Posible solución?????
Hola de nuevo a todos,
Se me ha ocurrido una idea, para resolver el problema de la reducción de precios de las plazas de garaje. A ver si os parece viable y justa mi propuesta.
PREMISAS:
1. A ningún socio se le puede obligar a comprar una segunda plaza de garaje.
2. Los socios que ya han elegido una plaza de garaje, se les debe respetar. Realmente se ha formalizado un precontrato de compraventa, entre el socio y la cooperativa. Y solamente se puede resolver si ambas partes están de acuerdo.
3. Las zonas comerciales pertenecen a los socios de las tres promociones. Ya que hemos pagado el coste de su construcción.
4. El sobrecoste de la vivienda, según los últimos cálculos de la Cooperativa, ya están cubiertos con la venta de los locales vendidos. Incluso con un poco de suerte, tendríamos un pequeño remanente.
PROPUESTA:
1. Un tasador oficial, fije el precio de mercado a fecha (por ejemplo, 1 de julio de 2006), los precios de las plazas de garaje (pequeñas, medianas, grandes y de motos), en las tres promociones. Éstos serían valores oficiales, que en principio ningún socio debería poner ninguna objeción. Son los precios de lo que realmente valen las plazas en un momento dado.
2. Cada socio elige una de las siguientes opciones:
a) comprar segunda plaza de garaje grande
b) comprar segunda plaza de garaje mediana
c) comprar segunda plaza de garaje pequeña
d) comprar segunda plaza de moto
d) no comprar nada
e) comprar dos incluso, más plazas… (se podría no dejar esta opción para facilitar los cálculos)
3. Fijamos una cuenta ficticia, entre cada socio, y la hipotética Comunidad de Bienes que se podría formar para gestionar las zonas comerciales (o a lo mejor ni sería necesario crear la empresa). Cada socio en función de la elección que haga tendrá un saldo acreedor, deudor o cero.
4. Fijamos el precio máximo de la cuenta deudora. Sería en teoría el precio de mercado de las plazas grandes.
5. Puesto que las zonas comerciales son nuestras. ¿Por qué tenemos que pagar dos veces por ellas? Solución:
a) Los que compren la segunda plaza de garaje grande no pagan nada.
b) Los que compren la segunda plaza de garaje mediana, no pagan nada y reciben un poco de dinero (diferencia entre el valor de tasación de la grande y mediana)
c) Los que compren la segunda plaza de garaje pequeña, no pagan nada, y reciben algo más de dinero (valor grande menos pequeña)
d) Los que compren la segunda plaza de garaje de moto, no pagan nada, y reciben la diferencia entre el valor de la grande y la de moto
e) los que no compren nada, reciben en efectivo el valor, a precio de mercado, de lo que vale la plaza de garaje grande.
6. Como es lógico, para que todo sea viable, es necesario tener efectivo. Y creo que con el remanente que tenemos no sería suficiente. Se me ocurren dos posibles soluciones:
a) Si sólo contamos con el dinero remanente. Los de las plazas grandes no se les devolverían nada. Pero no habría dinero suficiente para devolver a los de las plazas medianas, pequeñas, motos y los que no compren nada. Se crea esa cuenta ficticia que os he comentado. Y cuando se vendan progresivamente las zonas comerciales, se van pagando esos saldos acreedores, más, lógicamente un tipo de interés que acordásemos (interés legal del dinero, el de una cuenta corriente, o el que se fijase)
b) Si queremos liquidar la situación a 1 de julio de 2006, para que todo el mundo esté en la misma situación, habría que hacer un cálculo, una vez se sepan las decisiones de cada socio, y liquidar todas las cuentas de socios, para que el saldo quedara a cero. Los de las plazas grandes tendrían que pagar algo de dinero, los de las plazas medianas, pequeñas, y moto un poco, y los que no quieran nada recibirían su dinero.
POSIBLES PROBLEMAS:
1. Las plazas de garaje se pueden revalorizar en el futuro. Claro, pero a nadie se le obliga a comprar las plazas. Cada uno es libre de tomar la decisión de comprar o no. Es decir de hacer una inversión. Lógicamente, el que hace una inversión y arriesga su dinero, espera tener un beneficio en el futuro. El que reciba el dinero, puede ponerlo debajo del colchón de su casa, invertir en fondos, acciones o hacer lo que quiera.
2. Que casi nadie quisiera una segunda plaza, y todos quisieran efectivo. Los que quisieran plaza tendrían que pagar unas cantidades desorbitadas. Pero espero que esto no ocurra. ¿Quién no quiere una plaza de garaje sin pagar nada, o pagando muy poco? Si ya la hemos pagado. Supongo que con estas condiciones todo el mundo quería una segunda plaza. Es más, si casi todo el mundo cogiera la segunda plaza, no habría que pagar casi nada.
3. Que todo el mundo quiera segunda plaza, y no haya suficientes. Esto se podría resolver como se hizo al elegir inicialmente la segunda plaza. Es decir por orden de llegada de solicitud (no de dinero, porque hasta que no se supieran las preferencias, no se sabría exactamente cuánto sería) (o se podría poner una fianza para reserva de plaza)
4. ¿A qué precio se escrituran las plazas de garaje?. Pues al que elijamos. Una cosa son los cálculos que nosotros hagamos internamente los socios, y otro el precio al que escrituremos. Podría ser el mismo de la primera plaza, o el que decidiéramos para que fuera más rentable fiscalmente la operación.
VENTAJAS:
1. Liquidaríamos muchos activos de la zona comercial. Si formamos una empresa que gestione esos bienes, saldría más barato.
2. Todos recuperamos antes nuestra inversión o dinero.
3. Creo que es una forma justa para todos los socios.
En fin, vaya rollo os he soltado. No sé si esta os parece una buena solución, o incluso si será viable. Intentaré hacer unas simulación, y cuando la tenga la publicaré. Quiero que quede claro que no pretendo imponer a nadie una solución. Lo único que intento es colaborar, para que todos salgamos beneficiados. Se admiten sugerencias.
Un saludo, pp.