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Dave05
21/07/2009 14:53

Compensación por riesgo

¿En qué consiste la compensación por riesgo y qué cubre?

3.119 lecturas | 4 respuestas
Hola a todos;

Tengo una hipoteca a interés fijo los 40 años, a un interés de 5,65 %. La firmé el año pasado, en julio concretamente. Visto como está el euribor estoy interesado en subrogar la hipoteca. Pero mis dudas son respecto a la comisiones: en el prestamo pone textualmente:

"por cancelación o amortización total anticipada, si es subrogatoria en la posición de acredor el importe de de 0,50%"

en otro renglón me pone: "por cancelación o amortización total anticiapda, en concepto de compensación por riesgo el importe de 2% sobre cantizad amortizada"

No me queda claro que tendría que pagar, ¿ambas cantidades (0,5+2,0) o sólo el 050?
¿qué es exactamente compensación por riesgo?

Gracias de antemano. Un saludo a todos.
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triz10
23/07/2009 00:43
Pues mira,  tienes toda la razón que una cancelación total o parcial se supone que no es lo mismo que una subrogación. Pero aquí hemos topado con las interpretaciones de las leyes, cuando te puse en el punto 1. de la definición de compensación por riesgo de tipo de interés, es una extracto de la ley, y si te fijas habla de cancelaciones subrogatorias o no subrogatorias, por lo que entiendo que la ley está equiparando en este caso la cancelación a la subrogación, en el sentido que se "cancela" esa deuda con esa entidad en concreto, ya que en subrogación se cambia de acreedor. Ahora con la nueva ley han introducido conceptos que antes no existían, se supone tratando de aclarar todo pero no hacen más que liarlo, porque después de todo si hay que actualizar capitales para saber el valor de un préstamo, hay que aplicar una fórmula financiera, que obviamente no todo el mundo conoce, ni siquiera trabajando en bancos. En fin antes había comisión de apertura, estudio, cancelación total, amortización parcial y subrogación de acreedor y de deudor. Ahora limitan estos conceptos, los cambian de nombre, se inventan otros como la compensación por riesgo de tipo de interes y además tienes la comisión por desisitmiento, que es el equivalente a la amortización parcial anterior, y al parecer compatible con la de compensación por riesgo, que también se puede aplicar en hipotecas con revisiones superiores al año, no solo a las de interés fijo. Vamos que como siempre las nuevas leyes nos lo ponen muy fácil a todos. Agradecería que siguieras informando sobre la evolución de tu proceso, de si finalmente lo tienes que pagar o no, y la explicación en cualquiera de los dos casos. Un saludo
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Dave05
22/07/2009 21:43
Hola triz10;

Lo primero muchas gracias, la verdad es que la información a este respecto es confusa. Y de momento la respuesta más concisa que me han dado es la tuya.

Decirte que me he pateado unos 7 bancos (no te exagero) y en todos excepto en uno me han dcho que no tendría que pagar esa comisión tan elevada, pero no me lo han dicho con plena certeza.

En el último banco, en Barclays, parecían tener más conocimimientos porque a diferencia de los bancos que había visitado con anterioridad si ofertan hipotecas a interés fijo en todos los años del préstamo, y conocían de buena tinta esa comisión porque la aplican.

De todos modos en el famoso renglón del 2% se menciona "cancelación o amortización total anticiapda" pero no de subrogación, ¿o es lo mismo a fin de cuentas?

Si tengo novedades te informo. Que sea todo esto de utilidad a todos los foreros.

Muchas gracias de veras, te lo curras.

Un saludo.



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triz10
21/07/2009 21:15
BUENO PUES PARECE QUE VAMOS ACLARANDO ALGO MÁS LOS CONCEPTOS:
La compensación por riesgo tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

POR LO QUE EN ESTE CASI SÍ HAY UNA PÉRDIDA PARA TU ENTIDAD, POR LO QUE SÍ TENDRÁS QUE PAGAR ESE 2%. La verdad es que la nueva ley hipotecaria, en estos caso más que ayudar embrolla más el poder entender los costes que tiene una subrogación. Un saludo
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triz10
21/07/2009 21:01
Tienes un 5'65 fijo? y kieres cambiarte a ariable ¿cuando el euribor vuelva a subir intentaras cambiarte de nuevo y subrogar a tipo fijo? ¿porqué cogiste una hipoteca a tipo fijo a 40 años?, planteate todo eso, porque el ahorro puede ser temporal y un tipo fijo del 5'65 es muy bueno, claro que pagas mucho comparado con el 2'20% que podrías pagar ahora, pero los tipos no se mantendrán así eternamente. Mira a ver si estás seguro. El 0'5% de la comisión de subrogación debes pagarlo y el 2% solo si al ser fijo, la entidad incurre en pérdidas de tu hipoteca. Te dejo la definición de esa claúsula: Compensación por riesgo de tipo de interés.

1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés.

2. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de los restantes créditos o préstamos hipotecarios, la compensación por riesgo de tipo de interés será la pactada y dependerá de si la cancelación genera una ganancia o una pérdida de capital a la entidad. Se entenderá por ganancia de capital por exposición al riesgo de tipo de interés la diferencia positiva entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito. Cuando dicha diferencia arroje un resultado negativo, se entenderá que existe pérdida de capital para la entidad acreedora.

El valor de mercado del préstamo o crédito se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine el Ministro de Economía y Hacienda.

En caso de cancelación parcial se le aplicará al resultado de la fórmula anterior el porcentaje del capital pendiente que se amortiza.

3. La entidad acreedora no podrá percibir compensación por riesgo de tipo de interés en el caso de que la cancelación del crédito o préstamo genere una ganancia de capital a su favor.

4. El contrato deberá especificar cuál de las dos modalidades siguientes para el cálculo de la compensación por riesgo de tipo de interés será aplicable:

Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación.

La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, calculada de acuerdo al apartado 2. En este caso, el contrato deberá prever que la entidad compense al prestatario de forma simétrica en caso de que la cancelación genere una ganancia de capital para la entidad.

La verdad es que yo no he hecho ninguna hipoteca a tipo fijo y más con la nueva reforma hipotecaria, pero si no lo  he entendido mal, en tu escritura debe especificar el tipo de interés que se aplicará para calcular el valor actualizado de tu préstamo. Yo entiendo, que por la situación actual no supone una pérdida para la entidad, pero no lo puedo asegurar, así que entiendo que ese 2% no lo deberías de pagar, pero intentaré averiguar más sobre el tema. Un saludo

Fin del hilo
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