Varios problemas comunidad y administrador

¿Cuáles son las obligaciones y funciones del administrador en una comunidad de propietarios?

Buenas soy de Salamanca y me gustaria haceros varias consultas:

1. Tenemos un moroso en la comunidad con una deuda de mas de 3000 euros ( 7 años de cuotas), y otro con 900 euros ( mas o menos los mismos años pero este es menos porque son plazas de garaje) llevamos tiempo queriendo reclamar estas cantidades, y hasta el año pasado no conseguimos que el administrador ejecutara ninguna denuncia en contra de esstos dueños. Pero cual es nuestra sorpresa que ha emprendido acciones legales, pero solamente contra el que debe 900 euros... contra el otro no.

2. Por otro lado tenemos problemas con el servicio de limpieza, y no queremos renovar el contrato con ellos porque no realizan bien su trabajo. En administrador nos dice que si no se renueva el contrato la empresa que entre tiene que coger obligatoriamente a la persona que se encarga de la limpieza...claro y no sabemos como podemos hacer porque lo que no queremos es que siga la misma persona, ya que no nos gusta el trabajo.

3. Por ultimo me gustaria saber cuales son las obligaciones y funciones del administrador. El año pasado se acordo en junta el no renovar el contrato de mantenimiento de ascensores para estudiar presupuestos y presentarlos en junta. La reunion en la que acordamos eso fue en diciembre de 2012, y nos entrego un acta en enero que decia que el contrato actual con los ascensores terminaba en agosto de 2014, y que se presentarian nuevas ofertas y presupuestos a la junta. Cual es mi sorpresa que al pedir una copia del contrato de ascensores (porque los vecinos tenemos que encargarnos de buscar ofertas presupuestos...) veo que el dia 1 de enero de 2013 el administrador ha renovado el contrato de ascensores por su cuenta hasta el 2017. Claro no entiendo porque ha hecho eso si se ha acordado el estudiar presupuestos, y a parte el nos comunico que el actual contrato que teniamos finalizaba en agosto de 2014.... No se si podemos hacer algo, porque tenemos un presupuesto con un ahorro anual de 2800 euros.