Resolución de consulta sobre:
ESCRITURACION DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA SIN LICENCIA
DE PRIMERA OCUPACION
Mª del Carmen González Carrasco
Profesora Titular de Derecho Civil
Ante el Centro de Estudios de Consumo se plantea el juicio de legalidad
referido a la escrituración de vivienda sin haber obtenido ésta licencia de
primera ocupación. De los términos de la consulta se desprende asimismo que
el piso no ha sido objeto de entrega material, a pesar de haberse superado el
plazo previsto para la misma.
A los efectos civiles, la entrega de un inmueble sin licencia de primera
ocupación es causa de resolución por incumplimiento contractual (ex. Art. 1124
CC) de todos aquellos contratos por los que se transmita el dominio de la
vivienda La jurisprudencia del Tribunal Supremo es constante en este sentido
(SSTS 22.12.1993, 11.12.1995, 9.5.1996, 3.6.2003). A este respecto, el hecho de
que sea una licencia que concede el Ayuntamiento no significa que su falta de
obtención no sea imputable al vendedor. Por ello el vendedor está obligado a
pagar, en su caso, la cláusula penal prevista para el incumplimiento o el
cumplimiento tardío de la obligación de entrega del edificio, que se entiende ha
de serlo con las autorizaciones requeridas para ocuparlo. Y además, si el
comprador decide no escriturar por falta de la licencia, no sólo es que su
posición está justificada en el previo incumplimiento del vendedor , sino que
habrían de devolvérseles las cantidades entregadas en concepto de arras
penitenciales. De ello se colige igualmente que, estando el vendedor en situación
de incumplimiento, no puede obligar al comprador a escriturar el inmueble (el
comprador podría negarse al cumplimiento de dicha obligación de formalizar la
compraventa basándose en el previo incumplimiento del vendedor, a modo de
exceptio non adimpleti contractus).
Ahora bien, no hay obstáculo legal (entiéndase por tal, notarial) en
otorgar escritura de un inmueble carente de licencia de primera ocupación. El
resultado es que se ha transmitido la propiedad, pero el vendedor ha incumplido
de forma esencial el contrato una vez superado el plazo previsto para la entrega
efectiva sin haber obtenido dicho permiso, por lo que el comprador puede
resolver con restitución de las cantidades ya entregadas e indemnización de
daños y perjuicios. Nótese que a diferencia de la tardanza en la entrega material
del inmueble (habitual y a menudo prevista mediante cláusulas penales o
reparable mediante las oportunas indemnizaciones por demora), la no solicitud
de licencia de primera ocupación o su no consecución una vez terminada la obra
determina siempre la posibilidad de resolver el contrato con independencia de
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la gravedad del retraso Esta importancia civil de la inexistencia de licencia viene
determinada por dos razones:
a) porque la licencia corrobora las condiciones de habitabilidad de la vivienda,
su adecuación a la licencia inicial de obras y al proyecto y sus condiciones de
seguridad, habitabilidad o salubridad (esto es, la conformidad de la cosa
vendida)
b) porque su falta imposibilita de derecho su uso, aunque la vivienda haya sido
entregada al comprador, ya que, a nivel administrativo, las sanciones (que se
imponen cuando se produce ocupación efectiva sin licencia) pueden consistir
en:
a) Impedir su uso a cualquier ocupante, sea o no propietario (art. 29
Reglamento de Disciplina Urbanística vigente en este punto) .
b) Imponer una sanción urbanística del 1 al 5% del total del valor de la obra en
el caso de que la ocupación sea legalizable de la que responden el ocupante y
quien coopera en la ocupación entregando las llaves antes de la
licencia (art. 90.1 del Reglamento de Disciplina Urbanística vigente en este
punto)
En conclusión:
1- El vendedor que escritura sin licencia está en situación de
incumplimiento aunque entregue físicamente la vivienda, porque el
dominio que transmite no es apto para el uso en tanto en cuanto no
consiga aquella.
2- El comprador puede negarse a escriturar en tanto en cuanto no se
conceda la licencia si el momento de la escritura se fijó para después de la
terminación de la obra , y sin que el vendedor pueda resolver por esta
negativa en tanto no proceda al cumplimiento (o sea, a la consecución de
la licencia)
3- El comprador puede resolver (aunque haya escriturado) con devolución
de las cantidades entregadas, sus intereses e indemnización de daños y
perjuicios si una vez vencido el plazo de entrega efectiva, y se haya
producido ésta o no, el edificio no ha obtenido licencia de primera
ocupación.
4- Si decide no resolver, no debe ocupar la vivienda aunque le sea entregada
de forma efectiva,.porque comete una infracción urbanística y porque
puede verse privado del uso por la Administración competente.
En el Centro de Estudios de Consumo de la UCLM, a 23 de enero de 2006.
Fdo: Mª del Carmen González Carrasco
Profesora Titular de Derecho Civil