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Préstamos libres sin apertura

Actualizado 24/02/2005
2764 lecturas acumuladas
68  mensajes12345Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
nov.-2003
40 mens.
Usuario Ocasional
16/02/2005 18:42
Hola,

En primer lugar, perdona por copiarte el nombre del tema RVMSGS, pero creo que la información que tengo es importante y no quiero que se mezcle con la abundante que existe en tu topic.

Pertenezco a la parcela A10 y no cumplo los requisitos para solicitar préstamos cualificado por pasarme de ingresos.

Cuando estáis buscando entidades para adquirir un préstamo hipotecario libre, tened en cuenta lo siguiente, hay un gasto que se llama NOVACIÓN, que puede rondar en nuestro caso en torno a las 350.000 ptas (me parece que abrir un préstamo tiene una comisión de apertura en torno al 1% del capital solicitado), que es la comisión de abrir un préstamo nuevo + escrituras + notario etc.

Este gasto, en cierta forma ya lo hemos tenido como socios de la cooperativa al adquirir el préstamo para adquirir los terrenos y hacer las viviendas.

La diferencia principal de poder SUBROGARSE al préstamos actual o abrir uno nuevo, es básicamente el tema de pagar este "matiz" de la novación del préstamo.

Os puedo asegurar que me he movido bastante con respecto a este tema, y para resumir, este es el resultado:

1.- Si te puedes subrogar al préstamo cualificado, perfecto.

2.- Si no te puedes subrogar, tienes que abrir nuevo préstamo y pagar alrededor de la cantidad mencionada de novación

3.- Si abrimos un préstamo en el BBVA famos de Las Tablas, nos permiten "subrogarnos" al préstamo ya abierto de Jardín del Norte sin comisiones.

Esta es la conclusión a la que he llegado haciendo las gestiones por teléfono, tras unas cuantas llamadas.

Los términos del BBVA para un préstamo libre se quedan en euribor + 0,6%.

Para que os hagáis una idea, un piso de 3 dormitorios se quedaría en una letra + o - de 445 € mes durante 20 años, 45€ + por la segunda plaza de garage (sería un segundo crédito a 20 años por un valor de 9.000€), seguro de continente obligatiorio y el seguro hipotecario (esto es bastante similar en todas las entidades).

No hay comisión de amortización de capital mientras se haga de menos de un 25% del capital restante. Esto es interesante al principio, pero un coñazo a medio-largo plazo para quien se quiera quitar hipoteca y poder deducirse mas cuota de la declaración.

En caso de querer irte a otra entidad, habría que pagar una comisión de cancelación del 0,50% del capital restante, por lo que a la hora de irse a otra entidad, hay que hacer los correspondientes números.

Yo, o me han engañado en alguno de los puntos, o lo tengo claro, no pago ni un solo duro de novación, me abro la hipoteca en el BBVA ... y antes de un año me piro a mi banco, pues yo ya he hecho números y me salen bien.

No suelo ser asiduo colaborador (que si lector) del foro, pero creo que esto es interesante, sobre todo para saber si estoy equivocado en algo.

Recibir todos un cordial saludo.
may.-2004
177 mens.
Usuario Habitual
17/02/2005 09:24
Hola,

en primer lugar gracias por la información. Ahora lo tengo un poco mas claro.

Me queda una duda "fantástico".Ccuando dices que no vas a pagar un duro de novacion ¿que quieres decir?

Un saludo



feb.-2005
128 mens.
Usuario Habitual
17/02/2005 10:01
Muy buenas.

Yo entiendo que se refiere a que coge la hipoteca del bbv y así no paga la novación ya que dentro de la misma entidad se lo permiten y posteriormente al año o cuando sea la cancela en vez de pagar el 1% paga el 0.5%.

Por otro lado yo creía que si se comunicaba al banco (o a tau, no lo tengo claro)que no te subrogabas a la hipoteca de la constructora o en este caso de la cooperativa no te podían cobrar ninguna comisión. Simplemente la que te cobrase el banco con el que te fueses.
Mi situación es la de buscar una hipoteca libre y ver cual me conviene. Por eso estaba interesado en saber como cambiar de banco ya que las hay mejores. Antes de hablarlo con tau o el banco ya que cada uno barre para su casa, prefiero contrastar la información por si me cuentan que no se puede o que cobran una comisión desproporcionada para evitar que te cambies.
Si alguien sabe si este trámite es posible o si por fuerza hay que pagar comisión, comentarlo.

Muchas zenquius.
Avatar tin
jun.-2004
1728 mens.
Usuario Asiduo
  tin
17/02/2005 10:05
completar la info., ya que después de hablar con la Caixa (Manuel), la tasación del perito que nos iba a dar el 100% del modulo 2005 no lo puede hacer ya que aun tenemos una cualificación provisional (si no lo hace la Caixa no creo que lo haga otro banco) y hasta que no se dé la cualificación (o Calificación me pierdo en el matiz) definitiva la peritación es del modulo de 2003, otra vez nos tienen pillados por los G...os, ya que la Cualificación (o Calificación) definitiva, ya veras que nos la darán cuando ya estemos viviendo en el piso, y que estemos pagando la hipoteca de BBVA.
Hablando con Enrique de TAU, me ha confirmado que no nos pueden obligar a coger otros productos, lo único obligatorio es el seguro de incendios. Tambien me ha confirmado que pueden financiar el 80% del modulo 2005, para eso ya es necesario negociar con ellos (BBVA)
Yo creo que la info. de "fantastico" es apreciable, pero podrías detallar un poco mas el tema de pasar a otro banco en el primer año.
Slu2
Tin
ene.-2004
764 mens.
Usuario Muy Frecuente
  msgap
17/02/2005 10:08
Fantástico: yo también me estoy moviendo bastante con el tema y hay cosas que no tengo tan claras de lo que dices...
Hablé con Enrique, de TAU, y me dijo que los únicos gastos que tienes que pagar son los gastos de cancelación de notaría / registro con la cooperativa que no tendrían que pagarse si nos quedamos con el BBVA.
La comisión bancaria de la que hablas supongo que dependerá de la entidad con la que contrates.
Por ejemplo, en www.oficinadirecta.com del Banco Pastor, en www.ingdirect.es o incluso en www.ebankinter.com no hay comisiones de apertura (0%), ¿es lo que dices no??
Avatar tin
jun.-2004
1728 mens.
Usuario Asiduo
  tin
17/02/2005 10:11
Los famosos gastos no son comisiones, lo que se paga son los Impuestos de Actos Jurídicos y Documentados, necesitan que el nuevo banco certifique que va incluir dichos gastos en la escritura definitiva, es una provisión de fondo hasta que escritures tu propia vivienda, en ese momento o pagas mas o te devuelven la diferencia, depende lo que te cuesten dichos actos y documentos....
Slu2
Tin
Avatar tin
jun.-2004
1728 mens.
Usuario Asiduo
  tin
17/02/2005 10:25
Se me olvidaba, Enrique clacula aproximadamente que el tema de la novación son unos 3000€.
Slu2
Tin
may.-2004
177 mens.
Usuario Habitual
17/02/2005 10:32
Hola,

si renuncio al prestamo cualificado del BBVA puedo:
-- > contratar uno libre con el BBVA (euribor +0,6 domiciliando nomina y recibos,+seguro de incendios) con los gatos de novacion (menos de 600€)
-- > contratar con otro banco. en este caso se aplican la comision de cancelacion o subrogacion (0,5% del importe del prestamo) mas la apertura del nuevo prestamo.

¿Esto es asi?
oct.-2003
1222 mens.
Usuario Asiduo
17/02/2005 10:33
Hola, yo estuve hablando con Manuel (La Caixa) ayer y me dijo que si pueden dar el 100%, lo que pasa está viendo como hacer para dar el 100% del modulo del 2005 que son aprox. 1400 Euros y no el del 2003 que creo que son 1040. Para eso es necesario que la calificación definitiva se haga antes de la escritura. He hablado con TAU y efectivamente se hace unos días antes y no se si será suficiente para poder acogerse a la tasación del piso con el módulo del 2005.

Yo cuando le pregunte por los gastos, me dijo que eran los de notaría que eran unas 100.000 pelas. No obstante le voy a preguntar el tema de la NOVACION a ver que me dice.
oct.-2003
1222 mens.
Usuario Asiduo
17/02/2005 10:36
hola, ladrillo. Tengo entendido que por no subrogarte al prestamo que la cooperativa tiene con el BBV no te pueden cobrar nada.
nov.-2003
40 mens.
Usuario Ocasional
17/02/2005 10:41
Hola,

Como resumen a algunas de vuestras cuestiones, lo que yo veo es lo siguiente:

La novación, como bien dice "tin" no es comisión de la entidad bancaria, sino impuestos. En el acto de apertura de hipoteca, hay que pagarlo. Por lo que os comenté al principio, creo que la única forma de ahorrarse esto, es subrogarse al préstamo ya solicitado por la cooperativa en su día, hace porrón de años.

No os creáis que esto es un chollo, pues ya hemos pagado por el acto de apertura, impuestos, aranceles, comisiones o lo que sea al BBVA en su día de forma transparente en nustras aportaciones periódicas a la gestora.

Los que no podemos subrogarnos al préstamo cualificado, en mi caso por pasarme de ingresos, no tenemos mas remedio que acogernos a uno libre, y que yo sepa, es solo en BBVA, en la sucursal que nos ha indicado TAU, en donde no tendremos que pagar la novación + escrituras + notario.

El préstamo cualificado, seguún tengo entendido, puede ser incluso peor que uno libre, según están ahora las cosas, a no ser que se puedan solicitar ayudas, que en ese caso es indiscutible que compensa el cualificado.

Si cualquiera de vosotros habla con La Caixa, Oficina Directa o ING Direct, no perdáis el tiempo y que os expliquen lo de la novación, los gastos en los que incurriríais solamente por abrir la hipoteca. Veréis que solo por eso merece la pena abrirla con el BBVA.

Los que os habéis movido, lo habéis hecho con buen criterio, pues tengo mucha información, y las mejores condiciones son de La Caixa y de Oficina Directa. A mi las mejores me las ofrece la Banca March, y aun así, me compensa quedarme con BBVA, entidad de mi disconformidad total, pero ... me duele el bolsillo como a todos.

Lo de hacer números para cambiarnos de entidad, es lo sencillo o complicado que queramos verlo.

Un ejemplo simple sin entrar en detalles:

Préstamo de 75.000 €.
Letra mensual de 450 €.

Supuesto (horrible, pero para simpificar) de que nos entregan la vivienda el 1 de enero. Al final del ejercicio habremos pagado 450€x12 meses= 5.400 euros.

Como sabéis, la cantidad máxima deducible de la declaración de la renta por persona que tiene ingresos, en el caso de declaración individual, siempre que se cumplan los requisitos de ingresos, etc (tema con el que no me meto ahora), es de 9.000 euros, por lo que dos personas serían 18.000 euros o 3 kilos de los de antes.

En este caso en diciembre se podría hacer una aportación extra de la diferencia: 18.000 - 5.400 = 12.600.

Siempre y cuando esta cantidad sea menor al 25% del capital restante, no habrá comisión de amortización. El primer año, no se llegaría a ese 25%, pero los sigientes, si se deséa amortizar, ya entraríamos en parte del 25% (puesto que cada vez queda menos por pagar) y el BBVA se llevaría comisión (no recuerdo si un 1% o un 0,5% de lo amortizado).

Lo mas normal es que no todos tengamos esos 12.600 euros "de sobra" al final de todos los años, pero pensad en que la cantidad que devuelve hacienda en este supuesto es de 2.700 euros (450.000 ptas).

En siguientes años, cuando el capital sea pequeño, si queremos amortizar parte de la hipoteca, tendremos que pagar comisiones cada vez.m

Los números que tiene que hacer cada uno son particulares. Sabemos que al mover una hipoteca de un banco a otro, hay un gasto de cancelación, y es esta cifra la que hay que sopesar contra el ahorro que nos supone irnos a otra entidad.

Para que os hagáis una idea, movernos del BBVA a otro banco, al poco de abrir la hipoteca, costaría (tengo que verificar este dato) unos 500 euros.

Si alguien quiere hacer esto, y tiene pensado hacer aportación extraordinaria en el mismo año, interesa hacerlo en este órden para pagar menos en comisión de cancelación:

1º Amortizar capital
2º Moverse de banco

No aseguro que esto que cuento sea válido para todos, pero es mi caso y la conclusión a la que he llegado tras hacer unas pocas llamadas de teléfono.

Para mi es duro entender todas estas cosas ya que ni trabajo en banco ni he tenido préstamos, hipotecas, ni nada, una cuenta y una 4b es mi experiencia en banca.

Espero que con esto y con mas datos aportados por vosotros lleguemos a gestionar el conocimiento de una forma en la que todos nos beneficiemos.

Gracias por vuestros comentarios.
jun.-2004
130 mens.
Usuario Habitual
17/02/2005 11:19

Buenos dias,

Como bien comentais, actualmente la vivienda tiene calificación de provisional, hasta que no sea definitava no se puede escriturar(ni BBV ni nadie)

1º Es firmar el titulo de adjudicación

2º Visita de obra(medidas, pegas, etc..)(una vez realizada visita, pasa a tener calificacion definitiva)

3ºReunión (con TAU) en este punto es donde hay que decidir si quieres cualificado, libre o te llevas la hipoteca a tu banco.

Una vez realizada la visita de obra, si quieres llevarte la hipoteca a tu banco, se pondra en contacto tu entidad con TAU, para confirmar que dia va el tasador de tu entidad.

Puedes escriturar directamente con la entidad que quieras, no tienes ningun gasto, por parte del BBV.

Por ultimo el prestamo cualificado, no tiene nada que ver con tu sueldo,(es solo para las ayudas), actualmente ya estamos con un prestamo cualificado.El problema del prestamo cualificado es sobre todo por el tema de ayudas.

Hable con Manuel, una persona encantadora ahora las condiciones que ofrece, a mi personalmente no me terminan de convencer.

un saludo,

jun.-2004
130 mens.
Usuario Habitual
17/02/2005 11:23


Se me olvidaba, desde que firmas el titulo de adjudicación, hasta que hay que decidir el tema de la hipoteca, hay tiempo suficiente.
ene.-2004
764 mens.
Usuario Muy Frecuente
  msgap
17/02/2005 12:17
Yo tenía entendido lo mismo que Tuchas.
Avatar tin
jun.-2004
1728 mens.
Usuario Asiduo
  tin
17/02/2005 12:37
El tema inicial, era encontrar un banco que financie el 100% del modulo del 2005, ya que BBVA en libre solo financiaría el 80% del Modulo 2005.....
Slu2
Tin
sep.-2008
807 mens.
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