Comunidad de Propietarios
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Actualizado 20/05/2009 - 7074 lecturas acumuladas
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BeaMart
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abr.-2009
7 mens.
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BeaMart
08/04/2009 15:04
En nuestra comunidad, disponemos de una azotea diáfana y transitable, donde queremos poner unas casetas de esas de jardín, a modo de trasteros individuales. En junta de propietarios, todos los presentes, por unanimidad aprobamos la colocación y distribución de la zona donde colocar la de cada uno. No se trata de modificar nada de las cuotas, sino de repartir esa zona que, siendo común, a cada uno nos "corresponde" una parte. Pese a que hay viviendas de diferentes tamaños y, por tanto, con distinta cuota de participación, se acordó que fueran todas iguales por cuestión de estética.
En el plazo que marca la ley de 30 días naturales, un vecino ausente a la reunión a remitido al Secretario una carta certificada dando su voto negativo. Según el abogado del Administrador de Fincas, esta votación requiere la unanimidad (que no entiendo bien por qué) de todos y, además, con la carta remitida al Secretario es suficiente para "hacer valer su voto" y desvirtuar lo aprobado por la Junta.
¿No debería se sólo válido para que pueda ejercer su derecho a impugnar ante el Juzgado? y ¿Ciertamente esto requiere de la unanimidad del conjunto de propietarios.
Espero haberme explicado correctamente.
Quedo a la espera de su respuesta, para ver qué camino tomar. Gracias anticipadas.
administradormajadahonda
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ene.-2009
95 mens.
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administradormajadahonda
08/04/2009 16:21
BeaMart dijo:

En nuestra comunidad, disponemos de una azotea diáfana y transitable, donde queremos poner unas casetas de esas de jardín, a modo de trasteros individuales. En junta de propietarios, todos los presentes, por unanimidad aprobamos la colocación y distribución de la zona donde colocar la de cada uno. No se trata de modificar nada de las cuotas, sino de repartir esa zona que, siendo común, a cada uno nos "corresponde" una parte. Pese a que hay viviendas de diferentes tamaños y, por tanto, con distinta cuota de participación, se acordó que fueran todas iguales por cuestión de estética.
En el plazo que marca la ley de 30 días naturales, un vecino ausente a la reunión a remitido al Secretario una carta certificada dando su voto negativo. Según el abogado del Administrador de Fincas, esta votación requiere la unanimidad (que no entiendo bien por qué) de todos y, además, con la carta remitida al Secretario es suficiente para "hacer valer su voto" y desvirtuar lo aprobado por la Junta.
¿No debería se sólo válido para que pueda ejercer su derecho a impugnar ante el Juzgado? y ¿Ciertamente esto requiere de la unanimidad del conjunto de propietarios.
Espero haberme explicado correctamente.
Quedo a la espera de su respuesta, para ver qué camino tomar. Gracias anticipadas.


Dado que no asistió a la junta, lo que ha hecho este propietario es salvar su voto, es decir, manifestar su oposición al acuerdo tomado por la unanimidad de los presentes en la asamblea que no por la unanimidad de los propietarios que conforman la comnunidad, el siguiente paso que tendrá que hacer es la impugnación ante el juzgado.

Lo acordado en la asamblea, es una alteración de título constitutivo, ya que están cambiando el uso de la terraza, por lo que de acuerdo a la Ley requiere la unanimidad de los propietarios.

La ley dice: Artículo 18 2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto
JUCURU
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may.-2008
1108 mens.
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JUCURU
08/04/2009 16:51
Efectivamente, este propietario que no asistio a la reunion, al manifestar su voto en contra en el plazo de 30 dias, ha adquirido el derecho a poder impugnar , ahora tiene un año para poner demanda en el juzgado y anular el acuerdo, si no lo hace la accion caducara y el acuerdo sera valido y vinculante para todos.

El acuerdo que habeis aprobado es ANULABLE no es NULO DE PLENO DERECHO, esta obligado a impugnar en el juzgado si no lo hace el voto en contra no le sirve para nada.

Lo tienes todo en el articulo 18 de la LPH, leelo completo.

Te pego un razonamiento sobre esto del Tribunal Supremo.

Cuando se infringe algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos Comunitarios, los acuerdos de las Juntas de Propietarios sólo son anulables, pues es posible su sanación. La nulidad radical sólo opera para aquellos acuerdos que violan disposiciones legales imperativas o prohibitivas que no tengan establecido un efecto distinto en caso de contravención y también si resultan contrarias a la moral, al orden público o impliquen fraude de ley

Esta claro que poner unos armarios en la terraza no es contrario a la moral, el orden publico ni implican fraude a la LEY, por tanto una buena estrategia seria esperar que pase el año y despues lo haceis.
BeaMart
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abr.-2009
7 mens.
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BeaMart
08/04/2009 16:56
Muchas gracias por tu rápida respuesta. Me acaban de hacer llegar copia de la carta que remitió al Secretario donde dice ".. les informo que VOTO EN CONTRA.. con el cual se debe de considerar el acuerdo como rechazado y de no ser así me reservo el derecho de demandar a la comunidad, pedir daños y perjuicios y las posibles cosatas judiciales." Y finaliza diciendo "En espera de las rectificaciones legarles en los acuerdos de la asamblea..."
Con esto quiero decir que entiendo que si no "cambiamos" el resultado de la asamblea va a impugnar el acuerdo, pero: ¿se debe cambiar ese resultado o, por el contrario, si no impugna en el plazo que marca la ley (que no sé si son en este caso 3 meses o 1 año) podemos proceder a dar por válido lo acordado en la Junta?
Quiero decir. Las razones por las que este hombre no quiere que pongamos las casetas es porque como es el promotor y quiere construir unos garajes en la planta baja, con sus trasteros, si nosostros nos ponemos nuestra caseta ya no le vamos a comprar los garajes (que además nunca tendrán legalidad porque no cumple con la rodada que requiere la ley). El es consciente de que no los va a poder vender como finca independiente, y tratará de venderlos con los 4 pisos que le quedan, ampliando y modificando las cuotas de participación.
Por tanto, lo que quiero saber es muy concreto. Como presidente doy por recibida la carta, pero... ¿tiene que impugnar sí o sí el acuerdo adoptado o, con esta carta ya tenemos que darlo por perdido?
Gracias de nuevo
BeaMart
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abr.-2009
7 mens.
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BeaMart
08/04/2009 17:19
Otra cosa. ¿Qué posibilidades tiene la comunidad de perder en luicio en el caso de que impune el acuerdo?
Gracias de nuevo
JUCURU
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may.-2008
1108 mens.
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JUCURU
08/04/2009 17:20
El acuerdo que teneis aprobado solo lo puede anular el juez y la junta de propietarios, tal como explicas teneis razones y argumentos para poder ganarle el juicio, en caso que se atreva a llevarlo adelante, el corre muchos riesgos puesto que esta solo y vosotros sois mas, la carta por si sola no sirve para nada, es solo un requisito previo.

No obstante es una decision que como presidente debes tomar tu, si convocas de nuevo o esperas a ver que pasa.

Los coeficientes no se pueden cambiar, cambiariais tambien el valor de vuestra propiedad, tendriais que pasar todos por la notaria, estos coeficientes siempre deben sumar 100.
JUCURU
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may.-2008
1108 mens.
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JUCURU
08/04/2009 17:24
BeaMart dijo:

Otra cosa. ¿Qué posibilidades tiene la comunidad de perder en luicio en el caso de que impune el acuerdo?
Gracias de nuevo


Esto es mas dificil de contestar, con los datos que tienes seria un abogado el que conociendo la jurisprudencia te informaria mejor.
BeaMart
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abr.-2009
7 mens.
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BeaMart
08/04/2009 18:57
Muchas gracias por las respuestas. Lo tengo un poco más claro. Hablaré con un abogado y que impugne, a ver qué pasa.
Un saludo
JUCURU
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may.-2008
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JUCURU
08/04/2009 20:38
Otra cosa que debeis saber puesto que conoceis sus intenciones es el articulo 8 de la LPH.

Para hacer lo que quiere, convertir el bajo en plazas de garaje, tiene que contar con la aprobacion de la junta de propietarios, por tanto que tenga cuidado donde se mete, porque le puede salir todo mal.


Artículo 8.

Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas .


Queda claro que con la aprobacion de la junta de propietarios, el puede hacer las obras que quiere, y su coeficiente de participacion (el del bajo) lo podra dividir de tal manera que siempre de 100, y vuestros coeficientes no se alteren, pero la comunidad las cuotas que corresponden a los gastos comunes, se la podeis cambiar...la frase " sin alteracion de las cuotas" se refiere a los coeficientes de propiedad.

Y el abogado de tu administrador esta equivocado, si necesitas un articulo de un prestigioso bufete de abogados reconociendo que cuando alguien vota en contra en un acuerdo que precisa unanimidad no es nulo de pleno derecho, que es necesario impugnar tal y como establece el articulo 18, me lo pides y te lo mandare con sentencias del tribunal supremo.
BeaMart
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abr.-2009
7 mens.
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BeaMart
08/04/2009 22:38
Gracias de nuevo por tu respuesta. La verdad es que te agradecería que me hicieras llegar lo que tuvieras. Mi mail es beamg2558@hotmail.com
Otra cosa. Los garajes del local de abajo que quiere hacer tienen 2 problemas. Uno, que no consta en la División Horizontal, por lo que el 100% está únicamente con las viviendas. La otra es que el Ayuntamiento no le da el permiso porque la puerta que tiene para entrar no da la rodada de los coches, porque hay una columna maestra que impide la correcta maniobra. Este "señor", por llamarlo de alguna manera, como era el promotor del edificio, que en la actualidad tiene unos 18 años, ha creído siempre que puede hacer lo que quiera y como quiera. En este caso, lo que pretende es que si a los áticos les corresponde un 7.9% del total de cuotas (100% las viviendas sólo) se le amplíe esa cuota para meter los garajes. Es un caradura, la verdad, y nos tiene a todos hartos con sus amenazas y esas cosas y yo estoy más que cansada y no le voy a pasar ni una. Si quiere ir a juicio, que vaya, pero pretendo estar lo mejor informada posible. Gracias de nuevo y espero que me mandes eso. Un saludo
BeaMart
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abr.-2009
7 mens.
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BeaMart
08/04/2009 22:43
Se me olvidó decirte que, lógicamente, por el local de abajo que pretendo convertir en garajes, no paga cuota alguna a la comunidad. Ese es el gran tema. Quiere anexar algo independiente a la Comunidad, dándole un porcentaje que implicaría modificar el título de propiedad. Además, insisto, la obra será ilegal, por lo que mi intención es denunciar en cuanto comience con ellas. Además hay un problema y es que pretende vender a personas ajenas a la comunidad, pero existe en este local una puerta por la que se accede al portal. Gracias de nuevo
JUCURU
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may.-2008
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JUCURU
09/04/2009 08:26
Un par de cosas importantes.

Leer bien las escrituras, las de compra-venta particulares y la de Obra Nueva que hay en el registro, si es promotor lo mas probable es que se haya reservado derechos que a veces suelen ser abusivos y los jueces los rechazan.

Una de las cosas que puede haber registrada en las escrituras es la transformacion del local en plazas de garaje de esta forma no necesitaria pedir el permiso obligatorio del articulo 8, puesto que ya lo tendria firmado por todos, si las escrituras no dicen nada...lo tendriais pillado.

Otra cosa que has apuntado en tu post anterior es que si el local tiene puerta de acceso a la escalera, aunque este exonerado en la escritura, le podeis aplicar una cuota de gastos comunes igual que al primer piso alegando esta circunstancia, la Ley esta por encima de todo y no permite clausulas abusivas, esa puesta de acceso es una gran baza a vuestro favor y en gastos generales como el seguro, restauracion de fachada o los gastos de alguna zona comun de uso colectivo si la hay, tambien debe pagar, hay muchas sentencias que aunque en las escrituras conste la exoneracion de los bajos, los jueces asignan una parte en la contribucion de los pagos, aunque no hay que pasarse.

Te mando por e-mail el articulo que te comente y alguna cosa mas que crea te puede interesar, son muy largos, si es promotor estara asesorado por algun abogado y teneis que estar bien informados para poder luchar con el.
JUCURU
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may.-2008
1108 mens.
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JUCURU
09/04/2009 08:36
Otra cosa. Los garajes del local de abajo que quiere hacer tienen 2 problemas. Uno, que no consta en la División Horizontal, por lo que el 100% está únicamente con las viviendas.

El local tiene que tener su correspondiente coeficiente de propiedad igual que cualquier vivienda, no entiendo bien lo que quieres decir con eso de... no consta en la División Horizontal ....si tiene que constar puesto que es una parte de toda la unidad, ves al registro y pides nota simple de los estatutos y coeficientes, o miralo desde tu casa en la web del catastro con tu referencia catastral, encontraras todas las partes en que esta dividida la finca, pero el local seguro que tiene su coeficiente igual que tu.
BeaMart
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abr.-2009
7 mens.
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BeaMart
15/05/2009 01:04
Ante todo perdonad que no haya contestado a vuestros amables respuestas, pero entre los problemas laborales y otros, lo cierto es que hbía dejado entre aparcado y olvidado el asunto, a la espera de que, como me sugeristeis pasara el tiempo que estipula la ley si este hombre no impugna el acuerdo. El caso es que esta tarde el tema ha vuelto a mi vida, ya que me ha llamado el Administrador de la comunidad, diciéndome que tiene que hacer un nuevo acta dando por anulado el acuerdo adoptado, sin darse impugnación en el Juzgado ninguna, porque según su abogado, al haber mandado este hombre el fax hay que hacer valer su voto negativo y, por tanto, anular el acuerdo ¿Qué hago?. Soy la presidenta de la comunidad, y, entendiendo lo que me explicaste, entiendo que ese no es el cauce que marca la ley. ¿Qué pasa si me niego a firmar ese acta modificada? Os adjunto copia del mail que manda el abogado de la Administración de Fincas donde dice lo que hay que hacer, según él:

Paso a continuación a explicarte el tema del burofax en el que un propietario te manifiesta que vota NO en un acuerdo que requiere de unanimidad, conforme a la regulación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, sobre Propiedad Horizontal (a partir de ahora LPH).



Como punto de partida debemos tener claro que al tratarse de la modificación del Título Constitutivo de la comunidad, es decir la División Horizontal, requiere de UNANIMIDAD para su aprobación. Este extremo no debe presentar discusión alguna, así el artículo 17.1ª de la LPH (párrafo primero): “La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”.



Aclarado este primer punto, entramos en el que puede presentar mayores complicaciones. Una vez votado el asunto en la junta, y habiéndose obtenido la unanimidad de los presentes, ya se ha cumplido con el primero de los plazos, pero aún no se puede dar por aprobado de forma definitiva, ya que la importancia del acuerdo, y la relevancia del quorum que se exige en este caso (unanimidad), hace que la ley establezca especiales cautelas a la aprobación definitiva del acuerdo.



En este caso se abre un plazo de treinta días, desde la comunicación del acuerdo, para que los ausentes a la juntas puedan comunicar su voto en contra del acuerdo, y en el caso de producirse este voto en contra no concurrirá la exigida unanimidad. Si no se comunica nada en este plazo se entiende que el propietario ausente está conforme con lo acordado en la junta, produciéndose lo que la doctrina denomina “voto presunto”.



Esta regla viene con claridad reflejada en la LPH, concretamente en el cuarto párrafo del artículo 17.1ª: “A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”. Desde luego, la norma, con absoluta claridad, establece un plazo para que los ausentes manifiesten su voto en este tipo de acuerdos, del que dependerá el resultado de la votación.



Es por lo que si el Burofax recibido por el Administrador, dentro del señalado plazo de 30 días desde que se le notificó el acta, recoge el voto del propietario en contra del acuerdo, no cabe otra posibilidad que dar por no aprobado el mismo, ya que no se obtiene la necesaria unanimidad. Esto deberá ser comunicado en una segunda acta en la que se señale el voto recibido de los ausentes.


Y una última duda... si ciertamente esto que dice el abogado no es así y están tratando de que como presidenta firme una "rectificación" o "modificación" o "anexo", como lo quieran llamar del acta que no es acorde a ley ¿podría incluso demandar a la empresa de Adm de Fincas por daños o por tratar de "engañarme" de alguna manera?

Muchas gracias de nuevo.
administradormajadahonda
Avatar administradormajadahonda
ene.-2009
95 mens.
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administradormajadahonda
15/05/2009 11:20
A pesar de lo contenido en este artículo de la LPH

Art.18
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.

Considero que el letrado de la comunidad, os ha asesora bien, dado que el vecino ha expresado su oposión en plazo, y dado que es un acuerdo que requiere la unanimidad, en este caso no la tenéis la haber remitido el vecino su escrito de oposición antes de los 30 días marcados por la Ley.
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