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HIPOTECA CON CAIXA

Actualizado 16/02/2006
1347 lecturas acumuladas
19  mensajes12Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
jul.-2005
147 mens.
Usuario Habitual
09/12/2005 12:44
Hola a todos, el miercoles nos pasamos por la oficina de caixa en c/real y nos informaron de las condiciones de la hipoteca.Las condiciones no son la mejores del mercado pero tampoco las peores, el trato con el sr que nos atendio fue muy cordial,es todo mas o menos lo que firmamos en el contrato con progeinsa y la gran ventaja es que no corremos con gastos de apertura y todo el follon de tasacion,documentacion etc.No se si habeis ido todos a informaros y que tal,os agradeceria que lo comenteis,un saludo a todos.
feb.-2005
70 mens.
Usuario Habitual
13/12/2005 20:12
HOLA
NOSOSTROS TAMBIEN HEMOS HABLADO CON LA CAIXA DE LA CALLE REAL Y HAN SIDO MUY CORRECTOS EN EL TRATO. ESTÁN DISPUESTOS A BAJAR HASTA UN 0.50 SIEMPRE QUE CONTRAATES CON ELLOS UNA SERIE DE REQUISITOS CON LO QUE TE AHORRAS LA APERTURA SI TE QUEDAS CON ELLOS, PERO HAY MEJORES CONDICIONES EN OTROS BANCOS.
NOSOTROS NOS LO ESTAMOS PENSANDO, TODAVIA NO NOS HEMOS DECIDIDO YA QUE A LA LARGA SI TE VAS CON OTRO BANCO TE AHORRAS UN DINERO.
UN SALUDO
abr.-2005
41 mens.
Usuario Ocasional
15/12/2005 15:28
Hola a todos, yo he estado esta mañana en la oficina de La Caixa y para variar diré que el trato fué muy bueno. Lo importante es que es verdad que la hipoteca no está tan mal, contratando los requisitos. Haciendo números, de Euribor+0,38 a Euribor+0,5 no se nota prácticamente la diferencia, lo malo es la comisión por amortización parcial, que es del 0,5% y es por lo que nos lo estamos pensando, au que creo que para hacer cuentas hay que saber exactamente cuanto nos ahorramos en la constitución de la hipoteca. ¿Hay alguien que sepa seguro los gastos que vamos a tener de constitución si lo hacemos con la Caixa? En La Caixa me han dicho que aproximadamente unos 3000 euros pero no me lo han asegurado. Espero vuestras opiniones.

Saludos.
ene.-2005
25 mens.
Usuario Ocasional
15/12/2005 20:49
Buenas tardes
estoy leyendo vuestros comentarios y teneis mucho miedo al 0,5% de amortización parcial.
Esto es facil mirar,no se si habeis leido en que consiste la hipoteca abierta de la caixa
consiste en que tiene una cuenta flexible y puedes meter dinero en esa cuenta y si tienes ahorrado por ejemplo 2 millones de las. antiguas pts. las puedes meter hay y decir que quieres aumentar la cuota o quitarte meses.
Es decir que tu puedes en vez de pagar el 0,5% por amortoizar el dinero,lo metes en la cuenta flexible y te vas quitando dinero de la hipoteca, y no pagas el 0,5 % de
amortizacion parcial.
De todas las maneras lo que pide la caixa lo piden casi todos, tarjetas,seguros etc etc
y nos ahorramos todo lo que conlleva una hipoteca.
Bueno esta es mi modesta opinion
un saludo
abr.-2005
41 mens.
Usuario Ocasional
18/12/2005 10:08
SUBROGACIÓN DE UNA HIPOTECA

ORIGEN Y CONCEPTO

La subrogación de una hipoteca consiste en adquirir TODOS los derechos, y TODOS los deberes de una hipoteca ya existente, y por tanto, constituida con anterioridad por una persona ajena.

Y dicho cambio puede afectar a la parte acreedora (el banco), o la parte deudora (el cliente), este último caso es el que nos ocupa.

Ejemplo: imagine que usted se compra una vivienda nueva, y el promotor de la misma ya ha constituido con una entidad financiera una hipoteca. Cuando usted haga la escritura de compra - venta de la vivienda, y le entreguen las llaves, también puede que tenga que subrogarse en la hipoteca que, con anterioridad, el constructor ya ha formalizado, y que hasta esa fecha era el titular de la misma.

En este caso, quién cambia de titular es la parte deudora (el cliente), permaneciendo invariable la parte acreedroa (el banco / caja).

El caso que nos ocupa será el primero mostrado, es decir, aquél en el cual el usuario se subroga en las condiciones ya existentes, manteniendo el mismo acreedor (banco / caja). Los gastos y consideraciones que debe tener en cuenta a la hora subrogarse en una hipoteca, son los siguientes:

Conceptos y gastos en la subrogación

Comisión de subrogación
Notaría
Registro
Actos jurídicos documentados
Gestoría

En nuestro caso con la Caixa esta comisión de subrogación es 0%.

Y en relación a los Actos jurídicos documentados:

El artículo 7 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, establece, literalmente:

´´Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales.´´

Es decir, que cuando se produce la subrogación de una hipoteca, por cambio de deudor (el que recibe el dinero del banco / caja), NO se pagan Actos Jurídicos Documentados.

No obstante, antes de proceder a inscribir en el Registro la escritura de la hipoteca, deberá solicitar un certificado de exención de dicho impuesto ante el organismo competente de su Comunidad Autónoma.

Por tanto nos queedaría:

Notaría, Registro y Gestoría, que en mi caso ascienden a unos 1000 euros en total.

Eso en relación a la hipoteca, se que también hay gastos de compra-venta:

IVA vivienda 7%
Impuesto de actos jurídicos documentados 0,5%
Notaría
Registro
Gestoría
IVA (notaría, gestoría, registro)

Por tanto el ahorro si nos subrogamos con la Caixa sería el de los Actos jurídicos documentados de la hipoteca.

¿Hay algún experto que pueda confirmar todo esto?

Saludos.

Avatar adb
abr.-2004
166 mens.
Usuario Habitual
  adb
05/01/2006 19:22
hola a todos y perdonar que me meta en vuestro foro, deciros nada mas que pregunteis bien que hay PRESTAMOS HIPOTECARIOS Y CREDITOS HIPOTECARIOS, que no es lo mismo y yo tengo contrarada una hipoteca abierta con la caixa......preguntar la diferencia, saludos
sep.-2005
12 mens.
Usuario Circunstancial
  siena
07/01/2006 19:52
Hola vecinos, respecto a este tema, jgonzalez ha hecho una exposición bastante acertada de lo que es una subrogación hipotecaria (de deudor), que además es lo que a nosotros nos afecta como compradores de esta promoción.

La verdad es que es mejor no explayarse en el tema porque creo que nos liamos cada vez más con tantos conceptos jurídicos. Realmente lo que nos interesa en el caso de la subrogación, como bien dice jgonzalez, es el ahorro del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la constitución de la hipoteca, que tributa al 1% sobre la responsabilidad hipotecaria, es decir, por el importe por el que responde nuestra vivienda. Por ejemplo, si la hipoteca es de 300.000 euros, la responsabilidad hipotecaria será aprox. 450.000 euros (ya que se incluyen intereses ordinarios, de demora, costas y otras gaitas) ; en el ejemplo en consecuencia serían 4.500 euros.

Tenemos dos opciones, que con una calculadora es fácil de resolver.

1ª. Subrogarnos con la Caixa y nos ahorramos los gastos de constitución de hipoteca, pero con un tipo de interés un poco alto para lo que está el mercado, a partir del primer año.

2ª. No subrogarnos y constituir una nueva hipoteca con otra entidad en mejores condiciones económicas.

La cuestión es saber, en el caso de optar por la 2ª opción, si lo que me ahorro por un tipo de interés más bajo con una nueva entidad y a la larga, compensa los gastos de constitución de una nueva hipoteca. No se si me explico.

Como tercera opción, que además creo que no es la peor por lo menos, os cuento otra.

Primero, después de negociar en la medida de lo posible con La Caixa unas mejores conciones económicas: subrogación sin duda, pues hay dos ventajas. Una, la evidente, que es el ahorro fiscal expuesto, y otra, el tostón que es gestionar una nueva hipoteca: tasación, rentas, avales, que si cuanto ganas,..., vamos, papeleos varios e incesantes.

Segundo, después de haberse realizado la compra y subrogación con La Caixa, empezamos a buscar un Banco que nos ofrezca mejores condiciones, pero con más calma ; recordad que el primer año tenemos un diferencial del 0,5% que está en mercado. Con este nuevo Banco, volvemos a realizar una nueva subrogación, pero en este caso, de Acreedor Hipotecario, y estamos de nuevo con el beneficio de no constituir una nueva hipoteca, es decir, tendremos gastos de notaría y registro, pero no fiscal, por lo que de nuevo nos ahorramos los 4.500 euros por el impuesto de actos jurídicos.

Y en este punto, es donde me refiero al mensaje de "adb", por si hubiera despertado alguna duda. Actualmente la Caixa concede "CREDITOS HIPOTECARIOS", no "PRESTAMOS HIPOTECARIOS", precisamente para que no haga el cliente una subrogación de acreedor como he expuesto antes, ya que en los créditos no existe el beneficio fiscal por subrogación de acreedor, solo en los préstamos hipotecarios.

No obstante, nosotros lo que tenemos es una hipoteca abierta pero instrumentalizada mediante préstamo, no mediante crédito, pero además con la ventaja del crédito, ya que podemos volver a disponer del principal que hayamos devuelto a la Caixa. Este tipo de préstamos se les llama "revolving" o algo parecido.

Bueno, espero despejar alguna duda, vecinos.

abr.-2005
41 mens.
Usuario Ocasional
08/01/2006 09:54
Muy buenas.

Tras los últimos mesajes parece que la cosa va quedando clara, aunque tengo alguna duda con respecto al mensaje de siena:

Hablas de la opción de subrogarnos y después buscar un nuevo banco, pero a los gastos que indicas, según tengo entendido, habría que sumarle la comisison que te impone la Caixa por cancelación anticipada, que es del 0,5% del capital pendiente.

Como bien dices, tenemos un diferencial del 0,5% durante el primer año, pero a partir del segundo se puede conseguir también un 0,5% cumpliendo una serie de requisitos (nóminas, domiciliación de recibos, contratación de seguro, etc?

En relación a los "CREDITOS HIPOTECARIOS" o "PRESTAMOS HIPOTECARIOS", la verdad es que es la primera noticia que tengo, aunque según comentas, la nuestra sería un préstamo y no tendría problemas, ¿cierto?, no me queda muy clara la diferencia entre uno y otro.

Saludos a todos.
may.-2005
50 mens.
Usuario Ocasional
11/01/2006 10:07
Hola a todos, desde que lei el mensaje de "siena", no he parado de dar el tostón a mi banco de toda la vida, ibercaja, que está como loco para hacer la subrogación, tal es así que le comenté todo lo expuesto, pues yo ya había ido a hablar a la caixa y estaba un poco liado entre lo que decia "siena" frente a lo que me comentó la caixa.
El director de ibercaja llamó en mi presencia a notaría para preguntar y hablo con el notario directamente que le respondió lo siguiente: "lo de acreedor hipotecario" no existía como tal para aplicarnoslo nosotros en la subrogación, hay otra figura que se denomina "acreditado hipotecario" y para nuestra hipoteca de la caixa no es posible, es decir que lo de ahorrarnos actos jurídicos documentados solo será posible si negociamos y se hace cargo el banco al que queremos cambiarnos de ese pago.
Lo que estoy viendo es que pasa el tiempo y la información de la que disponemos no aclara en absoluto que nos podamos subrogar con otra entidad como si de un prestamo hipotecario de toda la vida se tratara. Yo he preguntado por activa y por pasiva y existe el problema de que el registrador de la propiedad no autorizara la subrogación con otra entidad sino es a través de un prestamo nuevo con el consiguiente pago del impuesto de actos jurídicos.
Por favor si os han dicho otra cosa a vosotros os ruego lo comenteis rápido, la información mía es de ayer.
abr.-2005
41 mens.
Usuario Ocasional
12/01/2006 16:03
Yo pensaba que lo tenía claro pero tras el mensaje de charlivare me vuelven las dudas... ¿Donde habéis visto que la hipoteca de la Caixa no es un Prestamo Hipoteciario normal? ¿Qué diferencias hay entre un Credito y un Prestamo hipotecario? ¿Hay leyes distintas que regulen ambos casos? No se, pero lo que puse en un mesaje anterior en referencia al cambio de deudor y el ahorro de los impuesto de actos jurídicos es lo que dice la ley. ¿Alguien puede asegurarnos algo?
abr.-2005
41 mens.
Usuario Ocasional
19/01/2006 14:36
Muy buenas a todos,

Por lo que he podido investigar, sí que es cierto que la hipoteca de la Caixa es un crédito hipotecario y no un préstamo, por lo tanto, si una vez que estas con la Caixa te quieres subrogar con otra entidad, es bastante complicado, por lo visto la única opcion es cancelar y hacer una nueva, con los gastos que todo esto conlleva.

Lo del ahorro ahora de los actos juridicos si subrogamos con la Caixa creo que sí que es cierto.

Personalmente creo que atarte de esa manera a una entidad no es muy recomendable y ya estoy barajando la posibilidad de pedir la hipoteca con otro banco.

Saludos.
jul.-2005
147 mens.
Usuario Habitual
19/01/2006 17:40
yo estoy hablando con un banco que nos va a hacer una propuesta me he tomado la libertad de hablar un poco en general (por todos los vecinos) para que la oferta sea interesante cuando la tenga en mis manos os la contare aqui y si creeis que es interesante y estais interesados podemos ponernos de acuerdo para estudiar la manera de ahorranos un durillo.que bastantes ya nos cuestan los pisos.si estais de acuerdo me gustaria que lo expusierais y si no lo estais tambien y asi no pongo nada en el foro.un saludo.
ene.-2005
25 mens.
Usuario Ocasional
19/01/2006 21:24
yo estoy de acuerdo con tigo almudenal
yo estoy tambien en trato con mi banco ya os contare
may.-2005
50 mens.
Usuario Ocasional
20/01/2006 09:24
Hola de nuevo, os cuento lo que he conseguido o casi conseguido con mi banco, de entrada 3 años de carencia,interés a euribor+0,40 o 0,45 según el tipo de hipoteca que escoja y del cambio de banco, yo tendré que pagar en principio actos juridicos documentados y todo lo demás se hará cargo el banco, es decir notaría, registro y si hay algo mas ; con lo cual reduzco a la mitad mas o menos, los gastos de cambio de banco, sabiendo esto podeis igualar o mejorar vuestra negociación con el banco que negocieis, lo que sin mas tardar comentarlo para hacer nosotros lo mismo con nuestros bancos si es que os lo mejoran.
Salu2
feb.-2006
13 mens.
Usuario Circunstancial
07/02/2006 14:34
Me parece muy bien, almudenal

Hace días leí el mensaje de otro futuro vecino que hablaba de la experiencia de una promoción en Tres Cantos, que obtuvieron 0,2% el primer año y 0,4% los siguientes. Me quedé con esos datos y no los he vuelto a contrastar.
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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