Mira, hablando claro y sin rodeos de andar por casa, lo primero que hay que dejar caer es que si en la comunidad han desaparecido perras y el presidente o el administrador han metido la mano en la caja, eso legalmente no es un simple hurto. Los jueces a eso lo llaman apropiación indebida o administración desleal, que viene a ser básicamente que se han quedado con lo que no es suyo y punto. Para arreglar este entuerto y poner las cosas en su sitio, hay que moverse en dos direcciones que van de la mano.
Por un lado está la justicia de verdad, la penal. Si tienes los papeles del banco, facturas que cantan por soleares y números que no cuadran ni con cola, lo que toca no es poner una denuncia floja que se quede en agua de borrascas, sino meter una querella criminal en el juzgado. Con eso consigues que la comunidad se meta como acusación particular, se busquen las cosquillas a los responsables y se les obligue a devolver hasta el último céntimo, pudiendo incluso pedir que les embarguen lo que tengan si hace falta para recuperar la pasta.
Por otro lado está el asunto de la comunidad de vecinos, donde ya te puedes imaginar que el graciosillo del presidente no va a mover un dedo para convocar una reunión en la que se hable de echarle y pedirle cuentas. Para saltarse ese bloqueo que te van a montar, la Ley de Propiedad Horizontal tiene una salida muy concreta. Lo primero de todo es mandarle un burofax bien claro exigiéndole que convoque una junta extraordinaria para revisar las cuentas y votar la destitución de los cargos, lo cual sirve para que quede constancia por escrito de si pasan de ti o se niegan.
Como lo normal es que ignoren el burofax, la ley te cubre las espaldas si conseguís juntar a una cuarta parte de los vecinos o el veinticinco por ciento de las cuotas, ya que con ese porcentaje os podéis saltar al presidente y convocar la junta por vuestra cuenta de forma totalmente legal. En esa reunión ya os encargáis de largarles, poner a gente nueva que sea de fiar y aprobar de una vez ir a los tribunales contra ellos, guardando bien todas las pruebas y juntando a los vecinos para dar el paso.
Si decidís ir únicamente por la vía civil en lugar de tocar la puerta de los juzgados de lo penal, lo primero que cambia radicalmente es el objetivo: en vez de buscar que haya un juicio con posibles condenas de cárcel o antecedentes para los implicados, el único propósito en la vía civil es reclamar la pasta y que devuelvan todo el dinero que se han llevado a las cuentas de la comunidad.
En la práctica, meterse en un juzgado de lo civil por este tema tiene una serie de consecuencias muy claras que conviene saber antes de dar el paso.
Para empezar, la carga de la prueba recae íntegramente sobre vosotros. En lo penal a veces la policía o el juez tiran del hilo, pero en lo civil sois vosotros los que tenéis que demostrar con pelos y señales el agujero económico. Para eso no vale con sospechas; hace falta presentar una demanda bien armada acompañada casi obligatoriamente de un buen informe pericial de un auditor o economista que certifique de manera incontestable cuánto dinero falta y cómo ha salido de la caja de la comunidad.
Además, los tiempos y el desarrollo del proceso son diferentes. Un procedimiento civil por reclamación de cantidad o por daños derivados de una mala gestión suele ser más frío y puramente económico. Se demanda formalmente al administrador o al presidente, se presenta la prueba documental, y el juez decide si deben o no restituir las cantidades. Lo bueno es que si se gana la sentencia, se puede ir directamente a embargar cuentas, sueldos o propiedades de los responsables para recuperar los euros esquilmados.
Sin embargo, ir solo por lo civil tiene una gran pega frente a la vía penal: el factor presión. Una querella criminal suele poner las pilas a cualquiera porque el riesgo personal es mucho mayor, mientras que un pleito civil lo pueden ver inicialmente como un trámite puramente económico y demorarlo con recursos. A pesar de esto, muchos vecinos optan a veces por la vía civil si lo único que quieren es recuperar la liquidez de la comunidad sin meterse en berenjenas penales tan farragosas, o incluso se plantean reclamar por la vía civil la responsabilidad civil al administrador si este tiene un seguro de responsabilidad profesional obligatorio que cubra estos desaguisados.
— legocito | Consultor inmobiliario y patrimonial