Sobre la situación actual de las viviendas, comentar lo que se puede hacer en relación a la hipoteca y a los defectos.
Sobre la hipoteca nos encontramos que no estamos ante una constructora al uso (EMVS) que hace unas viviendas con la hipoteca ya conseguida a la entrega del piso el comprador se subroga en la misma, con lo que no debe justificar sus ingresos. En nuestro caso no hay hipoteca conseguida por el constructor sino que debemos ser los compradores los que debemos conseguir el credito hipotecario de una entidad financiera ya establecida para conseguir unas subvenciones. Los bancos lo que comprueban es que entre todos nuestros creditos (tanto al consumo como a la hipoteca) no sobrepase el 40% de nuestros ingresos pues caso de sobrepasarlo tendremos problemas en su concesión. Lo que se debe evitar es comentar al banco o caja elegido que tenemos creditos al consumo, es decir, como si el unico debito que vamos a tener es la hipoteca que se va a constituir sobre nuestro piso.
En cuanto a los defectos de terminación o remates éstos suelen ser normales en todas las edificaciones. El usuario realizará una lista concretando las anomalías detectadas, o conforme vayan surgiendo, que deberá comunicar de forma fehaciente a la PROMOTORA y CONSTRUCTORA de la edificación, es decir, la comunicación debe ser fehaciente, recomiendo que nos firmen el escrito conteniendo la relación de los mismos y, en caso extremo, enviar burofax, y en el debe constar todos los datos identificativos: fecha, promoción, vivienda, titular, etc, junto a los defectos existentes.
Estos defectos de remate o terminado suelen ser reparados por los promotores o constructores. Son vicios constructivos que alarman al usuario, pero en realidad de fácil solución técnica y de bajo coste de reparación para los responsables, que, normalmente, se apresuran a solucionar. No obstante, en caso contrario, cuando el promotor o constructor ni siquiera se digne a reparar estos daños,de apreciación visual, debemos tener en cuenta que estos vicios constructivos tienen un plazo de garantía de un año (art. 17 L.O.E.).
Mucho más grave y decepcionante será cuando el usuario/adquirente una vez recibida la obra y realizada la primera inspección de su nueva vivienda descubra vicios constructivos que afecten a la habitabilidad o estabilidad del edificio. Normalmente estos vicios constructivos son descubiertos por el usuario con posterioridad a la entrega de la vivienda, ya que son defectos que suelen aparecer meses después de finalizada la obra. Problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos y otros defectos de habitabilidad suelen ser comunes en la forma actual de construir, donde los promotores y constructores incumplen por norma la reglamentación básica de edificación de obligado cumplimiento. Para ellas prima el ahorro de costes en estos elementos constructivos, a sabiendas, que son defectos difícilmente detectables por el usuario y de complicada acreditación dentro de los plazos legales de garantía. En cualquier caso, si el adquirente descubre en su edificación daños materiales relativos a la seguridad o estabilidad debe comunicarlo fehacientemente (burofax) a la CONSTRUCTORA y PROMOTORA. Recordemos en esta comunicación fehaciente debemos hacer constar todos los datos identificativos, incluida fecha de reclamación.
Estos daños constructivos suelen ser de difícil y costosa reparación. Seguramente, la constructora y promotora utilizarán toda clase de maquinaciones intentando disuadir al cliente de la existencia del vicio constructivo, y más cuando el defecto ruinógeno provoque un daño intangible (aislamiento acústico, térmico…). En defensa de sus intereses éstas aportarán maquillados informes técnicos firmados por la misma dirección facultativa de la obra, o colaboradores, igualmente responsables de los daños. En otras ocasiones, se presiona al perjudicado remitiéndole directamente al equipo jurídico del promotor/constructor, para que el usuario conozca su interesada visión judicial del asunto. Ahora bien, suele ser mucho más común que la promotora y constructora hagan caso omiso a las múltiples quejas de vicios constructivos, conociendo que la mayoría de los perjudicados terminan por resignarse y aburrirse, y no suelen demandar amparo ante los Tribunales de Justicia, quedando impune su defectuosa ejecución de obra.
Aunque es adelantarnos y ahora en este momento solo estamos ante unos defectos visuales con un plazo de reclamación de un año me permito recomendar que llegado el caso (UQE NO CREO QUE SE DE Y ESTO ES A TITULO MERAMENTE INFORMATIVO)a todo aquel usuario que padezca un daño material debido a cualquier tipo de vicio o defecto constructivo, que, después de haber comunicado el mismo a los responsables de forma fehaciente sin obtener solución, se informe y asesore ante un abogado especialista en derecho de la construcción, quien apoyado en un dictamen o certificado técnico emitido por un arquitecto (aparejador, ingeniero) acredite el daño material, determine el vicio constructivo y el grado de responsabilidad entre los agentes de la edificación, además, muy importante, cuantifique el coste de reparación e indemnización. Este informe es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea, vía negociación o judicialmente.
El afectado, usuario de nueva edificación, debe conocer que probado el daño en plazo (PARA ESTE CASO EL PLAZO ES DE TRES AÑOS HASTA DIEZ AÑOS)desde la entrega de la vivienda, tiene todas las garantías de éxito para defender sus derechos ante un arbitro o juez. Además, en la actualidad, no existe el riesgo de insolvencia de los responsables intervinientes en la edificación, por tanto, la futura sentencia condenatoria podrá ser ejecutada y cobrada la indemnización estimada. No olvidemos que la Ley de Ordenación de la Edificación obliga a constructores y promotores a contratar un seguro para garantizar los posibles vicios de una edificación. Los arquitectos y aparejadores deben tener un seguro de responsabilidad civil que garantice su actuación profesional en un edificio.
Por lo tanto no hay que alarmarse estamos solo antes los defectos visuales de facil arreglo