Abro este hilo para comentar la memoria de calidades de la fase 1.
El documento adjunto al contrato de compraventa es el siguiente:
MEMORIA DE CALIDADES
EDIFICIO RIBERA DEL TORMES, SALAMANCA
CIMENTACIÓN Y ESTRUCTURA:
Cimentación y estructura de tabiques y losas en hormigón armado ajustado a normativa vigente.
FACHADAS Y CUBIERTAS EXTERIORES:
Fachada de SATE con acabado monocapa y/o revestimiento símil piedra, aislamiento térmico-acústico (espesor según cálculo), terminación de tabiques interiores con enlucido de yeso pintado liso (y/o alicatado según zona).
Las cubierta planas donde se desarrollan las terrazas de áticos son realizadas mediante capa de formación de pendientes, impermeabilización y aislamiento térmico según normativa con acabado de solado de SPC con acabado similar de madera de color a definir.
Las cubiertas no transitables con pendiente según proyecto se realizarán con panel sándwich que tiene aislación térmica incluida, (espesor según cálculo de la DF)
TABIQUERÍA:
Tabiquería interior autoportante de hormigón armado.
CARPINTERÍA EXTERIOR:
Carpintería de PVC en color blanco, con rotura de puente térmico. Puertas y ventanas abatibles y oscilobatientes, según estancia. Triple acristalamiento tipo Climalit 4/16/4/16/4 o similar formado por vidrios y cámara de aire, según proyecto y cálculo térmico.
Persianas de aluminio con aislamiento térmico interior.
CARPINTERÍA INTERIOR:
Puerta de acceso a la vivienda de seguridad con pintura lacada, cerradura de seguridad y mirilla óptica. Puertas interiores de MDF lacada color blanco y maneta metálica de diseño, con apertura practicables. Armarios empotrados modulares tipo "block" con puertas lacadas color blanco, vestido interior, balda maletero y barra de colgar.
PAVIMENTOS:
Interiores: En toda la vivienda, incluido cuartos de baño, baldosas de gres porcelánico con acabado similar o imitación madera.
Exteriores: En terrazas, material DECK acabado similar o imitación madera
Garaje: Solera de hormigón pulido, color natural, con acabado de polvo de cuarzo.
ALICATADOS Y REVESTIMIENTOS:
En baños y aseos, se colocarán alicatados porcelánicos conforme a diseños de la D.F.
SANITARIOS:
Sanitarios de porcelana vitrificada blanca, con grifería monomando, de primeras marcas comerciales. En cuarto de baño principal se entregará mueble con lavabo. Platos de ducha, con grifería termostática de primera marca comercial. Aunque en los planos figure bidé se ha optado por sustituirlo por colocación de inodoro-bidé suspendido que cumple con ambas funciones.
CIELORRASOS:
Techos de placa de yeso laminado, en pasillo/distribuidor, cocina, baños, aseos y en algunas zonas de estancias con paso de instalaciones. En el resto de la vivienda acabado en yeso.
INSTALACIONES
INSTALACIÓN ELÉCTRICA:
Se realizará según el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión con elementos de protección en cuadro de mandos y distintos circuitos independientes, según el grado de electrificación. Se instalarán antena colectiva de TV y FM, con derivación en cada vivienda. Todas las estancias a excepción de los baños dispondrán con el número suficiente de tomas de corriente y teléfono para la conexión de los ordenadores de la vivienda a internet. Video-portero automático que permitirá el control individualizado del acceso a cada vivienda y a la urbanización.
SANEAMIENTO Y FONTANERÍA:
El saneamiento se hará en PVC con bote sifónico en cada local húmedo. Redes de distribución de agua fría y caliente en tubería de polietileno reticulado de máxima calidad (PEX) embutidas en los muros de hormigón con llaves de corte en cada local húmedo y en cada artefacto para facilitar su corte.
AGUA CALIENTE SANITARIA Y CALEFACCIÓN:
Sistema de aerotermia individual marca Daikin o similar, para la provisión de ACS, calefacción por losa radiante calor y frío, con termostato inalámbrico para control de temperatura en salón.
PINTURA:
En las viviendas, paredes y techos con pintura plástica lisa, incluso en cocinas. En aparcamiento, marcado de plazas y pintura específica de señalización.
GARAJES Y TRASTEROS:
Los edificios constan de sótano donde se localizan las plazas de garaje y trasteros. La urbanización cuenta con entrada de garaje independiente, provista de puerta automática controlada mediante mando a distancia que ordena su apertura.
Los ascensores bajan directamente a la planta de garaje. La terminación del pavimento del garaje es de hormigón pulido.
ASCENSORES:
Los acabados de cabina y puertas serán elegidos por D.F., y contarán con sistema de rescate automático en caso de corte de suministro eléctrico. Las dimensiones del mismo, así como la botonera estarán adecuadas para personas con problemas de accesibilidad. Equipados con tecnología de última generación con el fin de proporcionar un funcionamiento excepcionalmente suave, silencioso y económico.
PORTALES:
Los Portales y las zonas comunes tendrán solados, revestidos y acabados con materiales nobles de primera calidad. Los paramentos de portales irán decorados según diseño del Arquitecto, que permitirá dotar a estos espacios de un ambiente de elegancia y calidez acorde al diseño del proyecto.
ZONAS COMUNES Y URBANIZACIÓN:
La urbanización estará vallada en todo su perímetro. Todo el conjunto queda rodeado de zonas verdes y arbolado creando un lugar ideal para el descanso y el ocio con salida al paseo de la vera del Río Tormes. Los materiales empleados en estas zonas, serán especiales para exteriores. Para su comodidad, usted podrá abrir con la misma llave de su vivienda, la puerta de acceso a la urbanización y la de acceso a su portal.
La urbanización cuenta con varias zonas de ocio, con piscina exterior con amplia zona de solárium. SUM para uso de la comunidad para reuniones y o actividades recreativas. Zona de juegos infantiles, 2 canchas de pádel y amplios espacios verdes y arbolados, con circuito de aparatos biosaludables .
CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA:
Calificación energética a realizar cálculo definitivo.
En general, la memoria de calidades describe una promoción de calidad media-alta con un fuerte énfasis en la eficiencia energética: SATE, PVC con triple acristalamiento, aerotermia individual para calefacción por suelo radiante/refrescante y para ACS...
La calificación energética queda pendiente hasta realizar el cálculo definitivo aunque es de esperar que sea A o B. Incluso es posible que la intención del estudio de arquitectura haya sido hacer un diseño Passivhaus aunque para conseguir este certificado es necesario incluir un sistema de ventilación mecánica con recuperación de calor del que nada se dice en la memoria de calidades.
Sin duda lo que más llama la atención de la memoria de calidades es el uso de hormigón armado para la cimentación, la estructura y la tabiquería interior. No se han usado ladrillos para nada. Este aspecto constructivo es bastante inusual y poco común en la construcción de viviendas en España. En principio las ventajas potenciales de que los edificios sean enteramente de hormigón armado es que son más sólidos y duraderos, están mejor aislados térmica y acústicamente y además son más resistentes al fuego e impermeables al agua. Por contra, al ser todas las paredes muros de carga, no será posible modificar la división interna de las viviendas. También será más complicado reubicar las instalaciones eléctricas y de telecomunicaciones al estar embutidas dentro de las paredes de hormigón armado.
Aunque se incluye un apartado dedicado a los cuartos de baño, no hay ningún apartado dedicado a las cocinas. Supongo que los compradores que tengan sus cocinas incluidas en el contrato de compraventa tendrán un documento descriptivo con las calidades y elementos que incluirán las "cocinas de obra".
En general la memoria de calidades es bastante descriptiva para lo que suele ser habitual en estos documentos aunque hay algunos detalles, como las marcas de los sanitarios, de la grifería o del aparato de aerotermia, dónde la promotora a preferido no ser concreta supongo que para no pillarse los dedos. Yo particularmente hecho en falta que incluya un apartado en dónde se especifique el tipo de ventilación que tendrán las viviendas.
Editado por ExGarrider 26/6/2025 16:36