Vivienda Obra Nueva
Incumplimientos, Escrituras, Desperfectos, Promotoras, Cláusulas, Ayudas, Retrasos, Urbanismo, Construcción ...
Actualizado 27/02/2009 - 9756 lecturas acumuladas
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dpt
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feb.-2009
3 mens.
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Usuario  dpt
04/02/2009 15:42
A continuación, os expongo el caso en que nos encontramos una decena de vecinos para ver si nos podéis resolver algunas dudas que tenemos.
Firmamos el contrato de compra-venta con la promotora a finales de 2006 con entrega a mediados del 2009. La obra estuvo parada porque la constructora contratada por la promotora, presentó concurso de acreedores y la promotora rescindió el contrato con ellos. Al cabo de tres meses aproximadamente, la promotora encargó la obra a su propia constructora que será la que en principio acabe la obra. Ahora hemos recibido una carta certificada informándonos que la entrega se demorará más de tres meses sobre la fecha indicada en el contrato, poniendo como excusa esos meses que la obra estuvo parada.
Os expongo la estipulación Novena del contrato de compraventa que dice:

Serán condiciones resolutorias de pleno derecho de esta compraventa las siguientes:
A instancias del Vendedor:
a. La incomparecencia del Comprador al otorgamiento de la escritura pública de compraventa en la fecha fijada en el requerimiento previsto en la estipulación Sexta, salvo causa de fuerza mayor.
b. La falta de pago, en los plazos pactados, de cualquiera de las cantidades que se han aplazado hasta el otorgamiento de la escritura, previo requerimiento de pago de dichas cantidades.
En estos casos, si el Vendedor decidiera resolver la compraventa, tendrá derecho a retener como propias las cantidades entregadas hasta la fecha por el Comprador, hasta el límite del diez por ciento (10%) del precio de la Compraventa, en concepto de cláusula penal que sustituye a la indemnización de daños y perjuicios.
Si el Vendedor optara por exigir el estricto cumplimiento del contrato, tendrá derecho a una indemnización consistente en la cantidad que resulte de aplicar al importe adeudado el interés de demora previsto en la estipulación Tercera del presente contrato.
A instancias del Comprador:
c. La incomparecencia del Vendedor al otorgamiento de la escritura pública de compraventa en la fecha fijada en el requerimiento previsto en la estipulación Sexta, salvo causa de fuerza mayor.
d. El incumplimiento por el Vendedor del plazo de entrega previsto en la estipulación Quinta, salvo causa de fuerza mayor.

En tales casos, si el Comprador decidiera resolver la compraventa, el vendedor, además de devolver las cantidades entregadas por el Comprador, indemnizará a éste con una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del precio de la compraventa, en concepto de cláusula penal que sustituye a la indemnización de daños y perjuicios.
Si el Comprador optara por exigir el estricto cumplimiento del contrato, tendrá derecho a una indemnización consistente en la cantidad que resulte de aplicar al precio de la compraventa el interés de demora previsto en la estipulación Tercera del presente contrato.

Según especifica en el contrato, si efectivamente se cumple que la entrega será en esa fecha, creemos que se produce un incumplimiento de contrato y, por tanto, podríamos reclamar a la promotora el 10% que ya hemos entregado más el 10% de indemnización por daños y perjuicios. Aún así nos extraña que anuncie que se retrasa en la entrega pactada por contrato y no tenga las espaldas bien cubiertas sobre el incumplimiento de contrato. Pensamos que tienen un buen as en la manga que les hace hacer estas cosas...vamos, que no creo que no tengan previsto que la mayoría intente ejecutar el cumplimiento sin reclamarles nada. Ante esto, se nos presentan algunas dudas que os expongo:
Tenemos alguna posibilidad de conseguir recuperar el 10% entregado más la indemnización del 10%?
Con respecto a la carta certificada recibida indicándonos el retraso en la entrega, debemos hacer alguna cosa al respecto inmediatamente o esperar a que realmente se incumpla el contrato?
En el caso de no querer denunciar el incumplimiento y seguir adelante con la compra, podemos presionar de algún modo a la promotora para intentar una rebaja en el precio pactado por contrato?
Pueden utilizar en su favor la clausula que dice ´por causa de fuerza mayor´ por el hecho de que la obra estuvo parada durante 3 meses?

Muchas gracias de antemano.
Felipe Tasador
Avatar Felipe Tasador
oct.-2008
383 mens.
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Usuario  Felipe Tasador
04/02/2009 21:15
Hola Dpt:

Mira sería una clausula ABUSIVA la siguiente

Cláusulas que excluyen la responsabilidad del promotor en caso de retraso en la entrega del inmueble.

Según el núm. 5 de la disp. Adicional 1 ª serán abusivas las cláusulas que prevean la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del profesional. Conforme a ello, sólo serán válidas las condiciones generales que condicionen la entrega del inmueble en la fecha estipulada a circunstancias objetivas
e imprevisibles. La fecha de entrega del inmueble, no tiene que establecerse con una precisión diaria, puede referirse a un intervalo concreto de tiempo17. Tratándose de bienes inmuebles, este intervalo de tiempo, podrá ser tanto mayor cuanto menos avanzado esté la ejecución de la construcción, y, por lo tanto, mayor sea la incertidumbre sobre la fecha concreta de terminación de la obra.

Pero esto es una cosa y otra bien distinta que la fecha consignada para la entrega, ya sea con referencia a un intervalo mensual, trimestral o anual, sea meramente indicativa y el promotor se exima de responsabilidad en caso de retraso, imposibilitando al comprador que le pueda reclamar el cumplimiento y, en su caso,constituirle en mora.

Serán abusivas, por lo tanto, las cláusulas que establezcan una fecha de cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda “siempre que sea posible”, “cuando el ritmo normal de la ejecución de la obra lo permita”, “siempre que no haya huelgas”, etc.

Particularmente frecuente es la cláusula que condiciona la entrega de la vivienda en la fecha convenida al otorgamiento de la licencia de primera ocupación. La cláusula así formulada no resulta válida, ya que aunque sea posible que el retraso en el otorgamiento de la
licencia de primera ocupación sea imputable a la dministración correspondiente, estaría amparando también la hipótesis de retraso en la entrega por denegación de la licencia de primera ocupación,circunstancia ésta que sólo es imputable al promotor.

Bien con todo esto quiero decirte en definitiva que en vuestro caso La promotora se puede acoger ante un Juzgado a que es una cisrcunstancia especial, pues ella no puede preveer el concurso de acreedores de la empresa constructora, ( Normal en estos dias) pues es una circunstancia que no depende de ellos, es un factor externo no previsible para ellos, y puede ser causa de Fuerza mayor ( así lo entiendo yo) ..No depende de ellos y no era previsible.

En el contrato ya ves que dice salvo CAUSA DE FUERZA MAYOR....y esta puede ser justificable

Con lo cual yo me quedaría quieto de momento a la espera de otras circunstancias a las cuales os podais acoger mas tarde, estimo que esta posibilidad que planteas no tendría exito ante un juzgado, pero bueno es una opinión personal.

Consultarlo con el contrato en la mano con buen abogado especialista en ests temas,

Bueno espero haberte servido de ayuda en algo

Un saludo a todos
belu26
Avatar belu26
jun.-2008
3 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  belu26
24/02/2009 11:52
Firmamos un contrato de compraventa en mayo de 2007 y debido al cambio de situación que se ha producido desde que firmamos el contrato, del cambio de constructora que ha habido (por motivo de falta de pago de la promotora) y de los retrasos que estamos viendo en las entregas de las viviendas de fases anteriores (de febrero de 2008 a enero 2009), cada vez estamos mas convencidos de que no cumplirán con el plazo de entrega y decidiremos rescindir el contrato. Quisiéramos saber como proceder si llega el momento. Abajo adjunto las cláusulas que hablan del retraso en la entrega.

El contrato firmado contiene la siguiente estipulación y condiciones generales que se mencionan el ella:

PRIMERA - La parte vendedora entregará a la parte compradora la vivienda objeto del presente contrato antes del día 31 de julio de 2009, siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a lo previsto en las estipulaciones cuarta y sexta del presente contrato. En el caso de que el vendedor no pueda entregar la vivienda antes de la fecha prevista será de aplicación lo dispuesto en la condición general sexta.

CONDICION GENERAL SEXTA.- ENTREGA.

6.1. Plazo de entrega y otorgamiento de escritura pública.

La entrega de la vivienda se efectuará como máximo en la fecha pactada en el contrato al que se incorporan las presentes condiciones generales, siempre que la parte compradora hubiera cumplido las obligaciones que le son exigibles en dicha fecha. Dicho acto se hará coincidir con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa que será autorizada por el notario elegido por la parte compradora de conformidad con lo acordado en el contrato de compraventa.
De superarse la fecha prevista para la entrega la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo, en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato.

6.2. Resolución.

En el caso de que la parte compradora opte por la resolución del contrato se fija como cláusula penal por incumplimiento, la indemnización a la parte compradora del tanto por ciento previsto en la condición general octava sobre las cantidades que ésta hubiera satisfecho hasta el momento de la resolución y ello, sin perjuicio, del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales.
El cumplimiento de la obligación de reintegro de las cantidades percibidas a cuenta y el interés de demora se garantiza mediante aval o póliza de seguro (que sí tenemos).

6.3. Prórroga.

Si el comprador optase por conceder prórroga, la vivienda le será entregada en el plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación, salvo que medie justa causa y siempre que la parte compradora haya cumplido las obligaciones que le incumben.
No obstante, siempre que el retraso superase el plazo de tres meses desde la concesión de la prórroga y fuera imputable al vendedor, éste deberá abonar al comprador, la cantidad que resulte de la aplicación durante el período de demora, del tipo de interés previsto en la estipulación cuarta del contrato como interés de demora para el supuesto de impago, sobre las cantidades satisfechas por el comprador hasta ese momento.
….
OCTAVA.- IMPAGO DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS.
En el supuesto de que la parte compradora no pagase a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquiera de los plazos del precio, la parte vendedora quedará en libertad de exigir la satisfacción de su derecho mediante el ejercicio de las acciones oportunas, con arreglo a la legalidad vigente, pudiendo optar entre exigir el abono correspondiente o la resolución de este contrato, que se producirá, de pleno derecho, con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora, notificada a la parte compradora mediante requerimiento notarial o judicial al efecto ; a cuyo fin se señala como domicilio del deudor el que figura en el contrato al que se incorporan las presentes condiciones generales.
Si optase por la resolución, la parte vendedora restituirá a la parte compradora, las cantidades entregadas por ella, la parte que quede después de deducir y hacer suyo el 10% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución, como cláusula penal por incumplimiento.
Los intereses de demora en caso de impago fijados en la estipulación cuarta del pliego de condiciones particulares se devengarán a partir de la fecha en que aquélla se produzca.
Callejeros
Avatar Callejeros
feb.-2009
13 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Callejeros
27/02/2009 10:28
Hola, te escribo del programa Callejeros de CUATRO, estamos trabajando en un programa especial sobre problemas con obra nueva, veo que es vuestro caso. Si os gustaría contarnos vuestro problema te dejo mi correo tperegrin@olinosdepapel.es, si se os ha solucionado ya pues felicidades.

T.Peregrin
Reportera Callejeros
Callejeros
Avatar Callejeros
feb.-2009
13 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Callejeros
27/02/2009 10:47
disculpa, escribi mal el mail
tperegrin@molinosdepapel.es
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