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iLopezF
02/03/2011 11:55

Defectos Constructivos: Guía de actuación

Guía de como actuar ante daños en un inmueble recién adquirido

Buenos días,

He recibido bastantes preguntas acerca de cómo actuar en caso de que aparezcan defectos constructivos o daños en un inmueble recién adquirido. En el foro hay mucha información, pero quizás un poco dispersa, por lo que creo que será de utilidad una Guía donde exponer de manera ordenada los supuestos típicos y cómo actuar ante los mismos.

Claro está, intentaré responder a las preguntas que pueda suscitar la guía o cualquier otro caso concreto.

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Estas pautas de comportamiento son muy generales, y dependiendo del caso concreto deberán tomarse unas u otras acciones, ya sean judiciales o extrajudiciales, pues la solución final dependerá de múltiples factores.


Por ello, no se pretende con esta guía de actuación crear un manual de comportamiento “definitivo” que el propietario de una vivienda o edificio deba seguir al pié de la letra; simplemente se trata de una serie de consejos prácticos que cada usuario deberá interpretar y utilizar, adaptándolos a su situación o problema particular, pero sin olvidar que, si el problema o patología detectada tiene cierta entidad o si los responsables de la construcción niegan su responsabilidad, el afectado deberá ponerse en manos de un profesional antes de dar pasos erróneos que puedan perjudicar futuras reclamaciones.


                                   ÍNDICE:

1.- Lista de repasos y defectos de acabado.

2.- Defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad.


3.- Defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio.


4.- Otras cuestiones a tener en cuenta.

a) Prescripción de acciones.

b) ¿Qué pasa si ha transcurrido el plazo para reclamar?

c) ¿Qué pasa si el promotor o constructor realiza reparaciones y estas no resultan efectivas?

d) ¿Cómo actuar si hay varios vecinos afectados?

e) ¿Qué pasa si los defectos atañen a elementos o zonas comunes del edificio?

f) ¿Qué pasa si además de defectos se aprecian incumplimientos respecto a las calidades ofertadas?
 

1.- Lista de repasos y defectos de acabado:


Una vez entregada la vivienda o local el usuario deberá examinar la construcción, realizando una detallada inspección del inmueble. No debemos alarmarnos si advertimos pequeños defectos de remate o acabado, ya que, éstos suelen ser más o menos comunes en todas las edificaciones. El usuario deberá realizar un listado concretando todas las anomalías detectadas en un primer momento, o con aquellas otras que vayan surgiendo con el uso.

Este listado deberá comunicare de forma fehaciente a la promotora y constructora de la edificación. Es muy importante que la comunicación sea fehaciente, por ello recomendamos el envío mediante burofax solicitando la certificación del contenido y el acuse de recibo. En esta comunicación deben constar una serie de datos identificativos básicos (promoción de que se trate, identificación exacta del piso o local, propietario, listado de defectos observados) y estar fechada.

Estos defectos de remate o acabado suelen ser reparados por el promotor o constructor. Son vicios constructivos de fácil solución técnica y, por lo general, bajo coste de reparación. No obstante, en caso contrario, cuando el promotor o constructor ni siquiera se digne a reparar estos daños, debemos tener en cuenta que estos vicios constructivos tienen un plazo de garantía de un año. Dentro de este plazo anual pueden hacerse las reclamaciones que se consideren oportunas, sin que el envío de una primera reclamación o el haber rellenado y entregado la lista para repasos que suele facilitar el promotor suponga renunciar a la reparación de defectos que pudieran pasar inadvertidos o que surjan a posteriori.


2.- Defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad.

Mucho más grave y decepcionante será cuando el adquirente una vez recibida la obra y realizada la primera inspección de su nueva vivienda o local descubra vicios constructivos que afecten a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad del edificio.

Normalmente estos vicios constructivos son descubiertos por el usuario con posterioridad a la entrega de la vivienda, ya que son defectos que suelen aparecer meses después de finalizada la obra (ejemplo típico son las filtraciones tras una época de lluvias) o no son apreciables para una persona inexperta en construcción. Problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos, seguridad en caso de incendio etc. suelen ser por desgracia muy comunes ya que no siempre se respeta las normas básicas de la edificación, (hoy Código Técnico de Edificación), a pesar de ser de obligado cumplimiento.

En muchas edificaciones prima el ahorro de costes en determinados elementos constructivos, a sabiendas de que son incumplimientos difícilmente detectables por el usuario (por ejemplo, la falta de aislamiento térmico) y de complicada acreditación dentro de los plazos legales de garantía.

Si el adquirente descubre en su edificación daños o defectos relativos a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad, al igual que en el caso anterior debe comunicarlo fehacientemente (burofax) al promotor y constructor, pero también al arquitecto director de obra y al aparejador director de ejecución, ya que ante los defectos que no consistan en simples fallos de acabado, alguno de estos agentes será, con toda probabilidad, también responsable. Recordemos que en esta comunicación habrá de identificarse la vivienda, propietario, daños, etc. El plazo de garantía para reclamar defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad es de 3 años.

Al contrario que en el caso de los defectos de terminación, los daños referentes a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad de la construcción suelen conllevar una costosa reparación. Por ello es probable que los responsables de la edificación intenten disuadir al cliente de la reclamación, bien minimizando los fallos, achacándolos a un incorrecto uso o mantenimiento o directamente negando su existencia amparándose en que la edificación ha pasado la inspección municipal y cuenta con Licencia de Primera Ocupación. En otros muchos casos se comunica al cliente que el plazo para reclamar ha concluido, interpretando de forma interesada la normativa de aplicación o, directamente, haciendo caso omiso de las reclamaciones, esperando que el perjudicado se resigne a costear por sí mismo la reparación.

Ante estas situaciones, la única vía de solución pasará por acudir a los tribunales. Será necesario el asesoramiento de especialistas en Derecho de la Construcción, que actuarán apoyados en un informe pericial emitido por un técnico especialista que acredite el daño material, sus causas, soluciones y coste de reparación. Este informe pericial es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea de forma negociada o ante los Tribunales. Una vez probado el daño mediante informe pericial y siempre que se respeten los plazos de garantía y reclamación, las posibilidades de éxito en el pleito serán muy altas.

 

3.- Defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio.

Aunque este tipo de defectos son afortunadamente poco comunes, en ocasiones las edificaciones sufren deficiencias estructurales, muchas veces debidas a deficiencias en compactación o estudio del terreno que provocan ligeros hundimientos, grietas, fisuras etc. En otras ocasiones, deficientes cálculos estructurales en forjados, vigas, pilares o muros de carga pueden comprometer la estabilidad del edificio.

Conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación para que exista defecto “decenal” el daño material debe residir o afectar a un elemento estructural y comprometer la resistencia mecánica o estabilidad del edificio. En estos casos, si una vez comunicados los hechos a los intervinientes en la edificación estos no ofrecen soluciones, debe ponerse de inmediato el caso en manos de un técnico especialista que evalúe el estado real del inmueble. Al igual que en el caso anterior, será necesario un informe pericial que evalúe los daños. A partir de ese informe se interpondrá la correspondiente demanda en caso de no lograr un acuerdo en vía negociada.

Es importante señalar en este punto que a día de hoy el único seguro obligatorio para el promotor es el conocido como “decenal” que cubre los daños estructurales durante el plazo de 10 años.

 

4.- Otras cuestiones a tener en cuenta.

a) Prescripción de las acciones.

Una vez producido o detectado el daño de remate, de habitabilidad o estructural, el usuario tendrá dos años para interponer las correspondientes acciones contra los agentes responsables de la construcción del edificio. Este plazo de prescripción admite interrupción con reclamaciones extrajudiciales, por ello, nuestra primera recomendación es remitir burofax al promotor, constructor, arquitecto (Director de Obra) y aparejador (Director de Ejecución) detallando los daños o defectos del inmueble. Obviamente, si los responsables han realizado algún tipo de reparación sin conseguir solucionar definitivamente el defecto, recomendamos remitir un nuevo burofax cada comunicar esta circunstancia.

En cualquier caso, si no se tomaran acciones judiciales de inmediato, es muy recomendable enviar un burofax cada año para comunicar los defectos persistentes, la evolución de los mismos y nuevos daños que puedan aparecer. Esta cautela evita perjudicar, quizás, de forma irremediable, futuras acciones judiciales. Esta alerta debe extremarse en Comunidades de Propietarios donde es común delegar en terceros la responsabilidad de comunicar las deficiencias o, simplemente, es algo más complejo articular los trámites de reclamación. Debe tenerse en cuenta que para efectuar reclamaciones extrajudiciales no será necesaria la aprobación en Junta de Propietarios (sí será necesario el acuerdo en Junta previo a la interposición de demanda), siendo suficiente una reclamación efectuada por el Presidente, o el Administrador en nombre de la Comunidad


b) ¿Qué pasa si ha transcurrido el plazo para reclamar?

Como antes se apuntaba, dependiendo de la relevancia del defecto, los plazos de garantía varían entre el año para reclamar defectos de acabado, los tres años para defectos de habitabilidad o funcionalidad y los diez años en caso de defectos relativos a la estructura del edifico. Debe tenerse en cuenta que estos plazos comienzan a contar desde la recepción de la obra por el promotor y estos supone un problema en caso de aquellas viviendas que por las circunstancias del mercado han tardado más tiempo del previsto en venderse.

Pues bien, en caso de que por alguna circunstancia nos encontremos fuera de estos plazos que establece la Ley de Ordenación de la Edificación no todo está perdido, pues aunque no podamos reclamar al constructor, arquitecto o aparejador, siempre quedará vigente la responsabilidad contractual del promotor/vendedor, que se extiende durante los 15 años posteriores a la venta.

No obstante, esta reclamación por responsabilidad contractual del vendedor siempre tendrá un resultado más incierto, por lo que en todo caso se recomienda al afectado reclamar en los plazos anteriormente expuestos siempre que ello sea posible.


c) ¿Qué pasa si el promotor o constructor realiza reparaciones y estas no resultan efectivas?

En caso de que el promotor atienda a las reclamaciones y se realizasen reparaciones es importante que estas queden documentadas por medio de un parte de trabajo o similar que recoja la intervención realizada y en que fecha se realiza. Esto es importante, porque en muchas ocasiones estás reparaciones se limitan a parchear o disimular las consecuencias del defecto, pero no las causas y con el paso del tiempo la patología se reproducirá. Pues bien, si el defecto se reproduce debe tenerse en cuenta que los plazos de garantía se contarán desde la fecha en la que se hicieron reparaciones, hecho este relevante a la hora de plantear futuras reclamaciones.


d) ¿Cómo actuar si hay varios vecinos afectados?

En la mayoría de los casos los defectos constructivos afectan a varias viviendas y en estas situaciones lo más recomendable será plantear una reclamación conjunta por los propietarios afectados. Además de hacer mayor fuerza frente a los responsables de los defectos, supondrá un ahorro en costes, tanto en lo que se refiere al informe pericial que acredite los daños como a los gastos de defensa jurídica.


e)¿Qué pasa si los defectos atañen a elementos o zonas comunes del edificio?

También será muy común que en caso de que el edificio se vea afectado por patologías constructivas, estas afecten en gran medida a elementos o espacios comunes tales como la cubierta, núcleos de escaleras, piscina etc. En muchos de estos casos el defecto que tiene causa en un elemento común llegará a afectar a zonas privativas (ej.: los defectos de impermeabilización en cubierta se manifestarán, por lo general, en los áticos).

En estos casos, como regla general, será la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente, quien tendrá legitimación para reclamar o iniciar procedimientos judiciales. Como antes decíamos, en un momento inicial, para realizar las primeras reclamaciones a los intervinientes en la construcción, bastará con que estas sean remitidas por el Presidente o el Administrador en nombre de la comunidad, no así si se decide ejercitar acciones judiciales, en cuyo caso será necesaria la aprobación de tal medida en Junta de Propietarios.

No debe olvidarse que cabe la posibilidad de acumular en una misma demanda defectos de zonas comunes y de viviendas y locales privativos, ya que jurisprudencialmente se ha reconocido la legitimación del Presidente de la Comunidad para actuar en nombre de los propietarios en determinados supuestos. Como es lógico, esta acumulación supondrá un reparto de costes y un gran ahorro para los propietarios.


f) ¿Qué pasa si además de defectos se aprecian incumplimientos respecto a las calidades ofertadas?

Es también relativamente habitual que a los defectos constructivos se sume una merma en las calidades ofertadas. En este aspecto debe recordar el adquirente que la memoria de calidades que se suele adjuntar al contrato de compraventa es vinculante para el vendedor, así como los folletos promocionales.

Independientemente de que esta merma de calidades pueda dar lugar a una reclamación autónoma solo por este hecho (responsabilidad contractual del vendedor), cabe también la posibilidad de acumular dicha reclamación a la demanda por defectos constructivos.
 

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21 respuestas 
Rubenje
06/11/2020 21:45

Acabamos de comprar un piso de obra nueva y me parece súper importante tener conocimiento de lo expuesto

Muchas gracias  

 

 

 

Lesta
04/11/2020 23:52

Buenas tardes:

 

Muchas gracias por la guía, es muy útil. Me gustaría exponer mi caso para tener una orientación más directa. He comprado un piso de obra nueva en agosto 2020 y desde la primera inspección ocular observo que tanto los vídrios como carpintería metálica de todas las habitaciones está arañada. He realizado reclamación a la promotora y han intentado realizar una reparación. Dicha reparación no ha eliminado los arañazos, solo los ha minimizado, pero los arañazos no están. Ha venido a revisarlo el director y jefa de obra de la constructora, así como el técnico de la promotora y, casualmente, ninguno ve los arañazos (cuando los veo yo y el resto de personas que han acudido a mi vivienda). He tomado fotografías de todo y he presentado una reclamación oficial en promotora y constructora. Me han enviado una carta en la que me indican que me cambian cristales pero insisten en seguir reparando los aluminios. Desconfío plenamente de esta opción, puesto que lo pretenden evitar es el cambio y me indican que la dirección facultativa (o sea, la promotora) revisará si la reparación es adecuada (lógicamente, para ellos, lo va a ser, para evitar el cambio). Voy a seguir tramientando la reclamación en la oficina de consumo pero me gustaría saber si hay jurisprudencia en este asunto, puesto que creo que se trata de defectos de acabado, y quiero sopesar si me merece la pena, iniciar un proceso judicial si no consigo nada a través de consumo.

Gracias y un saludo.

lauperez
20/02/2020 09:25

Muchisima gente, no reclama por que no sabe sobre estas cosas, como fue en mi caso, hasta que por casualidad llegue a un post y empece a saber que algunas cosas que pasaban en mi casa recientemente comprada podía reclamarlas, es super importante tener en cuenta los pazos que se disponen para poder reclamar, que son estos, por si a alguien le interesa.

ProgramaLaSexta
04/07/2014 18:22

Hola Alba,

Me llamo Edel y trabajo para La Sexta. Estamos preparando un nuevo formato televisivo sobre defectos de construcción. La intención del programa es ayudar a gente que se haya comprado una casa de obra nueva y tenga deficiencias o bien que haya contratado una reforma y haya resultado un desastre. Nosotros iríamos a la vivienda, nos contarían su caso y, tras un estudio, le repararíamos la reforma sin ningún coste.

He leído tu caso y, en al caso de que sigas teniendo el problema sin resolver, puede que estés interesada en participar. Te dejo mi número: 646 316 219  para que me llames el lunes y charlemos más detenidamente.

Un saludo,

Edel Mata.

Miguene
12/06/2014 06:39

Hola. Me entregaron la vivienda en octubre de 2007. A los dos meses observe que estaba suelto un azulejo de la fachada ( toda la fachada esta alicatada) el constructor mandó un operario a revisar la fachada En mayo de 2010 se cayo un azulejo de la fachada. Mi pregunta es cuando comienza a contar el plazo para interrumpir la prescripción, y tener dos años para reclamar pues nos metimos en juicio en julio del 2011. Gracias

igarciaballester
14/06/2013 17:03

Buenas!

Buscando información por la red he dado con este sitio, me parece muy interesante. Gracias a todos por participar y exponer tan claramente posibles soluciones a estos temas tan complicados a veces.

En mi edificio tengo un problema, que paso a exponerlo a continuación por si alguien me pudiese echar una mano.

Es un edificio de nueva construcción, yo compré el piso en enero del 2011, pero lo terminaron alrededor del 2008.  El edificio ha asentado de tal manera que se ha separado completamente de la construcción adyacente y como consecuencia se han instalado en esta separación murciélagos. Cada vez hay más, yo vivo en el primero, tengo acceso al patio de luz y todos los días recojo cacas de los murciélagos, corcho de la junta... una auténtica porquería. Lo peor es que si se me ocurre dejar alguna ventana abierta al anochecer, que es cuando salen en verano, se me meten en casa. El presidente de la comunidad es el promotor, supuestamente lo nombraron en una reunión cuando eran muy pocos vecinos porque él tenía muchos pisos sin vender. Desde que vivo aquí aún no ha hecho ninguna reunión, por más que le he insistido. Cada vez que me ha entrado un grupo de murciélagos lo he llamado para quejarme y pedirle que haga una reunión para tratar el tema, siempre me da largas.

La grieta cada vez es más grande y para colmo ahora se han metido ratas en el techo, estoy segura que por esa separación. 

No se que pasos dar, la última vez que nos quejamos al promotor de la grieta nos dijo que eso lo tendría que pagar la comunidad y que era mucho dinero, le dijimos que pusiese reunión, pero fue hace mes y medio y no da señales de vida, no vive en el edificio.

Por favor, responded y decidme qué podemos hacer, estamos desesperados.

Muchas gracias de antemano.

Un saludo.

Burofaxtor
25/04/2013 09:57

Reflejalo en la hoja de repasos ese problema y quedate con una copia sellada.

Si no te la sellan, desconfia y manda un burofax, comunicando las deficiencias que hayas detectado en la hoja de repasos, que se retenga el 5% a la constructora y da un plazo de 5 días para arreglarlo y que de lo contrario impugnarás en el ayuntamiento la Licencia de primera ocupación.

Tambien puedes a la hora de escriturar, reflejarlo en tu firma la existencia de esas humedades o negarte a hacerlo hasta que la humedad se encuentre solucionada.

Lo más importante es desconfiar que te lo van a arreglar y actuar prontamente, no dejando que pase el tiempo, que es lo que hace mucha gente pensando que tienen 10 años de garantía, idea errónea.

 

Suerte.

joselete1986
19/04/2013 12:25

Estoy apunto de comprar una vivienda obra nueva con un pequeño problema de humedad en sótano y me ha sido DE GRAN UTILIDAD.

 

Infinitas gracias

iLopezF
12/04/2013 10:18

Buenos días Alba, 

 

Sí, sí tiene posibilidad de reclamar contra el promotor (no contra el resto de los intervinientes en la obra por haber transcurrido los plazos), y si el incumplimiento normativo es evidente sería viable. Ahora bien, como le digo el primer paso sería ver el alcance económico de la reparación, y a partir de ahí tomar decisiones. 

 

Saludos, 

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Alba74
10/04/2013 13:52

Muchas gracias por responder!

Ya veo que las perspectivas no son muy buenas....

En parte los plazos se pasaron porque el problema tardó en aparecer. Ya que ese apartamento del que salen los gases estuvo deshabitado primero, y luego con inquilinos que no cocinaban.

O fue eso o que en algún momento en los últimos años se debió de romper el tubo de salida de gases de esa cocina.

Por otra parte he leído que la ley, al menos aquí en Galicia, no permite que la salida de humos de cocina vaya al mismo tubo de aireación de los baños:

(Decreto 29/2010 de normas de habitabilidad de viviendas de Galicia)

"Los conductos de extracción para la ventilación general de las viviendas y el conducto de extracción específico de humos de la cocción de la campana deberán ser individualizados y llevarse hasta la cubierta del edificio."

¿Ni aún así tengo posibilidades de prosperar en una reclamación al constructor, promotor o arquitecto? No es mi intención ir contra mis vecinos.

Un saludo.

iLopezF
10/04/2013 10:52

Buenos días Alba, 

En el caso que plantea y dado el tiempo transcurrido, solo cabría reclamar al promotor en virtud de su responsabilidad contractual, pues los plazos que marca la LOE ya han transcurrido y no tenemos comunicación escrita que los haya podido interrumpir. En este sentido sí cabría enviar burofax para ver si hay alguna reacción por parte del promotor. 

Otra opción sería estudiar una demanda bien contra la propia comunidad o bien contra el vecino causante de los olores, aunque yo más bien me decantaría por una solución amistosa, quizás planteando el problema en Junta de Propietarios y buscando una solución común si hubiese más afectados. 

En cualquier caso, habría que valorar en primer lugar el coste de reparación de la deficiencia para luego estudiar si merece la pena acudir a los Juzgados. 

Saludos, 

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Alba74
10/04/2013 02:34

Hola.

Perdonad si debería poner mi pregunta en otro lado, pero encontré este hilo por google y me ha resultado muy útil, aunque sigo teniendo dudas.

El problema es que en mi cuarto de baño entran los olores, gases e incluso humos de la cocina de un piso inferior.  Nos llegan a través de la rejilla de aireación del baño (no tiene ventana exterior). Los olores son tan intensos que tenemos que tener siempre ese baño cerrado porque apesta toda la casa y a veces tiene concentración de humo.

El piso del que vienen esos olores no está construido como el resto del edificio (todos tenemos la cocina en otro lado, pero este piso es un apaño mal hecho por parte del constructor, que convirtió un piso en dos apartamentos). Así que la salida de sus gases de la cocina va a esos tubos de ventilación de los baños.

Después de ¡3 años! pidiéndole que nos los arreglara (negaban que pudiera existir ese problema), al final abrieron nuestro falso techo del baño y efectivamente vieron que había un error de obra. Taparon con espuma un agujero.

Eso fue hace casi un año, pero fue una solución temporal, porque nos vuelven a entrar olores!

El tema es que se van a cumplir 10 años desde la construcción del edificio y no sé si podemos seguir reclamando. Estoy embarazada y no quiero que mi bebé viva en este ambiente insano. Es desesperante, de verdad, que te entren en la habitación por la mañana los olores a frituras, cocidos, cafés, ajo.... ¡Siempre sé lo que cocina mi vecina!

No tenemos por escrito ninguna reclamación, ni la obra de arreglo ni nada.

¿Servirá de algo que les envíe un burofax para que conste mi reclamación y desesperación? ¿Podría presentar una denuncia por estos hechos?

Agradezco cualquier consejo, recomendación u orientación.

Muchas gracias

iLopezF
29/01/2013 12:10

Buenos días cuervas81, 

En respuesta a su pregunta, no, no hay una definición de "fallo constructivo". Lo que tenemos son muchas sentencias que nos definen lo que se considera "ruina" y sus diferentes clases...funcional, potencial, etc. 

Desde luego, lo que comenta de los azulejos no encajaría en lo anterior, sino en la categoría de defecto estético, y dado lo que comenta no parece que sea "evidente" ni que tenga suficiente entidad por sí mismo para sustentar un pleito. Claro está, si se reclaman otros daños sí podría incluirse si dicho defecto ha sido comunicado en plazo. 

 

Saludos, 

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Burofaxtor
28/01/2013 23:38

Y manda un burofax con certificación de texto y acuse de recibo cuanto antes para detener los plazos de garantía. Y mi consejo es que lo mandes tú y conserves los originales. Delegar en el administrador puede ser un error.


Fin del hilo
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