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DONJOSE2006
DONJOSE2006
22/07/2013 22:11

Voto: Coeficientede participación x %de Cuota Comunitaria

3.292 lecturas | 6 respuestas

Hola de nuevo,

hace como un año se aprobó un cambio en el voto por propietario, consistente en el uso del porcentaje por cuota comunitaria (la económica), en vez de usar el Coeficiente de participación. Este cambio propuesto a iniciativa del Administrador, se hizo pensando en impedir que la promotora del Edificio (propietaria de muchos inmuebles), pudiera impugnar las decisiones, o poner a un Administrador de su conveniencia, ya que es el mayor moroso, pero que en caso de ponerse al día de parte de los inmuebles, podría dominar en las Juntas. En definitiva, esta decisión ha sido perjudicial para una de las zonas del Edificio, compuesto por apartamentos, oficinas y locales, ya que al intentar cambiar de Administrador hace como 3 meses, y aunque mi Coeficiente de participación era mayor, debido a las delegaciones de votos, resulta que unos pocos (propietarios de OFICINAS) con cuota económica mayor, ganaron las elecciones nuevamente en favor del mismo. Además, no entiendo la proporción de ese porcentaje en función de la cuota económica, ya que, mientras en las OFICINAS las cuotas son proporcionales a los metros cuadrados, en los APARTAMENTOS tenemos la misma cuota económica (sin tener en cuenta los metros cuadrados) y, por tanto, el mismo porcentaje para ejercer el derecho de voto. Se puede ver en los cuadros siguientes:

Gracias

 
DONJOSE2006
DONJOSE2006
26/07/2013 22:12

Muchas gracias, me has aclarado muchos detalles ha tener en cuenta y, por tanto, lo veo más claro. De todas formas, y dadas las particularidades de mi Edificio, es complicado llegar a ciertos acuerdos, ya que son los propietarios de Oficinas los que dicho así, "tienen la sartén por el mango" a la hora de votar (más de esta forma que has observado en el Acta).

Cambiar de Administrador es una prioridad, para fomentar la implicación y la ejecución de algunos acuerdos adoptados en distintas Juntas como, por ejemplo, ejecutar las demandas judiciales contra morosos (aprobado en distintas Juntas y nunca ejecutado por el Administrador y sin informar por medio alguno a los propietarios). Se puede ver en los siguientes fragmentos de distintas Actas.
 

Un saludo.

 
17011981
17011981
25/07/2013 00:43

Se podría impugnar el acta si la diferencia entre los porcentajes usados y los reales pudieran implicar que no se contara con el 50 por ciento de coeficientes a favor, se podría mirar la legalidad de las representaciones realizadas por las oficinas para tratar de eliminar los de la votación, pero veo que el acta es ya de hace tiempo, pero el plazo que marca la ley es para impugnar el acuerdo, y en este caso se trata de defectos del que harían nulo el acuerdo, desde la fecha de notificación del acta, habrá 30 días para que los propietarios no asistentes comuniquen al administrador, mediante un medio que deje constancia del contenido del escrito y recepción del mismo, su voto a favor o en contra del acuerdo.

Por otra parte, las personas que salen de la junta a la hora de la votación, deberían tener el tratamiento de no asistentes durante su ausencia, por lo que podrían en el plazo de 30 días comunicar su voto. Se tendría que hacer mención de la hora de salida y entrada de cada uno de ellos.

Yo empezaría, mediante un escrito firmado por todos los propietarios que podáis, solicitando copia de las representaciones, en caso de que se traten de propietarios que son personas jurídicas preguntarle al administrador de forma que quede constancia si se exigió el apoderamiento a los que firmaban las autorizaciones, para verificar si lo firmó alguien que no tuviera poder legal para ello, pero lo primero, antes de decirle nada que facilite esas autorizaciones, tener copia, y después ya pedirle si tenían apoderamiento.

Espero haberte sido de ayuda.

FINCASCARABANCHEL S.L
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admonfincascarabanchel@gmail.com
Tlf: 605047567
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DONJOSE2006
DONJOSE2006
24/07/2013 23:40

Gracias nuevamente, y aquí expongo lo más importante del último Acta, el reparto de votos y la elección de cargos.  Como se puede ver, al principio del cuadro de votos, el primer propietario, por ejemplo,  dispone de 13 Apartamentos, y lo que hace es multiplicar 0'55 x 13 = 7'15 (sin tener en cuenta los distintos coeficientes), pero como se aplica una única cuota de 32'48 por cada uno de los apartamentos, pues resulta una representación de 0'55 % de voto (por proporción económica), mientras que en las Oficinas sí varían sus cuotas en función de la oficina y, por tanto, la proporción del voto.

De todas formas, si los porcentajes no se corresponden proporcionalmente a los inscritos en el Registro de la Propiedad, imagino será posible realizar alguna acción legal o contratar a otro administrador para que gestione la zona de los Apartamentos, ya que cada zona es independiente, así como las entradas de los mismos

 

Muchas gracias..

 
17011981
17011981
24/07/2013 22:45

Efectivamente, el propietario de varios pidos o locales cuenta como un sólo voto, cosa que no siempre es tenida en cuenta en las juntas. Sin ver el acta, te indico que es muy común poner en actas expresiones como “se aprueba por mayoría de asistentes y representados", sin embargo la ley exige la transcripción de las propiedades que votan a favor y en contra, si no aparece, lo cual es muy común, podrías tratar de impugnar el acta en el plazo legalmente establecido para ello.

En el caso de autorizaciones de empresa, deben estar firmadas por el que tenga la representación legal de la empresa, un documento notarial donde le capacite para obrar en nombre de la empresa, cosa que también suele incumplirse, por lo tanto te recomiendo un estudio detallado del caso concreto, para poder realizar las acciones que más convengan a tus intereses, puedes si quieres transcribir el acta y te doy más información, no olvidando anular aquellos párrafos, frases o palabras que se refieran a personas, o a datos que no deban ser publicados, como nombré de comunidad, dirección, datos de propietarios, etc.

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DONJOSE2006
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24/07/2013 22:29

Hola, agradezco todas las respuestas, sin embargo, la respuesta que más se ajusta a mis dudas es este último (FINCASCARABANCHEL S.L), pero agradezco la respuesta de todos. También me resulta complicado, expresar esta situación tan compleja mediante palabras, pues hay muchas variantes y detalles desconocidos.
Tengo que decir al respecto, que en el Registro de la Propiedad son diferentes los coeficientes de participación para cada uno de los inmuebles, ya sean Apartamentos, Oficinas, etc…(pero como se observa en la foto, solo se aplica esa distinción en las Oficinas), y por ello, deberían serlo también los porcentajes para el voto ¿0 no? Por otra parte, el promotor del Edificio dispone de muchos inmuebles (si he entendido bien, dice usted que solo cuenta como un solo voto), siendo así, tampoco se estaría votando adecuadamente, ya que, por ejemplo, el total de 38 Apartamentos pertenece a 13 propietarios, quiere decir que serían 13 votos válidos y no 38 votos como se hace actualmente (quizás me he liado un poco con esto último). Además, según he podido comprobar en el Registro de la Propiedad, está registrado el Título Constitutivo con los coeficientes, y unos mini-estatutos de no más de 3 o 4 líneas (distinto a los Estatutos extensos que me pasaron extraoficialmente hace unos años, pero nunca expuestos verbalmente en las Juntas y redactados por la promotora).
En definitiva, si todo esto resulta correcto y la forma de votar es incorrecta, qué puedo hacer
Gracias.
 

 
17011981
17011981
24/07/2013 19:41

El porcentaje de participación es el que figura en el registro de la propiedad, se puede aprobar en junta la contribución de los gastos conforme a otro criterio, pero el porcentaje a efectos de votaciones será el mismo mientras no se modifique en el registro de la propiedad.

Partiendo de esa base, para el cambio de Secretario se necesitará mayoría de votos, teniendo en cuenta que el propietario de varios locales o viviendas cuenta como UN SOLO VOTO, y mayoría de coeficientes de los que vienen en las ecrituras del registro de la propiedad.

Espero haberte sido de ayuda.

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