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dudas hipoteca y tasacion urgente!!!

Tasación de terreno rústico con casa y piscina

Actualizado 07/03/2008 - 13083 lecturas acumuladas
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Lea80
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feb.-2008
13 mens.
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Usuario  Lea80
28/02/2008 20:52
Hola, antes de nada felicidades por el blog y gracias por resolvernos esas dudas que todos los primerizos en este tema tenemos.
Mi consulta es la siguiente, mi pareja y yo hemos visto una casa que nos gustaria comprar, hemos solicitado la hipoteca a diversas entidades y la mayoría nos la han denegado. Ahora estamos tratando con La Caixa y hemos quedado el lunes para la tasación. Hemos acudido ha esta entidad ya que aunque no es la que mejores condiciones ofrece es la única que de momento nos lo tira para adelante, ya que toda mi familia y yo somos clientes de la sucursal desde hace varios años. Estuvimos hablando con el director de la sucursal y nos comentó que estamos un poco en la cuerda floja ya que cobramos 1000 euros cada uno y como pedimos 174000 euros la cuota nos queda muy alta , unos 840 euros, aclarar que yo tengo 15 pagas y mi pareja 13. Entonces nos comenta que todo va a depender de la tasación de la casa, y ahi viene mi miedo, porque resulta que es una casa de unos 45 metros en un terreno rustico de 9000 metros, y una piscina de 29 metros,la casa está legalizada por el ayuntamiento (y escriturada)y se puede ampliar en 50 metros más. Creo que el terreno a pesar de ser tan grande como es rustico no tendria mucho valor, por lo que la tasación se centraría en la vivienda y en la piscina y necesito que dicha tasación salga de al menos 217.000 euros. Estoy de los nervios por este tema, me podrías aclarar como va el tema de la tasación en este caso? (terreno rústico con casa y piscina) Es cierto que si la tasación sale buena cualquier banco me daría la hipoteca? aclarar que las entidades que nos denegaron el prestamo no llegaron a tasarla. La finca está en el municipio del Bages, en Barcelona. Y que nosotros estamos indefinidos (aunque hace poquito 4 meses) y no tenemos ningun pago de creditos ni nada. Os agradezco toda la información que podáis dar ya que ando algo perdida y bastante atacada de los nervios.
LEA
Pau A
Avatar Pau A
oct.-2007
1634 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  Pau A
28/02/2008 22:02
Buenas tardes Lea80 y bienvenida,

Realmente no entiendo como no os han financiado la operacion. Por endeudamiento ok, no hay inconveniento por mucho que os digan (La Caixa interes alto). Los contratos indefinidos (seria mejor minimo de 6 meses, pero ok), por la cuota, veo que optais a 40 años... en fin, la base como bien decis esta en la tasacion, pero no en vuestro "perfil", asi que tranquilos.

Hablando de la tasacion, realmente el Bages es zona de 3.000€/3.200€ por metro cuadrado habil, ojo. El terreno rustico no urbanizable asi como la piscina, realmente computan muy muy poco en relacion al €/m ; por mi parte la decision la tiene la valoracion de la parcela no edificada.

De todos modos, os recuerdo que La Caixa usa bastante tinsa y os comento que valora muy bajo... Tambien puede tasar con ST (Sociedad de Tasacion) la cual mejora algo las valoraciones en general. De todos modos os hago saber que varias entidades podrian financiaros la compra de la casa (hay que aclarar si es finca rustica o urbana). Aun solicitando el 97% de la tasacion... no se en que entidades habeis solicitado informacion.

Espero ayudar y suerte. V´sss
Lea80
Avatar Lea80
feb.-2008
13 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Lea80
29/02/2008 10:03
Gracias Pau A por la celeridad en tu respuesta,
pues tengo que decir que solicitamos la hipoteca en ING, en Caixa Galicia, en I-banesto, en Banco Pastor, en Caixa Tarrassa y en Oficina directa y la respuesta ha sido siempre la misma, denegada.

En el Popular aún mo me han dicho que no pero me han pedido avales y me han dicho que está muy justa mi situación para pedir la hipoteca.

Realmente cuando iniciamos todo esto creí que sería mucho más fácil ya que tengo amigas incluso sin contrato indefinido y cobrando mas o menos como yo y tienen su hipoteca, ¿porque me lo están ponendo tan dificil?

En cuanto al terreno rústico me podrías indicar en que valor más o menos puede estar el metro cuadrado? para hacer mis cálculos.

Y en cuanto a Tinsa, si tasa tan bajo como dices voy a tener problemas, no? que puedo hacer?

Mil gracias
Saludos
LEA
Lea80
Avatar Lea80
feb.-2008
13 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Lea80
29/02/2008 10:07
Ah!! se me olvidaba es finca rústica.
Gracias
Pau A
Avatar Pau A
oct.-2007
1634 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  Pau A
29/02/2008 11:11
Buenos dias,

En tu ultima frase tienes gran parte de las complicaciones, ya decia yo. No todas las entidades ponen facilidades para hipotecar una finca rustica, a demas, la parte util edificada de una finca rustica no es valorada igual que la parte util edificada de una finca urbana... asi que mi valoracion €/m no es del todo valida y no se en cuanto puede estar valorado ahora. Intentare averiguartelo

En cuanto a Tinsa, quizas deberias solicitar una tasacion con ST, asi tendrias mas posibilidades (seguramente La Caixa querra tasar con Tinsa para Su mayor seguridad). Pero si es cierto que esta algo complicadillo. Mi opinion personal es que si la parte edificable hubiera sido habitable y ya construida, habriais comprado a mejor precio hoy en dia.

espero ayudar. V´sss
Lea80
Avatar Lea80
feb.-2008
13 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Lea80
29/02/2008 11:40
Gracias otra vez,
entonces creo que esperaré al lunes para saber cuanto dá la tasación.

Otra cosilla, los dueños de la finca tienen una hipoteca con el Deutsche Bank, sería posible la subrogación? bueno y si me puedes aclarar que significa exactamente eso de subrogación porque ando algo perdida.

En ese caso se tendría alguna ventaja? ya que la hipoteca actual la tienen allí, me supondría algún ahorro en papeleo? O también me lo van a denegar de un principio sin mirar nada...

Aclarar que el dueño tiene la finca hipotecada allí desde el 2002 por un importe de 50.000€,(que tampoco sería un precio real porque la vendió la madre al hijo) eso es lo primero que tengo que aclarar en los bancos porque claro se preguntan como en el 2002 se vende por 50000€ y ahora en el 2008 por 150.000.

Bueno espero tu respuesta,
Y mil gracias, de verdad no sabes lo que me estás ayudando!!
Pau A
Avatar Pau A
oct.-2007
1634 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  Pau A
29/02/2008 12:03
Buenos dias de nuevo,

En el tema de la tasacion, para bien o para mal, sales de dudas y pagas unos 150€ que no es paja, pero no es una gran hecatombe...

Subrogacion significa que ahorras los costes de constitucion de hipoteca (3% aprox) y asumes las condiciones que tengan los actuales hipotecados quedandote en su entidad. Es posible que ese 3% no lo ahorres ya que repercuta en ti la penalizacion por subrogacion de deudor por parte del vendedor 3% posiblemente. Tienes mayor ventaja a la hora de su aprobacion.

Mientras todo el dinero este justificado y no exista blanqueo de capitales no te preocupes por la plusvalia y mas siendo de madre a hijo.

Ves informando. V´sss
Lea80
Avatar Lea80
feb.-2008
13 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Lea80
05/03/2008 14:49
Hola Pau A,
ya tengo el importe de la tasación, 204.000€.
Nosotros pedimos 174.000€ con lo cual me paso del 80% pero espero que no haya problema.

La tasadora me ha enviado un e-mail para darme el importe y me ha dicho que mañana le llegará la tasación a La Caixa pero que aún no era oficial, que quiere decir con esto? que puede subir o bajar dependiendo de La Caixa? o es que me lo ha dicho y realmente no me lo podía decir todavía?

Mañana tengo hora en el Deutsche Bank para saber las condiciones de la subrogación, ya te contaré.

Y por otro lado como crees que voy de tiempo? porque en el contrato de paga y señal me dan de plazo hasta el 25 de marzo. Se puede retrasar esto mucho más?

Muchas grácias por todo, otra vez.

LEA
Lea80
Avatar Lea80
feb.-2008
13 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Lea80
05/03/2008 19:43
Buenas,
nadie por aquí?
necesito vuestras respuestas...
Mañana os cuento lo del Deutsche, pero entre La Caixa y la subrogación al Deustche Bank, quel me aconsejáis?

Mil grácias,
LEA
Pau A
Avatar Pau A
oct.-2007
1634 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  Pau A
05/03/2008 19:46
Buenas tardes Lea,

Antes de nada, te anuncio que Deutsche Bank no financia por encima de 80% ni con aval ni con seguro. La caixa por lo general no financia a mas del 80%/90% creo y no se como va en fincas rusticas...

Finalmente ha utilizado Tinsa para cubrirse. Que no sea oficial, se refieren a que desde la oficina pueden "retocar" ese valor para ayudarte. Tratandose de esa tasadora concreta y que necesitais 13.500€ añadidos a la valoracion para solicitar el 80%... yo me informaria del % maximo que pueden financiar 80/85/90% etc y negociaria con la oficina. Si os permiten el 85% ya lo teneis sin "tocar nada".

En la subrogacion del Deutsche, ya te digo que no llegan al 90% ni 85%, asi que mucho deberia subir la tasacion. Como maximo subiria hasta 210.000€ aprox... no creo que subieran esos 13.500€.

Por otro lado y muy importante... ¿en que te basas para solicitar 174.000€ si el precio de venta es 150.000€? ¿Has entregado o entregaras alguna cantidad de arras (¿corresponde a un prestamo?? Recuerda que al subrogarte te ahorraras un 2.5%/3% de los gastos... con "La Caixa" llegan a ser un 10% aprox y todo y digo todo, cuenta. Especifica por favor.

Por plazos vas bien, "sin prisa pero sin pausa". Si te subrogas, en 10 dias esta hecho como mucho. Si no te subrogas y constituyes hipoteca nueva, pasaran del orden de 2/3 semanas como mucho. Ten en cuenta que ya has tasado, aunque es posible que si trabajas con Deutsche debas repetir tasacion.

V´sss
Pau A
Avatar Pau A
oct.-2007
1634 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  Pau A
05/03/2008 19:48
¡Impaciente! jajaja...

Probablemente Deutsche Bank pero deberas "trabajarlo", de momento contesta a mis consultas.

Te leemos, V´sss
Lea80
Avatar Lea80
feb.-2008
13 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Lea80
05/03/2008 20:13
Hola Pau A,
lo siento pero estoy de los nervios y pensaba que nadie respondería....jeje

Te explico, la casa la venden por 150.000 + 15.000 de los gastos de hipoteca + lo que me queda unos 9000 para amueblar, mudanzas y algún arreglo que necesita la casa.

No sabía que en el Deutsche Bank no daban más del 80%, y con la Caixa todo sigue su curso pero lo que no me convence es todo lo que he leído en este foro sobre que no es un préstamo sino un crédito lo cual me daría problemas a la hora de subrogar más adelante en otra entidad y tampoco los intereses tan altos que tiene.
Además he leído en la web de La Caixa lo del seguro hipotecario para no tener la necesidad de avales y te dan hasta el 97% del valor de tasación, todo esto no me lo comentó en su día el director de la oficina sino que se limitó a preguntarme si mis padres podían avalar.
Esperaré a que me llame cuando le llegue la tasación para comentárselo.

Tu crees que estas condiciones que ellos ofrecen en la web no me sirven para una finca rústica?

Mil gracias,

Un saludo
LEA

Lea80
Avatar Lea80
feb.-2008
13 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Lea80
05/03/2008 20:18
Ah! se me olvidaba hemos entregado 2000 euros de arras. Y no corresponden a ningún préstamo, es algo (poquillo pero bueno) que hemos ido ahorrando.....que con los tiempos que corren nuestra hucha no ha dado para más! jeje
Saludos

LEA
Pau A
Avatar Pau A
oct.-2007
1634 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  Pau A
05/03/2008 22:02
Buenas noches,

El tema del mas que conocido credito hipotecario de la caixa, tiene "su miga", ya lo has leido. No conocia que financiara hasta el 97%... de todos modos no se si entrara o no el seguro (tendra en cuenta que es finca rural y puede poner pegas), asi que quizas debas tener en cuenta a los padres.

De todos modos, existen mas entidades que puedan financiar la compra de una finca rustica por encima del 80% y con mejores condiciones y con una tasacion mas "generosa" que con tinsa (y asi reducir el importe del seguro) y siendo prestamo y pudiendote subrogar. Siento no poder decirte que entidades podrian darte estos requisitos, no estoy muy puesto en fincas rusticas.

No te apures, si con 2.000€ has podido fijar plazo hasta el 25 de marzo, podras conseguir un aplazamiento por 500 eurillo de un mesecillo por lo menos. Intentalo y asi contaremos con mas tiempo para poder observar el panorama con mayor detalle

V´sss
Lea80
Avatar Lea80
feb.-2008
13 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Lea80
06/03/2008 11:13
Buenos días Pau,

vengo del Deutsche Bank bastante decepcionada, te cuento:
Para empezar la chica que nos atendió parecía bastante novata en el tema, le comento lo de la subrogación y me dice que no, que eso es cuando te traes la hipoteca de otra entidad y que no es nuestro caso, lo nuestro sería una apertura de nueva hipoteca.

Le digo que los vendedores tienen la hipoteca con ellos y yo lo que quiero es subrogarme a dicha hipoteca y ampliarla, total se ha quedado pasmada y se lo ha anotado
para preguntarlo a un superior.
Le he preguntado si es cierto que el proceso tardaba unos 10 días y va y me dice que no que de 2 a 3 semanas.
La oferta que me ofrece no está mal aunque tiene sus "peros":

-Euribor +0,17 durante toda la vida del préstamo.
-Hasta el 80% valor tasación (me paso un pelín pero harían la vista gorda)
-Mínimo pedir 200.000 ( me dice que por esto subiría un poco el tema ya que no llego)
-Obligación de gastar 3000€ al año con su tarjeta de crédito durante toda la vida del préstamo.
-Obligación de invertir 3000€ al año en un fondo de inversiones.
-Seguros hogar y vida.
-Domiciliación de las 2 nóminas.
-0% en comisiones, menos en la de la cancelación total que sería de un 0,50%.

No sé, hemos quedado en que me llamaría después de hacer el estudio pero la verdad no me ha convencido mucho, creí que sería más fácil lo de la subrogación, esperaré a ver.
Además me ha dicho que voy muy mal de tiempo....

Ah!!!! y va me y me pregunta que quién me ha dicho lo de
la subrogación porque ella no lo sabía! jeje pues un amigo mío que es entendido en el tema...
21  mensajes12>
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