Comunidad de Propietarios
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Actualizado 03/02/2015 - 9352 lecturas acumuladas
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masacre89
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jul.-2012
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masacre89
09/07/2012 00:18

Buenas noches.

 

No hace mucho he adquirido una vivienda de un banco, al entrar en la comunidad y comprobrar que es todo un caos entre vecino que no pagan y el banco que debe lo suyo estamos en la mas pura ruina, tras reunirme con los vecinos que vivimos en el bloque y acordar que vamos a despedir al adminstrador me queda la duda si en la circunstancias que estamos seria posible y como se hace.

 

El banco tiene mas del 50% de la cuota de la comunidad y los demas no estamos al dia en cueston del pago de las cuotas o quizas uno o dos.

Queremos hacer una junta extraordinaria para despedir al admistrador y coger el control hasta que todo se regularice.

Mis pregunas son las siguientes

 

Si el banco aparecer (que no lo creo) puede botar

si los vecionos que estamos somos deudores, podemos botar

Si los unicos que estan al dia y botan que sí, con una cuota tan baja seria posible despedir al administador.

O ante esta situación habria otra manera.

 

Gracias por l ayuda

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alaell
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jun.-2012
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alaell
09/07/2012 06:55

antes de empezar, una pregunta.....

teneís presidente? pues dices que quereis coger el control....el control lo tiene siempre la Junta de Propietarios a través de su presidente y no el administrador que es un cargo contratado por lo que te leo....(a veces el administrador es un propietario o es contratado a un tercero esta labor)....de hecho si no hay administrador esta labor recae en el Presidente y no al revés......

 

en cuanto a tus otras preguntas concretas, que no es tan sencillo, lo irás viendo....

únicamente puede votar quien esté al corriente de pago, sea el banco o sea un vecino propietario....si se debe dinero a la comunidad se considera moroso y tiene voz pero no voto

la mayoría es siempre la mayoría, si solo pueden votar cinco vecinos, 3 contra 2 es mayoría, 4 contra 1 es mayoría, según el tipo de acuerdo, y creo que cesar al administrador y nombrar otro sólo necesitas mayoría simple de los presentes que reúnen a la vez mayoría de cuota de participación......(eso lo puedes consultar en este mismo foro en el siguiente enlace:

http://www.nuevosvecinos.com/info/9051_los_10_mandamientos.html

sin embargo teneis algo más que andar antes de poder tomar esa votación, teneis que saber quien está al día y quien no, quien es el actual presidente, y además os recomiendo ver una copia del contrato del administrador antes de iniciar ninguna acción, pues de su contrato dependerá en parte vuestro éxito en el sentido de tener claro en qué condiciones se le contrató y en qué condiciones se le puede cesar.....

 

suerte

masacre89
Avatar masacre89
jul.-2012
6 mens.
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masacre89
09/07/2012 08:12

Si, tenemos presidente y esta deacuerdo con la decisión. Esta considerado moroso.

El problema que tenemos es que la mayoria de la cuota la tiene el banco y dudo mucho que valla a venir a la reunión

Por el contrato, supongo que sera de un año, aunque el problema que tenemos es la solvencia ya que resultar muy caro mantener la comunidad.

alaell
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jun.-2012
166 mens.
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alaell
09/07/2012 09:14

bien, ya teneis por donde empezar:

el presidente puede convocar la reunión, su morosidad no le inhibe hacer funciones de presidente, lo que le impide es votar (aunque sea presidente, los morosos no pueden votar)....cuando no hay presidente la reunión la puede convocar el 25% de vecinos que reunan el 25% de cuota de participación, pero en vuestro caso y si encima está de acuerdo (es una ventaja), puede convocar la reunión

la asistencia a las reuniones no es obligatoria, por lo tanto los acuerdos se votan en base a los asistentes, como te decía antes, si solo asisten tres personas porque nadie mas ha querido o podido ir, no es problema de los que sí acuden......se votan los temas incluídos en el orden del día y los votos de los asistentes, en principio son los que deciden, ojo, siempre y cuando los que votan no son morosos, se elabora el acta y se distribuye a todos los propietarios, asistentes o no.......el que no haya asistido a la reunión tiene un plazo para impugnar el acuerdo si no está conforme, para hacer valer su voto favorable (notificar al presidente por escrito cual es su voto sobre los temas tratados) y si pasado el plazo estipulado legalmente no ha habido impugnación, los acuerdos son ejecutivos.....esto es a grandes rasgos.....

os recomiendo que os informéis bien de cómo confeccionar la convocatoria para que ningún vecino la pueda impugnar por falta de forma, es decir debe incluir una serie de detalles para que los posibles asistentes se puedan informar si así lo desean, y se ha de enviar dicha convocatoria a todos los vecinos, incluso aquellos que no viven en la finca pero que dispongais de su domicilio habitual (incluido el banco).......

durante el desarrollo de la reunión los acuerdos son votados por los presentes, y si algun vecino no presente no está de acuerdo le corresponde actuar en consecuencia por su cuenta judicialmente, que no te preocupe quien asista o quien no, lo importante es que solo voten los que están al corriente de pago, pues si se contabilizan votos de morosos los acuerdos son impugnables.... si no asiste el banco o su representante y no están de acuerdo con los acuerdos alcanzados en la reunión tendrán que impugnar los acuerdos judicialmente y sino que asistieran a la reunión y votaran......

suerte

masacre89
Avatar masacre89
jul.-2012
6 mens.
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masacre89
09/07/2012 11:02

Entoces, por lo que entiendo, es que el presidente convoca una junta extraordinaria, la cual tiene que comunicarlo el administrador a todos los propietarios, segun tengo entendido son seis dias como minimo, pero hay un maximo?

Una vez reunidos todos los asistentes, supongamos una cuota del 35% ya que el resto es el banco, se procede a la votación para cesar al adminstrador y aunque sea un solo voto sobra y basta para poder cesarlo.

En caso de que el banco quiera impugnar dica acta, puede hacelo juridicamente , pero supongo que previamente tendra  que haberse puesto al dia de su morosidad.

Es necesario poner en el orden del dia la destitución del administrador o se puede sacar el tema en la propia junta?, no creo que le valla a hacer mucha gracia y no quiero que se demore mucho.

 

Una vez que se vote y se apruebe, con un solo boto, que tiene que hacer el antiguo administrador, es decir, que documentación tiene que entregarme?

 

Y muchisimas gracias por la ayuda

alaell
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jun.-2012
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alaell
09/07/2012 16:45

a ver si te sé explicar mejor......para poder aprobar algo en la Junta, el tema a ser aprobado tiene que figurar en el orden del día de la convocatoria, no se puede VOTAR un tema que no haya sido incluido como punto a tratar en la convocatoria (se pueden comentar otros temas pero no se puede hacer votación sobre un tema del cual no estaban informados de antemano todos los vecinos mediante la convocatoria), como la convocatoria en vuestro caso la hará el presidente, el administrador no tiene nada que objetar a lo que se va a incluir como tema a tratar....

una vez en la reunión se habla el tema, y se pasa a la votación, hay que dejar claro qué es lo que se vota, es decir, no vale decir, "bueno vecinos, que opinais".....hay que dejar claro en qué sentido se votará....por ejemplo: votamos por cesar al administrador actual, votos a favor?....o de lo contrario , votamos por mantener al administrador actual, votos a favor?......de esta forma quedará claro a la gente a favor de qué estan votando, pues sino la gente dirá "dije que no porque pensé que era en contra de esto o lo otro y no entendí bien"....dejar claro qué estais votando para cada acuerdo....es decir, como si fuera un objeto "votamos por comprar la puerta", o "votamos por NO comprar la puerta"...te das cuenta, asi la gente sabe exactamente qué significa votar a favor.....

luego se pasa a la ronda de votos en contra (de la misma pregunta), y finalmente abstenciones (de nuevo, la misma pregunta)...en el acta deberá quedar reflejado qué se votó y los votos a favor y en contra y abstenciones en cada caso.......para algunos tipos de acuerdo, el votar en contra exime del pago por tanto se debe además reflejar en acta quien votó en contra, a decir verdad lo mejor es que se refleje siempre quien votó qué....incluidas las abstenciones, teniendo en cuenta siempre que solo pueden votar los que están al corriente de pago.......igualmente para impugnar hay que estar al corriente de pago, excepto determinados acuerdos que precisamente tienen que ver con temas monetarios.......

cuando dices, "una vez votado con un solo voto", no te entiendo muy bien, pues para aprobar un acuerdo tiene que ser por mayoría, es decir mayoría de votos a favor, únicamente se aprobaría con un solo voto si, de todos los asistentes solo hubiese un propietario con derecho a voto de entre los que asistieron, pongamos por caso que asisten 9, pero 8 son morosos, esos 8 pueden debatir y opinar, pero votar solo puede votar el que no es moroso, y como nadie más está presente que pudiera votar, pues si, en ESE caso sería aprobado si dicho propietario vota a favor de la propuesta.........si hay más propietarios con derecho a voto (es decir están al corriente de pagos) el resultado es entre lo que voten, si la mayoría vota a favor del acuerdo, queda aprobado, ahora que, si de todos los presentes solo uno tiene derecho a votar, pues entonces si, se aprobaría por un voto ya que no puede haber votos en contra......la verdad es que sería un caso muy poco habitual, pero posible si és.....

una vez votados los acuerdos hay que plasmarlos en el acta y distribuir el acta, respectar los plazos de impugnación (solo podrán impugnar, de nuevo, los que están al corriente), y pasados dichos plazos, el administrador tendrá que entregar toda la documentación comunitaria al presidente.......

salu2


Editado por alaell 09/07/2012 16:54
masacre89
Avatar masacre89
jul.-2012
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masacre89
09/07/2012 21:05

una vez aprobada en junta, cuanto tiempo hay que esperar hasta que el antiguo adminstradór nos entrege la documentación?

alaell
Avatar alaell
jun.-2012
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alaell
09/07/2012 21:31

a ver, si no hay problemas....es decir si el administrador acepta el cese (a nosotros nos ocurrió y debido a una claúsula en su contrato no aceptó que lo cesaramos antes de fin de año y otras historias que nos encontramos envueltos una vez que vimos el contrato, que fué después de cesarlo - por eso te recomiendo que el presidente le pida copia de su contrato, no debería negarse a darlo....pero en fin)......si la cosa va de aceptado el cese, igual incluso se os brinda para seguir hasta que contrateis a otro si lo que pretende es no entregar la documentación.......pues la entrega depende del administrador, los hay que entregan prontito y los hay que son obstinados y lo alargan, no deberían pero es lo que hay, algunos, enfadados por perder una fuente de ingresos únicamente ponen problemas y demoran las cosas......si es un buen profesional, más o menos como mucho, supongo que un mes será más que razonable para ya empezar a tomar medidas adicionales si no entrega........si quiere lo puede entregar en una semana...

si el acuerdo está correctamente recogido en acta y nadie ha impugnado la decisión (si teneis tantos morosos difícilmente podrán impugnar pero los plazos hay que respectarlos igualmente), y si aún así pasa un mes y el administrador no da señales de entregar documentación (o si se niega directamente), poneros en contacto con el colegio de administradores de vuestra zona para que le den un toque, pues a veces una carta recibida del colegio tiene buenos resultados......

el administrador debería entregar la documentación bien al presidente nombrado o tambien la puede entregar a su sucesor si está ya correctamente contratado, únicamente puede entregar la documentación a un cargo de la Junta de Propietarios, es decir, o el presidente nombrado, el secretario nombrado o el nuevo administrador nombrado.....

alaell
Avatar alaell
jun.-2012
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alaell
09/07/2012 21:37

acabo de leer en otro hilo que el administrador tiene 45 días para entregar la documentación una vez requerido......desconozco de donde sale esta cifra pero me fío completamente dado el contexto donde se citaba.......ahí tienes, como máximo 45 días....

masacre89
Avatar masacre89
jul.-2012
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masacre89
10/07/2012 07:45

En el momento de despedir al adimistrador, podemos pedir el libro de actas como el cif de la comunidad para poder empezar a coger el control de la comunidad? a espensas del resto de la documentación

alaell
Avatar alaell
jun.-2012
166 mens.
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alaell
10/07/2012 09:15

entiendo que el presidente nombrado está autorizado en la cuenta bancaria de la comunidad, como presidente puede ir al banco y pedir ver cómo se ha abierto dicha cuenta, ahí figurará el cif de la comunidad por ejemplo......

por supuesto que una vez acordado cesar el administrador le podeis pedir lo que os haga falta, lo anterior te lo sugiero por si se niega que no tiene porqué ser el caso....

el cif de la comunidad también deberá figurar en el seguro comunitario si lo hay, en el alta de vados si lo hay, y si no teneis otra forma de conseguirlo, vais a hacienda y lo pedís....bueno, tiene que ir el presidente claro está, identificándose como tal y con el acta de su nombramiento como mínimo......

el libro de actas lo puede pedir el presidente al administrador y éste deberá entregárselo en el acto (al presidente, no a cualquier vecino) pues el administrador tiene entre sus funciones custodiar los documentos pero no son suyos....

masacre89
Avatar masacre89
jul.-2012
6 mens.
Usuario Circunstancial
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masacre89
10/07/2012 16:11

Si, el presidente esta en una cuenta mancomunada con el adminstrador.

Hemos pedido una junta extraordinaria, el presidente y yo con un monton de austos a tratar, entre ellos, renovación de los cargos de poder.

Una vez aclarada toda la situación, destituiremos al actual administrador y nos haremos cargo del edificio.

El presidente y el adminstrador pueden ser la misma persona?

PRESIDENTA2015
Avatar PRESIDENTA2015
feb.-2015
1 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario 
PRESIDENTA2015
03/02/2015 00:08

Buenas noches,

tengo una duda en cuanto a la votación para destituir el administrador:

En nuestro caso, el actual administrador no ha enviado a los propietarios las 2 últimas liquidaciones de gastos (envío trimestral), es decir, casi todos los propietarios no están al corriente de sus pagos (porque no les ha llegado la carta con lo que cada uno tiene que pagar).

Si entonces el presidente convoca la reunión para la destitución del administrador (sin que el mismo esté presente), cómo puedo saber quién ha pagado y quién no y, por consecuencia, quién tiene derecho a votar y quién no?

Gracias por aclararme esto!

Saludos

pasacero
Avatar pasacero
may.-2011
6695 mens.
Usuario Asiduo
Usuario 
pasacero
03/02/2015 22:07

Esto ya le da una alarma de que el administrador posiblemente se haya fugado con su dinero, en ese caso todos pueden votar su remoción, y tomar el control comunitario.

 

AlvaroANP
Avatar AlvaroANP
ene.-2015
42 mens.
Colaborador
Usuario 
AlvaroANP
03/02/2015 23:46

El Presidente es quien convoca, y la convocatoria debe reunir los requisitos legales (entre ellos la relación de impagados). Si el Administrador no facilita dicha relación (incluso debería convocar la propia Junta, aunque no se le "invite"), se debería hacer constar el motivo y dejarlo claro en la propia Junta, pues puede ser motivo de impugnación.

Aprovecho para recordar que la obligación de PAGO es del Propietario, el hecho de que el Administrador no haya reclamado el importe de la cuota no es "excusa" para que los propietarios no paguen...

Por último discrepo de cometario de "pasacero" no entiendo la relación entre lo expuesto por el propietario y que el Administrador se haya ido a ningún sitio...

ALVARO NAVARRO
Colegiado nº 9.915
San Juan de Dios 10
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