Comunidad de Propietarios
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Actualizado 17/06/2019 - 7959 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
jun.-2013
4 mens.
Usuario Circunstancial
COEFICIENTES MAL CALCULADOS EN ESCRITURA LPH
Usuario  kautivo
18/06/2013 17:41

Hola, buenas tardes soy nuevo por aquí, he estado leyendo el foro, y quería exponeros el problema que nos encontramos en nuestra comunidad!

Soy el presidente de un edificio de 70 viviendas, es un edificio nuevo del que se ha constituido la comunidad hace muy poco.

Se ha elegido una empresa administradora muy profesional, y se ha comenzado con la puesta en marcha de las empresas suministradoras de luz y agua de las zonas comunes.

Os comento el problema importante que nos encontramos.

Los administradores al leer la escritura de propiedad horizontal del edificio, se encuentran que el edificio se divide en 2 fases, fase 1 y fase 2, a pesar de ser 2 fases separadas por solo 1 junta de dilatación, es un único edificio con una sola escalera, y una misma porteria y puerta de entrada para todos, con lo cual las zonas comunes son para todos por igual. El problema se presenta en los coeficientes de participación, que se han calculado de una manera irracional, han calculado por un lado los coeficientes de la fase 1 que son 44 viviendas y por otro lado los coeficientes de la fase 2 que son 26 viviendas. De esta manera nos encontramos con una diferencia importante entre vecinos de la fase 1 y vecinos de la fase 2, por ejemplo la media de cuota de comunidad mensual de 1 vecino de fase 1 serían unos 22-23€ mientras que la cuota de 1 vecino de fase 2 serian 40€. En la escritura del edificio de propiedad horizontal no aparece reflejado ningún coeficiente general para zonas comunes, y la empresa administradora me dice que estamos jodidos, ya que legalmente al haber firmado las escrituras hemos aceptado todo y que la posibilidad de igualar las cuotas tendría que ser aprobado por unanimidad, cosa inviable cuando se enteren todos los favorecidos de fase 1.

En fin que la semana que viene se convoca la primera reunión para aprobar presupuesto anual y comenzar a pagar mensualmente la cuota de comunidad y quería exponer el problema por si se os ocurre alguna forma legal de corregir esta injusticia, ya que no veo lógico ni justo, que esos 26 vecinos de fase 2 paguen el doble de gastos de comunidad que los 44 de fase 1. En un principio se va a exponer y proponer el pago de una cuota fija de unos 32€ pero está claro que cuando vean la carta de convocatoria con su cuota y su importe a pagar, la fase1 se va a negar...

Existe forma de denunciar o reclamar para que no paguen justos por pecadores...

 

Espero vuestras respuestas!

 

Muchas gracias y saludos a todos.

 

 

feb.-2013
147 mens.
Colaborador
18/06/2013 18:57

Buenas tardes, Kautivo se me ocurre irnos a como se determinan

La cuota de participación puede ser determinada por cualquiera de los siguientes procedimientos:

a) Por el promotor-vendedor, antes de comenzar la venta de los pisos y locales.
b) Por la totalidad de los propietarios del edificio mediante acuerdo unánime.
c) Por laudo arbitral o resolución judicial, en defecto de cualquiera de los dos sistemas anteriores.

Para la determinación de la cuota de participación de cada piso o local por cualquier de los procedimientos anteriores, deben atenderse a los siguientes criterios:

a) Su superficie útil, en relación con la total del edificio.
b) Su emplazamiento interior o exterior.
c) Su situación dentro del edificio.
d) El uso que racionalmente se presuma que va a hace el piso o local de los servicios y elementos comunes del edificio.

En todo caso, cualquiera que sea el procedimiento de determinación de la cuota de participación, ésta deberá ser fijada de forma objetiva y no arbitraria.

Como no se ha concretado la cuota de participación en arreglo a estas criterios, entonces ;

Una vez establecida, la cuota de participación no se puede alterar, a menos que medie el acuerdo unánime de todos los propietarios del edificio. Esto no obstante, si la cuota de participación de una vivienda o local ha sido establecido de forma arbitraria, con perjuicio de uno de los propietarios, el propietario a quien perjudique podrá impugnar judicialmente la determinación de cuotas que se haya hecho.

Saludos atentamente, espero haberte ayudado

ARFE GESTIÓN
Gestión Integral de Comunidades y Alquileres.
Valencia
info@arfegestion.es 961 339 043
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jun.-2013
4 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  kautivo
18/06/2013 21:29

Unanimidad esta claro que no va haber, además el promotor tiene mas viviendas de la fase 1 que es la que menos paga!

Como podrían en este caso los vecinos de las viviendas de la fase 2 impugnar judicialmente la determinación de las cuotas? Entiendo que implicaría gastos de juicio y abogados por parte de los afectados, no?

Muchas gracias por tu respuesta tan detallada.

SALUDOS.

feb.-2013
147 mens.
Colaborador
19/06/2013 11:19

 

Lo que esta claro es que la forma de determinar las cuotas de participación son las incorrectas, por lo tanto que se vuelvan a reconsiderar de forma correcta las cuotas de participación ya que están fuera de la legalidad.

Llevar a votación cuotas de participación siendo que están fuera de la legalidad no sería lo correcto.

Saludos


Editado por arfegestion 19/06/2013 11:53
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jun.-2013
4 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  kautivo
20/06/2013 02:12

También he encontrado leyendo por ahí, esto:

http://www.porticolegal.com/pa_articulo.php?ref=219

 

 

feb.-2013
147 mens.
Colaborador
20/06/2013 10:55

Muy buena aportación Kautivo

Yo me quedo con 

"A no ser que exista un error material o formal- es imposible modificar los Coeficientes de Propiedad del inmueble por mucha voluntad que tengan los comuneros de cambiarlos."

"Los Coeficientes de Propiedad vienen fijados -deben- en el Título Constitutivo del Edificio. A los que hay que darle, en un primer momento, la presunción de veracidad; es decir, que éstos están fijados con arreglo a la realidad arquitectónica del inmueble (que nada tienen que ver con la Cuota de Participación a la Comunidad de propietarios, pues para su confección se tienen en cuenta criterios objetivos de constitución de obra nueva; no el uso racional (entre otros factores) que se prevé puedan hacer de los elementos comunes los futuros propietarios de los mismos."

Dado que el coeficiente de participación y cuota de participación no tienen nada que ver,.

"Debido a que Cuota de Participación, significa reducida, somera y gráficamente, cuánto ha de contribuir cada propiedad al sostenimiento de la finca o inmueble en su conjunto."

Dado que os corresponde a la junta de propietarios fijar las cuotas de participación y basandose en el art.5 de la L.P.H 

"Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes ".

Espero se resuelva vuestra situación.

Saludos atentamente.

ARFE GESTIÓN
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jun.-2013
4 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  kautivo
20/06/2013 12:47

Me ha llamado el administrador, y me ha leido lo que van a enviar para la convocatoria de la reunión de presupuesto anual acompañando la relación de cuota participativa basandose en el coeficiente de propiedad y también incluye la opción de cuotas iguales, y me ha dicho que se le ha ocurrido una vez en la reunión, exponer la posibilidad de igualar la cuota de una vivienda de similares características de fase 1 con otra de fase 2, y añadir en el presupuesto anual el importe de regularización de cuotas, de esta forma supondría un pequeño incremento entre todos y no habría tanta diferencia, pero estamos en las mismas necesitamos unanimidad!!! 

He enviado un correo con el enlace de portico legal, y hablado con la abogada de la empresa administradora y dice que busque por donde busque a efectos legales todo es correcto y la única posibilidad es por unanimidad...ya que al ser 2 fases, 2 escrituras, la división está hecha sobre el 100% de cada fase de forma correcta, independiente a que las zonas comunes sean las mismas para ambas fases y se omite un coeficiente común!

 

Os contaré que se acuerda en la reunión que será el próximo dia 2 de julio, pero veo a la fase 2 con la soga al cuello! 

Si se os ocurre forma legal de atacar me comentáis, por intentarlo que no sea, además de que creo que sino se hace ahora que es la primera reunión de presupuesto anual del edificio, será una condena con la consiguiente mala convivencia que se pueda generar entre vecinos..

 

No hay palabras para agradecer vuestras rápidas y continuadas respuestas arfegestion

 

Saludos.

feb.-2013
147 mens.
Colaborador
20/06/2013 13:17

La forma legal que yo veo y que es la más evidente, que consiste en que hay que diferenciar el coeficiente de participación que fija el Promotor para registrar las Propiedades de las cuotas de participación que son por las cuales tenéis que convivir todos los propietarios.

Lo normal, en caso de errores de cálculo, es que sea la Junta de propietarios la que fije la Cuota de Participación en su primera Reunión constituyente, zanjando de esta manera el eterno problema Coeficientes versus Cuotas de forma sencilla y barata para los propietarios. Eso sí, deberán inscribir estas Cuotas de Participación en los Estatutos de la Comunidad y éstos adjuntarlos como anexos en el Registro de la Propiedad a la Declaración de Obra Nueva y a la de División Horizontal.

Y no quiero pensar que existan intereses por alguna parte.

Gracias Kautivo por tus palabras, en ello estamos para colaborar.

Saludos

 

ARFE GESTIÓN
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jul.-2015
95 mens.
Usuario Habitual
17/06/2019 04:19
Bueno, ¿y cómo ha acabado este asunto, se resolvió o sigue igual?
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