Comunidad de Propietarios
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BeaMart
08/04/2009 15:04

Dudas con reunión de propietarios

En nuestra comunidad, disponemos de una azotea diáfana y transitable, donde queremos poner unas casetas de esas de jardín, a modo de trasteros individuales. En junta de propietarios, todos los presentes, por unanimidad aprobamos la colocación y distribución de la zona donde colocar la de cada uno. No se trata de modificar nada de las cuotas, sino de repartir esa zona que, siendo común, a cada uno nos "corresponde" una parte. Pese a que hay viviendas de diferentes tamaños y, por tanto, con distinta cuota de participación, se acordó que fueran todas iguales por cuestión de estética.
En el plazo que marca la ley de 30 días naturales, un vecino ausente a la reunión a remitido al Secretario una carta certificada dando su voto negativo. Según el abogado del Administrador de Fincas, esta votación requiere la unanimidad (que no entiendo bien por qué) de todos y, además, con la carta remitida al Secretario es suficiente para "hacer valer su voto" y desvirtuar lo aprobado por la Junta.
¿No debería se sólo válido para que pueda ejercer su derecho a impugnar ante el Juzgado? y ¿Ciertamente esto requiere de la unanimidad del conjunto de propietarios.
Espero haberme explicado correctamente.
Quedo a la espera de su respuesta, para ver qué camino tomar. Gracias anticipadas.
7.434
21 respuestas 
JUCURU
20/05/2009 17:34
Efectivamente, es cierto lo de la piscina y lo aconsejable hubiera sido esperar a que se agote el plazo de impugnacion, yo mismo lo he aconsejado en algun comentario.

Como bien dices la clave esta en tener la informacion adecuada, en este caso yo en el puesto de Bea hubiera seguido adelante, el ultimo parrafo del articulo de Fuentes-Lojo dice.

Bastaría adoptar el acuerdo por los asistentes a la Junta, sea cual fuere la opinión de los minoritarios, notificarlo a los no asistentes y esperar el transcurso del plazo de caducidad para llevar a cabo lo acordado, que será el de tres meses o el de un año según el art. 18 de la Ley. Porque si la acción impugnatoria no se produce en dicho plazo queda firme . Y si se produce, la Comunidad se allana a la demanda con lo que incluso puede librarse de las costas del procedimiento , ya que es frecuente que el Juzgado no las imponga haciendo uso de lo dispuesto en el art. 395 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil
MACADI
20/05/2009 13:06
OK Jucuru, al aconsejar que informase a los vecinos de todas las opciones, es por que estoy seguro que la mayoria desconoce la Ley.

Me parece haber leído en uno de tus comentarios, que en una urbanización habían construido una piscina, y tendrán que quitarla por orden judicial.

Si tuviesen la información adecuada seguramente no la habrían construido . Por lo menos esperar el tiempo que tienen el vecino para impugnar.

Saludos



JUCURU
20/05/2009 12:33
Esta claro Macadi, pero la cuestion es que el adminisdtrador cree que el acuerdo al precisar unanimidad es nulo de pleno derecho al haber una persona que vota en contra, y no es asi, esta persona esta obligada a impugnar si quiere anular el acuerdo.

Si lo hace posiblemente ganara pero el presidente no puede traicionar a las personas que han votado a favor, debe dejar que el procedimiento siga su curso.
MACADI
19/05/2009 10:05
Jucuru:

entiendo que impugnar un asunto aprobado en junta de propietarios tiene un coste económico , en principio para el propietario que impugna y al cabo de un tiempo para la comunidad (siempre que haya sentencia favorable al propietario que impugna).

saludos
JUCURU
18/05/2009 21:09
Artículo 18.

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán IMPUGNABLES ANTE LOS TRIBUNALES de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a. Cuando sean CONTRARIOS A LA LEY O LOS ESTATUTOS de la comunidad de propietarios.
b. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, LOS AUSENTES POR CUARQUIER CAUSA y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, EN CUYO CASO LA ACCION CADUCARA AL AÑO . Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo con forme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución , salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.


Este acuerdo es contrario a Ley, por tanto IMPUGNABLE, SOLO ESO.......pues que lo haga.
JUCURU
18/05/2009 21:03
No es lo mismo IMPUGNABLE que NULO DE PLENO DERECHO, el tribunal supremo lo razona de la siguiente manara...

la nulidad radical solo opera para aquellos acuerdos que violan disposiciones legales imperativas o prohibitivas que no tengan establecido un efecto distinto en caso de contravención y también si resultan contrarios a la moral, al orden público o impliquen un fraude de ley.


Un acuedo que precisa unanimidad y no se consigue, solo es IMPUGNABLE el letrado de este administrador esta equivocado, el señor que ha mandado el burofax solo adquiere el derecho para poder impugnar despues, pero tiene que hacerlo, sino lo hace la accion caducara.

Bea, no tienes porque volver ha hacer una nueva reunion, dile a tu administrador que el acuerdo aprobado es IMPUGNABLE TAL Y COMO ESTABLECE EL ART.18.

ACUERDOS DE LA JUNTA DE
PROPIETARIOS ADOPTADOS SIN
EL QUÓRUM PREVISTO EN LA LEY
Alejandro Fuentes-Lojo Lastres
Advocat

Siempre pensamos, interpretando el que hasta la Reforma producida en 1999 era el art. 16 de la Ley de propiedad horizontal, que los acuerdos de las Juntas de propietarios que exigían la unanimidad eran nulos de pleno derecho sea cual fuere la materia que se decidiese en ellos, porque entendíamos que sin producirse esa unanimidad el acuerdo no existía.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo y la de las Audiencias en general no acepta esta tesis.

Un ejemplo de ello lo tenemos en las últimas sentencias dictadas por aquel, como la de 23-7-2004 recaída en un supuesto en el que se había planteado la nulidad de un acuerdo de Junta en el que se tomó la decisión de proceder al cerramiento de los viales comunitarios que daban acceso a los locales comerciales desde la calle ; sentencia que desestimó la impugnación basándose en que la acción había caducado al no ejercitarse dentro del plazo previsto en la ley, razonando que la nulidad radical solo opera para aquellos acuerdos que violan disposiciones legales imperativas o prohibitivas que no tengan establecido un efecto distinto en caso de contravención y también si resultan contrarios a la moral, al orden público o impliquen un fraude de ley.

Y en la de 28-10-2004 dictada en un supuesto en el que se solicitaba la nulidad de pleno derecho de un acuerdo de elección de cargos por no contarse para ello con las representaciones otorgadas por escrito, estando ya levantada la sesión y en ausencia de los comuneros, e ignorarse por tanto el quórum existente y exigible.

Sentencia en la que llega a las mismas conclusiones que las anteriores, razonando:
“ Que la declaración de nulidad del acuerdo que se hace en la sentencia impugnada se ampara en el artículo 15, número 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, al entender que tal acuerdo era nulo por violación de dicha disposición, reguladora de las reglas de convocatoria y orden del día de las juntas de comuneros y extender su entendimiento a que se estaba ante un supuesto de nulidad absoluta al que no le sería de aplicación el plazo de treinta días para su impugnación a que se refiere el artículo 16.4 de la Ley ; y en relación a acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos (supuesto al que se han referido los demandantes al formular su pretensión anulatoria) hay que recordar que después de varios borradores, el legislador acertó en plasmar una solución correcta y definitiva para la impugnación de los acuerdos de la Junta ; aquellos que supuestamente estén dentro de las previsiones del apartado 1º del artículo (artículo 18) en la Reforma de la Ley 8/1999. Afortunadamente algunas enmiendas que pretendían hacer diferencias entre los acuerdos nulos y anulables no fueron tenidas en cuenta. Resulta que había una clara disparidad entre lo que disponían las reglas 1ª y 4ª del artículo 16 (actualmente artículos 17 y 18), pues mientras en la primera parecía que el acuerdo no se podía adoptar sin los requisitos y quórum allí establecidos, en la 4ª se establecía la necesidad de impugnación contra las decisiones contrarias a la Ley o a los Estatutos. Este distinto contenido hizo que la doctrina y jurisprudencia mostraran un cierto vaiven, llegando finalmente a una postura mayoritaria, razonable, en el sentido de que había que diferenciar entre los acuerdos que afectan a la propia Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos, que sólo podían ser anulados, en su caso, mediante la impugnación en el plazo correspondiente y las decisiones que infringieran otras Leyes imperativas, las cuales había que considerar radicalmente nula, a no ser que en las mismas se determinara efecto distinto. Porque aquí estaba la cuestión, que, en principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil, aunque añade: “salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención”. Y esto es lo que precisamente hacía esa regla 4ª del antiguo y aplicable a este caso artículo 16, determinar la necesidad e impugnar contra las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues en otro caso sería tanto como dejar ocioso el precepto legal. Este criterio que ha de estimarse el adecuado, así lo ha entendido la última jurisprudencia del Tribunal Supremo en Sentencias de 7 de octubre de 1999, 7 de marzo, 2 de mayo y 5 de mayo de 2002”.

Jurisprudencia con la que no podemos estar de acuerdo, a la vista del nuevo artículo 17 de la Ley, introducido por la Reforma de 1999, que no se limita a contemplar la distinción entre acuerdos por unanimidad y por mayoría como hacía el art. 16 antes de dicha Reforma, sino entre acuerdos que han de adoptarse por unanimidad que todos aquellos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos ; los acuerdos que necesita el quórum de las tres quintas partes de los propietarios que representan, a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación, que serán aquellas que se refieran al establecimiento o supresión del ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan modificación del título constitutivo o de los estatutos ; y el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble ; acuerdos que requieran el voto favorable de los propietarios que, a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, que serán las referidas a la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos ; acuerdos que requieren un tercio de los integrados de la Comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, que será aquellas que tengan por objeto la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, o a la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o las infraestructuras necesarias para atender a nuevos suministros energéticos colectivos ; y los demás acuerdos para los que bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación en 1ª convocatoria, y por la mayoría de los presentes que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

No debiendo olvidarse las consecuencias que pueden derivarse para los propietarios disidentes, si están en minoría porque se verán obligados a impugnarles en todo caso ejercitando la correspondiente acción judicial, con los perjuicios económicos y gastos que ésta acción les comportaría dentro del plazo del año o de los tres meses de que impone el art. 18 de la propia Ley, y la ventaja de la Comunidad demandada que siempre podrá repartir dichos gastos entre todos los comuneros.

Esperemos que nuestro más Alto Tribunal reflexione al respecto y rectifique la doctrina que viene sosteniendo, cuando se le plantee por vez primera una acuerdo adoptado estando ya vigente la Reforma, siquiera parezca haber tomado ya una postura negativa en la sentencia de 28-10-2004 que hemos transcrito, pero que ni por el supuesto en que recayó, no puede en ningún caso constituir Jurisprudencia.

Si esta rectificación no se produce, la fórmula para burlar la necesidad de que los acuerdos, tengan que adoptarse por unanimidad, por un quórum determinado o por simple mayoría, que exige el art. 17 de la Ley, esta servida.

Bastaría adoptar el acuerdo por los asistentes a la Junta, sea cual fuere la opinión de los minoritarios, notificarlo a los no asistentes y esperar el transcurso del plazo de caducidad para llevar a cabo lo acordado, que será el de tres meses o el de un año según el art. 18 de la Ley. Porque si la acción impugnatoria no se produce en dicho plazo queda firme. Y si se produce, la Comunidad se allana a la demanda con lo que incluso puede librarse de las costas del procedimiento, ya que es frecuente que el Juzgado no las imponga haciendo uso de lo dispuesto en el art. 395 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil



MACADI
18/05/2009 10:52
Lo que sí puedes hacer es convocar una junta extraordinaria y explicar a los propietarios las opciones que hay y que la junta de propietarios decida.

Saludos
administradormajadahonda
15/05/2009 11:20
A pesar de lo contenido en este artículo de la LPH

Art.18
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.

Considero que el letrado de la comunidad, os ha asesora bien, dado que el vecino ha expresado su oposión en plazo, y dado que es un acuerdo que requiere la unanimidad, en este caso no la tenéis la haber remitido el vecino su escrito de oposición antes de los 30 días marcados por la Ley.
BeaMart
15/05/2009 01:04
Ante todo perdonad que no haya contestado a vuestros amables respuestas, pero entre los problemas laborales y otros, lo cierto es que hbía dejado entre aparcado y olvidado el asunto, a la espera de que, como me sugeristeis pasara el tiempo que estipula la ley si este hombre no impugna el acuerdo. El caso es que esta tarde el tema ha vuelto a mi vida, ya que me ha llamado el Administrador de la comunidad, diciéndome que tiene que hacer un nuevo acta dando por anulado el acuerdo adoptado, sin darse impugnación en el Juzgado ninguna, porque según su abogado, al haber mandado este hombre el fax hay que hacer valer su voto negativo y, por tanto, anular el acuerdo ¿Qué hago?. Soy la presidenta de la comunidad, y, entendiendo lo que me explicaste, entiendo que ese no es el cauce que marca la ley. ¿Qué pasa si me niego a firmar ese acta modificada? Os adjunto copia del mail que manda el abogado de la Administración de Fincas donde dice lo que hay que hacer, según él:

Paso a continuación a explicarte el tema del burofax en el que un propietario te manifiesta que vota NO en un acuerdo que requiere de unanimidad, conforme a la regulación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, sobre Propiedad Horizontal (a partir de ahora LPH).



Como punto de partida debemos tener claro que al tratarse de la modificación del Título Constitutivo de la comunidad, es decir la División Horizontal, requiere de UNANIMIDAD para su aprobación. Este extremo no debe presentar discusión alguna, así el artículo 17.1ª de la LPH (párrafo primero): “La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”.



Aclarado este primer punto, entramos en el que puede presentar mayores complicaciones. Una vez votado el asunto en la junta, y habiéndose obtenido la unanimidad de los presentes, ya se ha cumplido con el primero de los plazos, pero aún no se puede dar por aprobado de forma definitiva, ya que la importancia del acuerdo, y la relevancia del quorum que se exige en este caso (unanimidad), hace que la ley establezca especiales cautelas a la aprobación definitiva del acuerdo.



En este caso se abre un plazo de treinta días, desde la comunicación del acuerdo, para que los ausentes a la juntas puedan comunicar su voto en contra del acuerdo, y en el caso de producirse este voto en contra no concurrirá la exigida unanimidad. Si no se comunica nada en este plazo se entiende que el propietario ausente está conforme con lo acordado en la junta, produciéndose lo que la doctrina denomina “voto presunto”.



Esta regla viene con claridad reflejada en la LPH, concretamente en el cuarto párrafo del artículo 17.1ª: “A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”. Desde luego, la norma, con absoluta claridad, establece un plazo para que los ausentes manifiesten su voto en este tipo de acuerdos, del que dependerá el resultado de la votación.



Es por lo que si el Burofax recibido por el Administrador, dentro del señalado plazo de 30 días desde que se le notificó el acta, recoge el voto del propietario en contra del acuerdo, no cabe otra posibilidad que dar por no aprobado el mismo, ya que no se obtiene la necesaria unanimidad. Esto deberá ser comunicado en una segunda acta en la que se señale el voto recibido de los ausentes.


Y una última duda... si ciertamente esto que dice el abogado no es así y están tratando de que como presidenta firme una "rectificación" o "modificación" o "anexo", como lo quieran llamar del acta que no es acorde a ley ¿podría incluso demandar a la empresa de Adm de Fincas por daños o por tratar de "engañarme" de alguna manera?

Muchas gracias de nuevo.
JUCURU
09/04/2009 08:36
Otra cosa. Los garajes del local de abajo que quiere hacer tienen 2 problemas. Uno, que no consta en la División Horizontal, por lo que el 100% está únicamente con las viviendas.

El local tiene que tener su correspondiente coeficiente de propiedad igual que cualquier vivienda, no entiendo bien lo que quieres decir con eso de... no consta en la División Horizontal ....si tiene que constar puesto que es una parte de toda la unidad, ves al registro y pides nota simple de los estatutos y coeficientes, o miralo desde tu casa en la web del catastro con tu referencia catastral, encontraras todas las partes en que esta dividida la finca, pero el local seguro que tiene su coeficiente igual que tu.
JUCURU
09/04/2009 08:26
Un par de cosas importantes.

Leer bien las escrituras, las de compra-venta particulares y la de Obra Nueva que hay en el registro, si es promotor lo mas probable es que se haya reservado derechos que a veces suelen ser abusivos y los jueces los rechazan.

Una de las cosas que puede haber registrada en las escrituras es la transformacion del local en plazas de garaje de esta forma no necesitaria pedir el permiso obligatorio del articulo 8, puesto que ya lo tendria firmado por todos, si las escrituras no dicen nada...lo tendriais pillado.

Otra cosa que has apuntado en tu post anterior es que si el local tiene puerta de acceso a la escalera, aunque este exonerado en la escritura, le podeis aplicar una cuota de gastos comunes igual que al primer piso alegando esta circunstancia, la Ley esta por encima de todo y no permite clausulas abusivas, esa puesta de acceso es una gran baza a vuestro favor y en gastos generales como el seguro, restauracion de fachada o los gastos de alguna zona comun de uso colectivo si la hay, tambien debe pagar, hay muchas sentencias que aunque en las escrituras conste la exoneracion de los bajos, los jueces asignan una parte en la contribucion de los pagos, aunque no hay que pasarse.

Te mando por e-mail el articulo que te comente y alguna cosa mas que crea te puede interesar, son muy largos, si es promotor estara asesorado por algun abogado y teneis que estar bien informados para poder luchar con el.
BeaMart
08/04/2009 22:43
Se me olvidó decirte que, lógicamente, por el local de abajo que pretendo convertir en garajes, no paga cuota alguna a la comunidad. Ese es el gran tema. Quiere anexar algo independiente a la Comunidad, dándole un porcentaje que implicaría modificar el título de propiedad. Además, insisto, la obra será ilegal, por lo que mi intención es denunciar en cuanto comience con ellas. Además hay un problema y es que pretende vender a personas ajenas a la comunidad, pero existe en este local una puerta por la que se accede al portal. Gracias de nuevo
BeaMart
08/04/2009 22:38
Gracias de nuevo por tu respuesta. La verdad es que te agradecería que me hicieras llegar lo que tuvieras. Mi mail es beamg2558@hotmail.com
Otra cosa. Los garajes del local de abajo que quiere hacer tienen 2 problemas. Uno, que no consta en la División Horizontal, por lo que el 100% está únicamente con las viviendas. La otra es que el Ayuntamiento no le da el permiso porque la puerta que tiene para entrar no da la rodada de los coches, porque hay una columna maestra que impide la correcta maniobra. Este "señor", por llamarlo de alguna manera, como era el promotor del edificio, que en la actualidad tiene unos 18 años, ha creído siempre que puede hacer lo que quiera y como quiera. En este caso, lo que pretende es que si a los áticos les corresponde un 7.9% del total de cuotas (100% las viviendas sólo) se le amplíe esa cuota para meter los garajes. Es un caradura, la verdad, y nos tiene a todos hartos con sus amenazas y esas cosas y yo estoy más que cansada y no le voy a pasar ni una. Si quiere ir a juicio, que vaya, pero pretendo estar lo mejor informada posible. Gracias de nuevo y espero que me mandes eso. Un saludo
JUCURU
08/04/2009 20:38
Otra cosa que debeis saber puesto que conoceis sus intenciones es el articulo 8 de la LPH.

Para hacer lo que quiere, convertir el bajo en plazas de garaje, tiene que contar con la aprobacion de la junta de propietarios, por tanto que tenga cuidado donde se mete, porque le puede salir todo mal.


Artículo 8.

Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas .


Queda claro que con la aprobacion de la junta de propietarios, el puede hacer las obras que quiere, y su coeficiente de participacion (el del bajo) lo podra dividir de tal manera que siempre de 100, y vuestros coeficientes no se alteren, pero la comunidad las cuotas que corresponden a los gastos comunes, se la podeis cambiar...la frase " sin alteracion de las cuotas" se refiere a los coeficientes de propiedad.

Y el abogado de tu administrador esta equivocado, si necesitas un articulo de un prestigioso bufete de abogados reconociendo que cuando alguien vota en contra en un acuerdo que precisa unanimidad no es nulo de pleno derecho, que es necesario impugnar tal y como establece el articulo 18, me lo pides y te lo mandare con sentencias del tribunal supremo.

Fin del hilo
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