FUNDAMENTOS DE DERECHO.
Primero.– La parte actora ejercita demanda instando la resolución de un contrato
de compraventa de una vivienda a construir y devolución de la parte del precio
pagado, así como indemnización de daños y perjuicios, habida cuenta el
incumplimiento del vendedor en orden a la entrega de la vivienda en los plazos
pactados.
El artículo 1124 dice que "La facultad de resolver las obligaciones se entiende
implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no
cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la
obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el
cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la
resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para
señalar plazo."
Reiterada doctrina jurisprudencial determina, que el éxito y viabilidad de una
acción resolutoria, conforme a lo establecido en el artículo 1124 del Código
Civil, precisa de la concurrencia de los siguientes requisitos:
1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron.
2) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su
exigibilidad.
3) Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las que le incumbían,
estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de
los Jueces y Tribunales de instancia.
4) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta
de la contratante demandada que de modo indubitado, definitorio e irreparable lo
origine, lo que tradicionalmente se venía considerando como una voluntad
deliberadamente rebelde del contratante.
5) Que el ejercitante de la acción no incumpla las obligaciones que le
concernían salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior
del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de la resolución
de su adversario y lo libera de su compromiso -TS 1.° SS. de 21 de marzo de 1986
(1986, 1275) EDJ 1986/2133, 29 de febrero de 1998 (1988, 1310), 28 de febrero de
1989 (1989, 1409) EDJ 1989/2189, 22 de marzo de 1993 (1993, 2530) EDJ 1993/2786.
A todo lo cual debe añadirse que para acordar haber lugar a declarar resuelto un
contrato basta con que se frustre el fin del negocio jurídico para la parte
contratante cumplidora, es decir, que viene a ser suficiente con que se dé un
incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea preciso una tenaz y
persistente obstativa al cumplimiento, bastando en todo caso con que se frustren
las legítimas aspiraciones de la contraparte, 22 de junio de 1995 (1995, 5180)
EDJ 1995/3621 ; de lo que se colige, por tanto, que no es necesario que el
contratante incumplidor actúe con ánimo deliberado de causar el incumplimiento,
bastando con que pueda atribuírsele una conducta voluntaria, no sanada por una
justa causa que la origine, obstativa al cumplimiento del contrato en los
términos en que se pactó, TS 1.° SS. de 14 de febrero (1991, 1268) EDJ 1991/1532
y 16 de mayo de 1991 (1991, 3706).
Aplicando lo que antecede al caso que nos ocupa, resulta que los demandantes
suscribieron en fecha 22 de octubre del 2002 con la demandada contrato de
compraventa, por el cual adquirían vivienda unifamiliar a construir en la
localidad de Gallipienzo (Navarra), concretamente la casa modelo Gallipienzo 1-V
junto a la parcela n.° 4. El precio de la compraventa se estipulaba en 107.500
euros más el 7% de IVA y la forma de pago es la siguiente: entrega a la firma
del contrato de la cantidad de 26.684 euros ; entrega a los 90 días de la firma
del contrato de 13.341 euros y entrega a la firma de la escritura pública de
compraventa la cantidad restante 75.000 euros, momento en el que se procedería a
la entrega de las llaves (doc. n.° 1).
Los actores realizaron los dos primeros pagos (doc. n.° 6 y 7).
En la fecha de la interposición de la demanda el titular registral de la parcela
4, sigue siendo la demandada (doc. n.° 8).
En el contrato se estipulaba que el plazo máximo de entrega era de 9 meses
contados a partir de la fecha de la firma de contrato (doc. n.° 1)
La testifical de D. Cesar García, acredita que la vivienda en cuestión se
encuentra sin terminar, faltando en ella la instalación eléctrica, gas. Constata
el testigo que en la urbanización dentro de la cual se sitúa la vivienda objeto
del contrato, carece del alumbrado público etc.
En el caso que nos ocupa, queda acreditada la existencia de una relación
contractual entre las partes, habiendo cumplido la parte demandante con sus
obligaciones y evidenciándose una actitud rebelde en la demandada en el
cumplimiento de su obligación que se refleja en la inactividad respecto del
compromiso adquirido, dado el tiempo transcurrido: el plazo de entrega era de
nueve meses contados a partir de la fecha firma del contrato, finalizando el
mismo en fecha 22 de julio del 2003, y presentándose la demanda en enero del
2005.
El incumplimiento de la demandada existe en cuanto se produjo la frustración de
las legítimas aspiraciones de la contraparte que eran disfrutar de la vivienda
desde la fecha en que se acordó.
Procede por ello la resolución del contrato. Las consecuencias pecuniarias de la
resolución del contrato, ha de concretarse en la devolución de la cantidad
entregada por los demandantes, en concreto 40.000 euros.
Segundo.– Asimismo la demandante ejercita acción de resarcimiento de daños y
perjuicios, desglosados de la siguiente manera:
1.080,24 euros en concepto de comisiones y gastos notariales del préstamo ;
intereses de los préstamos 4.415,77 euros ; alquileres 8.803,00 euros.
Sostiene la demandante que para afrontar la compra de la vivienda tuvieron que
solicitar en Caja Laboral unos préstamos (doc. n.° 9 a 12 de la demanda) que
originaron gastos notariales y de apertura por importe de 1.080,24 euros. Los
intereses de tales préstamos ascendieron durante el año 2003 a 1.732,18 euros y
durante el año 2004 a 2.683,59 euros (doc. n.° 13 y 14).
Reclama también el importe de alquiler desde agosto del 2003 hasta la fecha de
la demanda, enero del 2005, lo cual asciende a 8.803 euros (doc. 15 a 17).
Dada la facultad que concede el artículo 1124 del CC de exigir la resolución del
contrato y la indemnización de daños y perjuicios, es por lo que entiendo
ajustada a derecho esta pretensión.
Ciertamente la compraventa que se resuelve y los préstamos son negocios
jurídicos independientes, que afectan a distintas partes y tienen distinto
objeto. No pueden por tanto considerarse los gastos de constitución de la
hipoteca como gastos derivados del contrato de compraventa resuelto. Ahora bien,
la obligación de resarcimiento que dimana del citado artículo 1124 del Código
Civil EDC 1889/1 no se agota en satisfacer al comprador cumplidor los gastos
derivados directamente del contrato resuelto, sino que tiene por finalidad
dejarle indemne a las resultas de dicha resolución que se produce por causas
ajenas al mismo e imputables a la parte vendedora. Comprende por tanto no solo
los gastos que tienen por causa directa e inmediata el contrato de compraventa,
sino también los perjuicios que su incumplimiento ha irrogado.
Entre tales perjuicios entendemos han de entenderse comprendidos los gastos
notariales, comisiones e intereses del préstamo concertado para poder pagar el
precio, préstamo que no se concertó caprichosamente sino como único, usual y mas
práctico medio de obtener la financiación precisa para cumplir el comprador con
su obligación de pago. Así resulta de los documentos n.° 9 a 14 adjuntos a la
demanda.
La actora ha logrado demostrar con los documentos n.° 15 a 17 que acompañan a su
demanda que la no entrega del inmueble que compró le generó daños y perjuicios,
siendo evidente que no pudo usar y disfrutar de la vivienda adquirida a la
demandada en la fecha acordada, viéndose compelida, para dar cobertura a tan
primaria necesidad, a satisfacer desde la fecha acordada de entrega determinadas
cantidades para habitar otra vivienda.
Tercero.– Reclama el actor los intereses desde la interposición de la demanda.
Ha de exigirse a la demandada la obligación de indemnizar por demora al
demandante, con arreglo, a los artículos 1100 y 1108 del CC, al no ser invocable
el clásico principio in illiquidis non fit mora, sino la más reciente doctrina
jurisprudencial que recoge la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de
1995 (RJ 1995\5322), que también cita las de 5 de abril de 1992 SIC, 18 de
febrero (RJ 1994\1097), 26 de marzo SIC y 18 de febrero de 1994 (RJ 1994\1097),
y que reproduce la de 20 de mayo 1998 (RJ 1998\4037), según la cual "si se
pretende conceder una protección más completa de los derechos del acreedor no
basta con entregar aquello que, en su día se le adeudaba, sino también lo que,
en el momento en que se le entrega, debe representar tal suma, y ello, no por
tratarse de una deuda de valor, sino, también, y aunque no lo fuera, porque si
las cosas, incluso fungibles y dinerarias, son susceptibles de producir frutos
(léase frutos civiles o intereses), no parece justo que los produzcan a favor de
quien debió entregarlas ya con anterioridad a su verdadero dueño, es decir, el
acreedor. Tal razonamiento cobra mayor fuerza si tenemos en cuenta que, por
regla general y salvo algunos supuestos, como pueden ser aquellos en los que las
relaciones que unen a deudores y acreedores pueden ser calificados como de
cuentas corrientes, en los que sólo la fijación en su caso judicial, del saldo,
atribuye al acreedor derecho a su cobro, y si se quiere, aquellos otros en los
que la complejidad de las relaciones habidas entre las partes litigantes
excluyen la fácil determinación de la cantidad realmente adeudada, en los
restantes debe subrayarse que la sentencia no opera la creación de un derecho
con carácter constitutivo, sino que, por el contrario tiene carácter meramente
declarativo, lo que permite concluir que, a través de la misma, no se hace sino
declarar un derecho bien sea real o bien de crédito a la obtención de una cosa o
cantidad, que, con anterioridad a la resolución judicial, ya pertenecía, y debía
haberle sido atribuida al acreedor. Si, como ya se tiene dicho, las cosas claman
por su dueño y deben ser entregadas a éste con todos sus accesorios, frutos e
intereses, no parece injusto que, en aquellos supuestos en que, como el
presente, puede fácilmente colegirse en la litis la existencia de una deuda a
favor del actor y en contra del demandado, se entienda que la completa
satisfacción de los derechos del acreedor exige que se le abonen los intereses
de tal suma, desde el momento mismo en que se procedió a su exigencia judicial.
Cuarto.– Respecto a las costas, según lo previsto por el artículo 394 LECn, se
imponen a la demandada, dada la estimación de la demanda.