitando diferencias de acabado o color.
En resumen, si los Estatutos no establecen expresamente que el propietario del local deba asumir el mantenimiento de su fachada, la comunidad debe hacerse cargo de la pintura de la pared exterior y, en su caso, de la reja original del edificio.
Como actuación práctica, puede solicitar al administrador que facilite el precepto concreto de los Estatutos en el que se atribuya al local esa obligación. Si no existe una disposición expresa y la negativa de la comunidad se basa únicamente en la costumbre, difícilmente podrá justificarse jurídicamente la exclusión de esa parte de la fachada, al tratarse de un elemento común.
Respecto a la persiana metálica, lo más habitual es que su mantenimiento y pintura correspondan al propietario del local, por lo que resulta más sólido centrar la reclamación en la pared exterior y, si procede, en la reja original del edificio.