Acuerdos
Junto a la reclamación a morosos, este ha sido el punto que más cambió con la reforma de la ley de 1.999
Antiguamente se exigía la UNANIMIDAD para muchos acuerdos, en la actualidad sólo unos pocos, y de esos, la jurisprudencia viene restando importancia a la UNANIMIDAD , en pro de las mayoría cualificadas.
Indistintamente de la mayoría que la Ley exija siempre se precia la llamada DOBLE MAYORIA. Esto quiere decir que precisa la mayoría de votos (un propietario UN voto, independientemente del número de fincas o coeficiente que posea) y la mayoría de coeficiente. Esta doble mayoría es la garantía para que un solo propietario, aunque tenga muchas fincas (y por tanto mucho coeficiente) no haga de su voluntad una dictadura, precisando también una mayoría de votos, que por sí sólo no puede alcanzar.
Si algún propietario no está conforme con un acuerdo DEBE IMPUGNARLO, de lo contrario se entenderá que esta de acuerdo con él.
Unanimidad
Ascensor 3/5
Antenas 1/3
Impugnación
Unanimidad
Cuando un acuerdo requiere el acuerdo unánime quiere decir que precisa el voto favorable de TODOS los propietarios, los presentes a la junta y los ausentes, que tendrán un plazo de 30 días desde la recepción del acta para oponerse al acuerdo.
La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
También es exigible la unanimidad cuando se adopte algún acuerdo que altere la configuración exterior del edificio. Ahora bien, existen algunas excepciones:
La obra ha realizar debe ser PERMANENTE, por ejemplo, la instalación de un toldo requiere la simple mayoría por ser un elemento que no requiere obra, simplemente está atornillado a la fachada.
Si la obra o elemento se sitúa en los patios interiores (no en fachada principal) no es necesaria la unanimidad.
Si se trata de aparatos de aire acondicionado, cuando no se perfora el muro exterior más que para introducir el cableado, la jurisprudencia está entendiendo que es suficiente con la mayoría, pues prima más el confort de la familia que la estética de la vivienda.
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Ascensor 3/5
Requerirá el voto favorable de las TRES QUINTAS partes del total de los propietarios:
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos.
El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble. Por ejemplo alquiler de azotea a empresa de telefonía móvil.
Se computarán los votos de los ausentes se deberán sumar a los de la mayoría, salvo que, por escrito, manifiesten su discrepancia a quien ejerza las funciones de Secretario en el plazo de treinta días naturales.
El acuerdo que se adopte teniendo en cuenta lo anterior OBLIGARÁ a todos los propietarios. Así, si en una Comunidad de Propietarios desean instalar ascensor y existe una mayoría de 3/5 a favor de la instalación, los propietarios que NO deseen instalarlo vendrán obligados al pago de la instalación y posterior mantenimiento del nuevo elemento común.
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Antenas 1/3
La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a nuevas plataformas de TV, Canal Satélite, Vía Digital, etc., o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivo.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
Una vez realizada la instalación comunitaria se retiraran las individuales.
En caso de querer acceder a un nuevo servicio de telecomunicaciones o instalar antena de radioaficionado, deberá solicitar permiso a la Comunidad por escrito. Permiso que sólo se podrá denegar si se prevé la instalación comunitaria en un plazo no superior a tres meses. La respuesta debe darse dentro de los 20 días siguientes a la recepción de la solicitud.
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Impugnación
Los acuerdos serán impugnables ante los Tribunales, en los siguientes supuestos:
Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos.
Cuando resulten gravemente lesivos para la comunidad.
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Podrán impugnar los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta (voten en contra del acuerdo), los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Deberá estar al corriente en le pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
La impugnación no suspende la ejecución de los acuerdos, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la Comunidad de Propietarios.
En caso de no impugnar el acuerdo en tiempo y forma, luego no podremos decir que el acuerdo no se ajustó a la legalidad vigente, pues se entenderá que estábamos conformes con su contenido, aún cuando hubiésemos hecho constar en acta nuestra discrepancia. Por ejemplo si se aprueban unas cuotas sin tener en cuenta el coeficiente de participación, no se impugna el acuerdo y se deja de pagar la Comunidad, en el juicio que se tenga para el cobro de las cuotas NO se podrá alegar que están mal calculadas, porque habría que haber impugnado el acuerdo.
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