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furymimi
26/06/2009 00:18

cambio en cuotas por coeficiente

¿Es legal cambiar las cuotas sin unanimidad?

41.436 lecturas | 19 respuestas
hola, a ver si alguien me puede orientar:
vivo en una urbanizacion de 25 duplex, cuando compre, ya exsistia el acuerdo de pagar todos lo mismo de comunidad salvo los que tengan doble plaza de garaje que pagan 3 € mas, el problema es que el nuevo presidente, quiere que se pague por coeficiente y segun el mi coeficiente es 0.55 mas alto que el de cualquier propietario, aunque yo tengo 2 plazas de garaje, mi vivienda es mas pequeña que otras y mi trastero tambien, al final me veo pagando 20  € mas que mi vecino puerta con puerta, que tiene igual que yo dos plazas de garaje pero con la misma situacion fisica del adosado y con una terraza que triplica la mia y un trastero que duplica el mio, dice el presidente que esto es porque una de mis plazas de garaje esta desvinculada de la vivienda ya que se la compre a un propietario y esto hace que mi coeficiente se dispare, de tal forma que mi casa y trastero con una sola plaza de garaje igualan en coeficiente a la de mi vecino con dos plazas de garaje y trastero pero con el triple de terraza y trastero. la reunion de propietarios es el lunes, alguien me podria decir algo?  es legal cambiar las cuotas sin unanimidad? es correcta esa division horizontal y ese coeficiente adjudicado a mi vivienda?

gracias
 
B
Borni1974
17/09/2015 09:08

Buenos dias.
Os expongo una consulta que realmente me preocupa, a ver si me podéis asesorar.
Recientemente he adquirido una vivienda consistente en planta baja y sótano. En el sótano hay dos plazas de garaje, con puerta propia pero con acceso a la misma desde la rampa por la misma rampa que se accede al resto de plazas de garaje, que son abiertas. Se trata de un bloque de 4 escaleras que comparten un único garaje, en que hay 50 plazas abiertas y 6 en tres cabinas de dos plazas cada una.
Mi sorpresa ha venido cuando a la hora de empezar a pagar la comunidad, en lugar de pagar como 2 plazas de garaje que son lo que tengo, mi vivienda tiene asignado a un porcentaje sobre el garaje que se corresponde, no sé por qué a 6,5 plazas, ya que los metros de mi garaje en relación a los metros de una plaza abierta son de una relación de 2,25 veces, no de 6,5. El administrador, en el presupuesto para ese año ha calculado el importe que debo pagar con el coeficiente que aparece en la escritura de obra nueva, a todas luces desmesurado. En dicha escritura aparece el garaje como una entidad donde dice que hay 50 plazas de garaje que ocupan unos metros cuadrados. A pesar de no ser todas las plazas iguales, en el caso del garaje no hace distinción.
Mi pregunta es si yo puedo acogerme a pagar por dos plazas de garaje que son lo que realmente aparece en la escritura, ya que las dos tienen asignado un número o debo pagar por el porcentaje que aparece en la escritura a pesar de ser abusivo y no corresponderse con la realidad.
Todavía no he participado en ninguna reunión de vecinos y quería exponer que creo que lo justo es pagar por dos plazas, pero el dinero que yo deje de aportar lo tendrán que aportar entre todos por lo que no sé si estarán muy conformes, por eso quería saber si se puede hacer algo si no quieren aceptar mi propuesta.
Muchas gracias y un saludo.

 
L
Lolaprofe
13/09/2015 00:48

Buenas noches. Mi problema es que un vecino alega que los coeficientes no están bien calculados y ha pedido un presupuesto para hacer una revisón de dichos coeficientes.. Esta revisión supondrá uncoste adiconal.. Alguien puede decirme cuanto supondrá hacer una revisión de ese tipo

 
lola99
lola99
28/07/2014 20:38

Los gastos de cominidad se deben hacer por coeficiente y asi esta en LPH, ahora bien si algunos comuneros quieren hacerlo  apartes iguales no hay problemas, pero eso si si algun comunero quiere hacerlo por coeficiente esta en su derecho de hacer los pagos por coeficiente

 
A
ascal75
27/07/2014 15:52

hola, gracias por tu respuesta. en el acuerdo "unanime" fijate q el acuerdo fue:

32 cuotas iguales entre si +

2 iguales entre si pero muy similares a las originales.

es decir, 2 pagarian a razon de su cuota original y el resto, a cuota lineal, y que todas las cuotas fijadas sumarian 100%.

El tema es el siguiente. Yo no quiero problemas. Como presidente estoy defendiendo lo que consta en el libro...y trato de aplicar la lph...pero desconozco la legalidad o jurisprudencia.

En lo personal, opino que en "mi" edificio que tiene todo lo que se puede deteriorar a la intemperie, y que su diseño no va acorde a la ubicación donde esta emplazado (es una zona muy ventosa, bastantes horas de sol al año, y en invierno llueve bien....y por ejemplo el suelo de las escaleras es de madera...con todos los gastos de mantenimiento que eso conlleva) , no veo correcto que las casas mas grandes paguen mas para su mantenimiento. lógicamente las personas solo piensan en dinero se agarran a lo de las cuotas originales. estoy de acuerdo en que no se puede obligar a nadie a ser solidario, pero hay vecinos con cuotas menores incluso que los que "dan la lata"  lo entienden perfectamente y votaron a favor de la cuota lineal.

En definitiva, lo que trato d conseguir es que todos paguen lo mismo........o como mínimo....que se quede como supuestamente de acordó en esa reunión por cuasi unanimidad.

 

gracias de nuevo y un saludo

 

 
A
ascal75
26/07/2014 12:24

Hola buenos dias. Vaya tela tiene esto de las comunidades. A ver si alguien puede aclararme mi duda. Intentare ser breve claro y conciso.

En mi comunidad (de 34 viviendas) se aprobó sin unanimidad (solo votaron 27) el cambio de cuotas de comunidad en el año 2003. el motivo con consta en acta es que : como debido a la configuración del edificio (patio interno que comunica todos los accesos a las viviendas esta a la intemperie) el deterioro de las zonas comunes se debe mas a la acción del tiempo atmosférico que al uso de los propietarios independientemente del tamaño de cada vivienda. El acuerdo para conseguir la unanimidad de los 27 fue: 32 cuotas iguales + 2 por coeficiente. A mi parecer "todo un espectáculo" Los vecinos que han ido formando parte de la comunidad (incluidos los bancos que han embargado) han satisfecho la cuota fijada en ese acuerdo.

En 2007 entra en la comunidad un señor que se dedica a comprar subastas de inmuebles. Durante 1 año y pico pago según el acuerdo. En 2009 deja de pagar porque no esta de acuerdo con la cuota. Pero no lo hizo por escrito, que es como yo entiendo que deben hacerse las cosas para que quede constancia.

En este punto. No se si el acuerdo seria legal. Claro esta que en el momento que se hizo no lo fue porque la unanimidad no fue de todos los propietarios. Pero nadie impugno o denuncio la ilegalidad.

Por lo que he leido, al pasar un año desde el acuerdo, es legal.

teniendo en cuenta todo lo anterior y habiendo registrado los estatutos de comunidad con el cambio de cuotas arriba descrito: ¿seria legal la cuota acordada para futuros comuneros?

 

muchas gracias

 
L
lololo12
05/06/2013 22:27

hola nececito ayuda .en unos dias hara 2 anos que se celebro una junta de propietarios en la cual se voto una modificacion de la cuota de participacion , sin unanimidad ,  a mi no me permitieron dar mi voto por no estar al corriente de las cuotas , ( eso segun la comunidad , pues yo si estoy pagando segun cuota de participacin de mi escritura y no la que quiere imputarme la administradora ).creo que no es legal impedirme el voto al tratarse de modificar la cuota de participacion  . tengo razon ?,por desconocimiento no impugne este acta ,pero si mostre mi disconformidad, la cual hice constar en acta, al transcurrir mas de 1 ano y no impugnar se valida? y si no se inscribe tal modificacion en el registro de la propiedad se invalida ?


Editado por lololo12 05/06/2013 23:27
 
C
carmendh
14/05/2010 08:50

Hola.

Estoy en una situación parecida y también necesito ayuda.

Vivo en una urbanización de 22 casas. El unico bien común que tenemos es una piscina, de la que hacemos uso por igual todos los vecinos. Cuando se constituyó la comunidad, hace ya 15 años, los vecinos elaboraron unos estatutos donde se recogía que el pago de la comunidad iba a ser a partes iguales. Nunca se inscribió en el registro. Hace 5 años se procedió al pintado de las fachadas, varios vecinos se negaron a pagar a partes iguales y se hizo por metros de fachada, pero se aprobó por unanimidad que el pago de las cuotas ordinarias sería lineal. Se intentó inscribir en el registro de la propiedad pero no se hizo sencillamente porque la persona que trabajaba en el registro indicó que allí nunca se habian inscrito unos estatutos y que no sabía que hacer con ellos.

Ahora, tras la contratación de un administrador, este ha vuelto a proponer que pagemos por coeficientes. Hay 4 casas que salimos muy perjudicadas, ya que nuestro coeficiente es el doble del de las demás, pero no por metros de vivienda, sino de parcela.

En una primera reunión, a la que solo asistieron 8 vecinos, se aprobó con el voto favorable de 7. Personalmente recogí la firma del 25% de los vecinos para conseguir otra reunión en la que revisar el acuerdo adoptado. Este quedo revocado hace un mes. El administrador dimitió y ahora el presidente convoca otra reunión poara volver a establecer el pago por coeficientes. ¿Qué puedo hacer?

 
C
canallasinpiedad
13/05/2010 20:32

Reabro este tema ya que tengo un problema similar.

En mi comunidad entendemos se calculó mal el coeficiente de participación en gastos ya que se asimiló al coeficiente de propiedad.

Por qué?

Vivo en un bajo que tiene jardín, mi vecino de arriba tiene un coeficiente que es la mitad del mio (mi jardín mide como la vivienda más o menos).

La solución amistosa, es sencillamente imposible, por lo que no vamos a conseguir unanimidad para la aprobación y posterior inclusión en el registro.

¿Que estrategia legal es la más aconsejable?

Una abogada nos recomendó aprobar coeficientes por mayoría elevar a notario (que este no pondría pegas), y ya en el registro ratificarnos los que estamos de acuerdo, convencer a los máximos posibles, y luego proceder judicialmente contra los que queden por no aceptar un acuerdo "justo".

¿Cual sería el procedimiento masivo definitivo?

¿Que pruebas serían necesarias?

¿A quien corresponde el cálculo de los coeficientes? (algunos vecinos estamos pensando demandar también al responsable ya que ha provocada una convivencia insoportable en la comunidad).

Cualquier ayuda es bien recibida.

 

 

 
F
furymimi
13/07/2009 16:44
Estimado amigo:

Segun el abogado que me ha atendido, como no se inscribio el acuerdo en los estatutos en su dia, dicho acuerdo, aunque valido mientras se hizo  asi, no hace necesaria la unanimidad para cambiar de lineal al pago por cuota...

en la sescrituras tampoco se hace referencia a diho tema por lo que este tema en  un principio lo tengo perdido...
 
J
JUCURU
10/07/2009 20:13
articulo 19,  El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo en el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios; que deberá ratificar la subsanación.



Este parrafo de la Ley , deja abierta la posibilidad de subsanar los defectos que entre otras cosas pueden ser omisiones, por tanto se debe aprovechar para aclarar lo que en realidad se dijo, en la proxima convocatoria que se haga si la junta lo ratifica formara parte del texto del acta, en caso que no quiera el presidente firmar el recibi, se lo mandas por burofax y te lo descuentas de la cuota, es un derecho que tienes y lo debe respetar.

Si la escritura no dice nada, el sistema que teneis hasta ahora es el establecido, y es perfectamente legal, el articulo 9,e dice..... Contribuir, con arreglo a la cuota de participación FIJADA en el título (no esta fijada) o a lo especialmente establecido, (es vuestro caso) en  las actas se podra ver que los presupuestos se han repartido a partes iguales, con una antiguedad de mas de un año,  cuando pasa este tiempo sin haber sido impugnados, son firmes y vinculantes, la escritura deberia reflejar dos cosas, por una parte el coeficiente y por otra la forma de contribuir a los gastos, ocurre que el promotor solo a puesto el coeficiente y cuando ocurre esto son los propietarios los que estan legitimados segun la ley para hecrlo, el articulo 5 dice...En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.

De todas formas si dices que vives en una urbanizacion con viviendas unifamiliares y cada uno tiene su parcela, es en la superficie de las parcelas donde estara la forma de demostrar la diferencia de los coeficientes, si las viviendas son mas o menos iguales, lo correcto es pagar todos igual, si son no lo son debe pagar mas el que tenga mas metros utiles, la ley lo deja muy claro...se tomara como base la superficie util de cada piso o local. Tambien lo encontraras en el citado articulo 5

 
F
furymimi
10/07/2009 16:12
Hola: ante todo gracias por dedicar u tiempo a estos menesteres que a todos nos preocupan, en respuesta a este tema, te dire que en mi escritura no pone nada de como se ha de pagar la comunidad, si que pone el coeficiente, que evidentemente es incorrecto sobre la comparativa de las demas viviendas, el caso es que el argumenta que nunca se ha realizado reunion alguna para modificar los estatutos, eso no es real, tambien dice que nunca hubo acuerdo para pagar la comunidad de esa maner, si que lo hubo y asi consta en en el acta y asi lo hizo constar varios vecinos en la ultima reunion.

entiendo que segun tu, realizo un escrito con todo lo que se hablo en la reunion y no esta en el acta y pido que lo ponga como anexo... y si me dice que no???? o simplemente me dice que eso no se hablo????

gracias
 
J
JUCURU
10/07/2009 11:24
Hola. Lo que no conste en acta y lo pidieras aunque fuera en ruegos y preguntas lo puedes hacer acogiendote al articulo 19 con el titulo de SUBSANACION POR OMISION DE LOS PUNTOS------ SEGUN LO ESTABLECIDO EN EL ART 19,3, que te firme el presidente el recibi, y constaria como anexo al acta, nunca se sabe lo que puede ser mas util en el futuro.

Entrando en el tema, la primera batalla esta claro que la a ganado el presidente, ha conseguido un acuerdo por mayoria y consta en acta lo que te obliga a impugnar si quieres invalidar el acuerdo, aunque precisa unanimidad, no es nulo de pleno derecho, es anulable, (impugnable) un razonamiento del tribunal supremo dice ...Cuando se infringe algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos Comunitarios, los acuerdos de las Juntas de Propietarios sólo son anulables, pues es posible su sanación.
Y el articulo 18 dice ....
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Por tanto  lo que toca ahora es preparar los argumentos que es lo unico que vale ante un juez, el primer requsito lo tienes ya, el voto esta salvado, si consta tu nombre, tu voto en contra y tu intencion de impugnar, en acta, con ello no has perdido el derecho de hacerlo,

1º Lo que mas peso legal tiene es lo que ponga la escritura de compra venta, es lo que pide el juez y lo que diga se debe respetar porque esta firmado por todos, no se puede ir en contra de los propios actos, si lo tienes firmado lo tienes que asumir, asi es que hay que leerla bien y asegurarse que solo venga el coeficiente de propiedad que seguro que esta y como ya he dicho en muchas ocasiones no tiene nada que ver con los gastos, sino con el valor.

2º Los Estatutos, ( estan en el registro de la propiedad), tienen el mismo rango que la escritura, pero siempre que el promotor los entregara y los diera a conocer y asi conste en las escrituras, si no  se hizo asi, como minimo tendria que haberse aprobado en junta de propietarios, asi lo establece el articulo 14,d, si alguno de estos requisitos faltan no tendrian validez puesto que no se cumple la Ley.

3º Comprobado lo que diga la escritura y los estatutos, lo que cuenta es que las cuotas que se apliquen se ajusten a los criterios establecidos en el art.5 parrafo segundo, que entre otras cosas dice...se tomara como base la superficie util, para saber este dato lo mejor es pedir en el registro de la propiedad nota simple registral de todas las viviendas, en ella viene la superficie util y con ello podrias demostrar que tu vivienda no se ajusta a estos criterios y pagarias mas de lo debido.

4º Otro dato importantisimo que serviria como prueba, es la memoria de las superficies de todas las parcelas, en otro post te hable de ello y no me has dicho nada, es una hoja que forma parte de la memoria que debe estar en el proyecto y este lo tiene que tener tu Ayuntamiento. Yo te daria una formula con lo cual podrias demostrar que el coeficiente de la escritura solo tiene que ver con la superficie de la parcela y no tiene en cuenta para nada la vivienda, lo que seria una prueba definitiva ante un juez,
Sobre esto puedes hacer una cosas, compara la superficie de la parcela del presidente con la tuya, seguro que es mas pequeña, si es asi tendrias la clave de todo.

CONCLUSION ahora lo que toca es estar seguros que el juicio en caso de celebrarse se gana, pero para ello hay que presentar pruebas.

 
F
furymimi
09/07/2009 20:14
hola:  SORPRESA el presi de esta nuestra comunidad, se ha salido con la suya, o eso parece...
por un lado, en el acta no se hace constar que mi desacuerdo con la propuesta hecha a una vecina morosa despues de 2 años para que pague comodamente...

en cuanto a lo que nos atañe y preocupa, dice en el acta recibida lo siguiente:
que yo mantengo que es necesaria la unanimidad para cambiar el sistema de pago de la comunidad a pagar por coeficiente,  tambien dice que no estoy deacuerdo con el reparto de la cuota de participacion ( cosa que dije una vez desconvocada dicha reunion)   y el presidente alega que no es necesaria la unanimidad para estas decisiones ya que no modifican los estatutos, y qeu en todo caso esta comunidad desde su creacion nunca ha convocado una reunion para modificar los estatutos... esto no es verdad... (en fecha 6 de octubre de 2003 la en aquel momento presidenta de la comunidad, convoco de forma extraordinaria una junta para modificar las escrituras de propiedad horizontal y obra nueva segun ordena el juzgado de 1ª instancia nº 2  y por la audiencia provincial de las plamas con asistencia de notario a la misma). Ademas deja abierta la posibilidad de que si lo solicito, sea estudiado el cambio de las cuotas de participacion en una proxima reunion... no sabe nada el tio...

deja claro con el siguiente texto que salvo mi voto, este texto no se ajusta al que yo dije pero creo que vale:  D..... propietario de... hace constar expresamente qeu al amparo del art. 18.2 de la LPH salva su voto pues no esta conforme con el acuerdo propuesto vota en contra de la aprobacion  del punto nº 5, (en este punto es tratado otrs temas, no solo este pero bueno...) y manifiesta su intencion de impugnarlo judicialmente si fuera necesario.

2 cosas: no deja constancia de que le indico que no debe a sabiendas de que lo va a perder, permitir una accion judicial que le va a costar dinero a la comunidad y tampoco hace constar que digo que el coste de esas costas deberian repercutrise en el caso de reclamacion judicial en el y no en la comunidad...

alega que ha llamado al colegio oficial de administradores de fincas uno de ellos en consulta telefonica le afirma que no es necesaria la unanimidad para este fin, que el voto a favor de la mayoria es suficiente, que el informe por escrito cuesta 130 € y que la consulta personal cuesta 90€   y que en el momento actual no considera adecuado realizar tal gasto sin embargo se solicita un informe mas economico a una letrada que confirma lo dicho por el administrador de fincas.

a parte de esto, en ruegos y preguntas solicite para la proxima reunion se acordara la posibilidad de colocar puerta de garaje privado en cada garaje, cosa que no ha hecho constar en acta tampoco.

Si necesitas la carta remitida por la abogada te la puedo hacer legar  o incluso copiarla aqui, en todo caso y como son dos hojas, te hago referencia solo a unos detalles:

en virtuda del art. 17.3  es necesario para el cambio  en la forma de contribuir a los gastos generalesconforme a cuotas de participaciones necesasrio en 1ª convocatoria voto de la mayoria del total de los propietariosque a su vez representen la mayoria de las cuotas de participacion y en segunda convocatoriasolo el voto favorable de la mayoria de los asistentes siemrpe queesta represente a su vez mas de la mitad del valor de las cuotas de los presentes ( no se si esto incluye  a los no presentes con voto delegado)  segun sentecia del tribunal supremo de 20/12/1972
y 22/03/1994  asi mismo nos remite a sentencia del supremo  16/11/2004 : el hecho  de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administracion de una comunidad conforme a un sistema igualitario en modo alguno significaque haya exsistido un acuerdo inequivoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que como acto propioseria vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado ( en  este caso hace 15 años , cuando se formo la comunidad si existia ese acuerdo y asi se hizo constar en la reunion pasada, pero no consta dicho comentario en el acta recibida)  en este caso solo a existido una tolerancia  amte una practica inadecuadaque a lo sumo solo puede determinar la perdida del derecho a impugnar las cuentas...
tambien hace refencia a la reunion en un hotel de la junta de propietarios en el año 95 en la que no se procedio a modificar los estatutos de hay que no sea necesaria unanimidad pra este tema.  invoca sentencia de 2 de abril de 1974  que segun art 9 nº5 impone a los co-propietarios la obligacion de contribuir con arreglo a las cuotas establecidas en el titulo o al lo especialmente establecido pero luego hace referencia al art 16  que hace referencia a la unanimidad o conformidad de los copropietarios para modificar tales acuerdos...

seguidamente hace referencia al  2/2/1991 ra/700 de distribucion de gastos generales

vaya que se lo a currado el presi... como se nota que es de los que se queda pagando menos y encima la consulta se la aga la comunidad...

Dime algo para este tema cuando tengas un ratico... gracias 
 
J
JUCURU
29/06/2009 20:24


Hay  decisiones que son DEMASIADO importantes, en las que se necesita de TODOS los votos favorables. Por ejemplo cambiar el sistema de cuotas de participación, y por tanto, cuotas de pago, o bien, dar permiso a un propietario para que haga obra en su vivienda y cambie el diseño de la fachada del edificio.
Por lo tanto, en función de la importancia del acuerdo que se debe adoptar, es preciso una u otra mayoría.

Lo que a tu presidente le puedes decir sin dar mas explicaciones es que .....para cambiar el sistema de cuotas se precisa unanimidad.......le dices tambien que los coeficientes tienen que ver con el VALOR DE LA PROPIEDAD DE CADA UNO EN FUNCION DE LO QUE PAGO AL PROMOTOR......y la cuota de los gastos esta en funcion de los metros utiles de cada vivienda.

Y que son dos cosas diferentes aunque la mayoria de la gente creen que es lo mismo, si hay dos articulos el 3 y el 5 es porque son cosas diferentes, en caso que se apruebe si no estas de acuerdo, salvas el voto e impugnas el acuerdo, lo ganarias seguro.

No lo busques en la ley que no lo encontraras, en este caso es preciso la unanimidad por la importancia del hecho.
 
F
furymimi
29/06/2009 18:52
hola: en referencia a la contestacion que me da jucuru:

me dices que me remita a la lph art 3 para ver el valor de la propiedad pero no para calcular las cuotas por coeficiente, en todo caso que me remita al art 5 de la lph, eso hice y no entiendo nada, ya que en el art 3 establece y cito:
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

en el art 5 dice:
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

por lo que entiendo que ambos entan ligados entre si...???

por ultimo, para lal reunion de esta tarde, he buscado en la lph en el art 17 y cito:
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetaran a las siguientes normas:

1.a La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

yo no consigo ver en donde establece que sea necesario la unanimidad para tal fin y estoy segurop que el presidente, se lo lleva estudidado para que le diga donde pone tal cosa,

ME PUEDES INFORMAR POR FAVOR DE ESTO QUE TE COMENTO??

MUCHAS GRACIAS
 
J
JUCURU
26/06/2009 09:27

Veamos, parece que me confirmas que las viviendas son unifamiliares es decir, encima de tu casa no hay nadie y tu propiedad esta delimitada por una pared o valla, y ademas tendreis alguna zona comun, piscina etc, si es asi, el coeficiente que te figura en la escritura, que lo tendras tambien en el catastro (lo puedes comprobar con tu referencia catastral entrando en la web)....y tambien lo tendras en el registro de la propiedad pidiendo una nota simpre de los estatutos y coeficientes por 3,5€ lo tendras en dos o tres dias....este coeficiente para poder demostrar que es como te digo, tendrias que conocer las superficies de todas las parcelas restantes, en la memoria suele haber una hoja, o quizas en el Ayuntamiento, si la consigues y multiplicas los metros de parcela por 100 y divides por la suma de  las superficies de todas las demas parcelas que conforman la unidad, o sea toda la urbanizacion....te dara el coeficiente....es la prueba que este coeficiente solo tiene que ver con la superficie de la parcela, el que tenga la parcela mas grande su coeficiente debe ser mayor, yo lo se porque en mi caso que tambien vivo en una urbanizacion donde cada uno tenemos una parcela  desigual, tambien se armo un buen lio al principio, despues lo arreglamos, lo que cuenta es solo la vivienda.


en cuanto al pago, en una de las ultimas actas, se recogia el cambio de cuota de 3 € para aquellos propietarios que dispusieran de 2 plaza de garaje, eso creo que es vinculante por uqe admeas fue hace ya mas de un año.

Es vinculante, nadie lo impugno y esta recigido en acta, por tanto siempre lo podeis acreditar, ademas estan los testigos.

Por ultimo, crees que si el coeficiente esta mal se puede cambiar, me recomiendas que lo cambie, puede ser una estratagema del presidente para repartir el valor por coeficiente de las viviendas? la suya es de las que sale con menos coeficiente...

Ni se te ocurra, al coeficiente hay que darle la presuncion de veracidad, es tu parte del valor referido en centesimas, con respecto a todo el inmueble, en el esta incluido tu parte de los elementos comunes,  no debe alterarse porque se alteraria tambien la propiedad, si tu sumas todos los coeficientes te dara 100 enteros.
Lo que hay que tener claro es que este coeficiente NO TIENE NADA QUE VER CON LOS GASTOS.

Tu solo defiende que las cosas sigan como estan, lo que te explico es para que tengas  argumentos y no consientas que el presidente se salga con la suya, lo que teneis establecido es legal y para cambiarlo hace falta unanimidad.

 
F
furymimi
26/06/2009 08:45
perdon, es jucuru, disculpa el error en tu nombre.
 
F
furymimi
26/06/2009 08:44
hola jurucuru, gracias por tu respuesta, ha sido muy ilustratita, lo que no entiendo es lo siguiente, segun me comentas, el coeficiente va establecido por las parcelas, nuestros adosados no tienen todos la misma parcela, ya que van sobre una ladera de arriba hacia abajo, mi casa seria la tercera mas grande en metros de parcela pero por lo demas, los garajes son iguales y el trstero es mas peuqeño que muchos de los demas.

en cuanto al pago, en una de las ultimas actas, se recogia el cambio de cuota de 3 € para aquellos propietarios que dispusieran de 2 plaza de garaje, eso creo que es vinculante por uqe admeas fue hace ya mas de un año.

Por ultimo, crees que si el coeficiente esta mal se puede cambiar, me recomiendas que lo cambie, puede ser una estratagema del presidente para repartir el valor por coeficiente de las viviendas? la suya es de las que sale con menos coeficiente...

gracias y un saludo 
 
J
JUCURU
26/06/2009 07:48

Para cambiar el sistema de contribucion de los gastos que ya teneis establecido hace falta unanimidad, si uno no quiere no se puede hacer, ahora bien, en caso que se apruebe por mayoria al que no este conforme con el acuerdo le tocaria impugnarlo y eso significa buscarse abogado procurador y poner demanda y otro dato muy importante, salvar el voto en la reunion, (al final te pego un texto que seria lo que tendria que contener el acta) eso si tendria muchas posibilidades de anularlo.

MAS DATOS.  Lee bien tu escritura por si dice algo de como pagar, en caso que diga que pagareis a partes iguales, lo tendriais todos firmado seria firme y no se podria cambiar, en este caso estaria ganado en un juicio al 100%.
Si esta recogido en algun acta o llevais mas de un año pagando asi sin haberse impugnado el acuerdo aunque las escrituras digan otra cosa, para cambiarlo se precisa acuerdo unanime.

Otra cosa, parece que donde vives son viviendas unifamiliares, cada una tiene su parcela, ¿es asi? la superficie de estas parcelas ¿es desigual? porque si es asi, el coeficiente esta sacado sobre la superficie de las parcelas, las viviendas no se tienen en cuenta porque estan dentro de las parcelas y sin embargo los criterios que aplica la Ley estan relacionados siempre con las viviendas.

Y por ultimo dile a tu presidente que el coeficiente de propiedad no tiene nada que ver con los gastos, el coeficiente tiene que ver con el VALOR DE LA PROPIEDAD art.3 de la LPH la contribucion a los gastos se debe hacer en funcion a los criterios establecidos en el articulo 5 de la LPH.

SALVAR EL VOTO

Uno de los errores más frecuentes y que motivan la desestimación de la demanda de impugnación de acuerdos es no haber salvado nuestro voto o haber manifestado fechacientemente nuestra discrepancia con el mismo.
Son numerosísimas las sentencias que no admiten a trámite o desestiman las impugnaciones de acuerdos realizadas por vecinos que acudieron a la Junta en la que se adoptaron los mismos pero no ‘salvaron su voto’. Puesto que hay diversas interpretaciones de lo que significa ‘salvar el voto’ aconsejamos hacerlo de la manera más rigurosa, comprensiva de todas las demás. Así, ‘salvar el voto’ ha de ser entendido como la manifestación de la disconformidad con el acuerdo propuesto, el voto contrario a su aprobación, así como la intención de impugnarlo judicialmente.
Hay que pedir a quien ejerza la función de Secretario de la Junta que así lo haga constar expresamente en el Acta de la Junta de Propietarios. Una posible redacción podría ser la siguiente:
“D. xxxx hace constar expresamente que al amparo del art. 18.2 LPH salva su voto pues no está conforme con el acuerdo propuesto, vota en contra de su aprobación, y además manifiesta su intención de impugnarlo judicialmente si fuera necesario.”
Si hemos acudido a la Junta pero no salvamos el voto respecto al acuerdo que rechazamos, luego no podremos impugnarlo judicialmente.
Acudir a la Junta y abstenerse de votar, no es ‘salvar el voto’. No podremos impugnar.
Si el acta recoge que un acuerdo ha sido adoptado por unanimidad, no podremos impugnar.


Leete el articulo 18 de la LPH, si pagais a partes iguales y tu no quieres que se cambien las cuotas, lo tienes ganado si haces las cosas bien.

 

Fin del hilo
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