Comunidad de Propietarios
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Actualizado 06/03/2014 - 3853 lecturas acumuladas
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odagobas
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mar.-2014
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odagobas
05/03/2014 18:11

Buenos días, a ver si alguien me lo esclarece de una vez por todas;

Comunidad de Propietarios, donde el local comercial nunca ha pagado. En las escrituras pone que debe contribuir mediante su cuota (8%), y no existen Estatutos ni acuerdos que digan lo contrario. El problema es que por costumbre de la finca nunca se le ha cobrado nada, ni exigido anteriormente.

Ahora, ante la necesidad de una derrama extraordinaria por rehabilitación de fachada, se le exige el pago y se niega.

Entiendo que debe pagar, pero mi duda viene a raíz de reclamarle también cuotas ordinarias anteriores que no ha pagado nunca. Si sería posible y como debería realizarse.

Según jurisprudencia serian reclamables en periodo de 15 años según art. 1964 CC. ¿Pero si nunca se le han reclamado?

 

Muchas gracias

Adminfergal
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ene.-2014
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Adminfergal
06/03/2014 11:03

Buenos días Odagobas.

Si en el título constitutivo aparece el coeficiente del local comercial, hay que ver si pone algún condicionante sobre que elementos participará el local y sobre que elementos no participará. Sino dice nada se  entiende que participará en todos con lo cual se acogerá a toda la normativa de la propia LPH. Se deberá dejar constancia de la derrama y de los importes que deberá pagar cada uno en función de los coeficientes.

Si anteriormente no se ha reflejado nada de las deudas que este local tiene y se han dado por buenos los presupuestos de gastos, cuotas por propietario, etc. se da por hecho que no se puede reclamar nada al local con carácter retroactivo. Solo se puede puede reclamar a partir que se haya dejado constancia en el acta, la derrama.

El hecho de que el local no haya pagado nada hasta la fecha, si no hay ningún acta donde se diga por unanimidad de los propietarios que estuviera exento de pago de la comunidad, tiene la obligación de hacerlo. 

El artículo del Código Civil que habla de las prescripciones se refiere a la deuda que estuviera reflejada y aprobada en acta y que el moroso no hubiera pagado. La deuda que no se ha dejado constancia en acta es una deuda inexistente y por lo tanto no se puede reclamar.

Un cordial saludo.

Miguel.

 

Miguel Fernández
Administrador de Fincas colegiado | Graduado Social
691564359 - Fijo y Fax. 915050900 | mfernandez@adminfergal.es | www.adminfergal.es
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odagobas
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mar.-2014
2 mens.
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odagobas
06/03/2014 11:22

Adminfergal dijo:

Buenos días Odagobas.

Si en el título constitutivo aparece el coeficiente del local comercial, hay que ver si pone algún condicionante sobre que elementos participará el local y sobre que elementos no participará. Sino dice nada se  entiende que participará en todos con lo cual se acogerá a toda la normativa de la propia LPH. Se deberá dejar constancia de la derrama y de los importes que deberá pagar cada uno en función de los coeficientes.

Si anteriormente no se ha reflejado nada de las deudas que este local tiene y se han dado por buenos los presupuestos de gastos, cuotas por propietario, etc. se da por hecho que no se puede reclamar nada al local con carácter retroactivo. Solo se puede puede reclamar a partir que se haya dejado constancia en el acta, la derrama.

El hecho de que el local no haya pagado nada hasta la fecha, si no hay ningún acta donde se diga por unanimidad de los propietarios que estuviera exento de pago de la comunidad, tiene la obligación de hacerlo. 

El artículo del Código Civil que habla de las prescripciones se refiere a la deuda que estuviera reflejada y aprobada en acta y que el moroso no hubiera pagado. La deuda que no se ha dejado constancia en acta es una deuda inexistente y por lo tanto no se puede reclamar.

Un cordial saludo.

Miguel.

 

 

 

Muchas gracias Miguel;

 

Según lo que me comentas, al no haber exigido nunca las cuotas de comunidad a dicho local, No se le pueden reclamar, entonces, si a partir de ahora queremos que pague respecto a su cuota, ¿Cómo debemos proceder?

Es decir, ¿hay que realizar una junta donde se notifique al propietario que desde este año deberá contribuir a los gastos ordinarios de la finca según cuota?

O ¿simplemente hay que dejar constancia de la deuda del local? ¿Cuál sería el procedimiento? Entiendo que si no se le ha exigido nunca y ahora se le va a exigir, deberíamos avisarlo.

Otra vez muchas gracias.

pasacero
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may.-2011
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pasacero
06/03/2014 12:16

Ahora, exigir tampoco es la palabra correcta, no se le exige nada ya que está obligado a contribuir por imperativo legal.

¿Avisar requerir? No está de más aunque no sea estrictamente necesario.

Lo que tiene derecho el local, es a que se le convoque a reuniones, igual que todos, supongo que esto tampoco se ha hecho.

Sobre la reclamación de todos estos años, le sugiero que consulte con un abogado, ya que me temo hay en las actas, convocatorias, mucho defecto de forma, así como en los balances, y pueda tener alguna posibilidad.

Nada impide a la junta, revocar todas las cuentas, y presentar un balance, aglutinando varias anualidades. Lo único que no le pueden reclamar es intereses legales.

 

Adminfergal
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ene.-2014
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Adminfergal
06/03/2014 13:49

Buenos días.

De nuevo nos encontramos con un tema en el cual hay diferencias de opiniones y que estoy seguro que hasta los propios jueces tendrían diferencias de criterio.

Acabo de consultar a un abogado experto en temas de comunidades de propietarios. Me dice que todos los temas son reclamables judicialmente, este también. Pero el es de la opinión que no se conseguiría el objetivo de cobrar toda la deuda si dicha deuda no estuviera reflejada en el acta. Por lo que nos dice, hay que tener en cuenta que en el reparto del presupuesto no se ha tenido en cuenta los ingresos por coeficiente del local comercial, no se ha solicitado al dueño/a del local su presencia en las  Juntas, no se ha dejado constancia de la deuda acumulada en los saldos, no se ha reclamado la deuda por carta. No se ha dejado constancia en acta de dichas deudas. El propietario del local no ha tenido la posibilidad de impugnar ningún acta. Si queremos certificar deuda no existe presentación previa del acta y de la notificación. En fin, demasiados aspectos en contra.

Por otra parte existe la posibilidad de que el juez vea en dicho procedimiento que el propio comunero se ha aprovechado de una situación y que tiene una responsabilidad hacia la comunidad y que el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento. Dependiendo de la habilidad del abogado y de la decisión del juez podrían recuperar la deuda, una parte de la misma o nada y además tendrían que pagar las costas de abogado y procurador de su parte, de la otra parte (si lo pierden) y de las posibles tasas judiciales.

He estado mirando si había jurisprudencia con respecto a este tema y personalmente no  lo he encontrado.

Mi opinión personal una vez mas es que se pongan en manos de un administrador competente que les regule adecuadamente los coeficientes, las cantidades a cobrar, el presupuesto, las cuotas que a partir de este momento tenga que pagar el local comercial, el dejar todo perfectamente reflejado en la convocatoria y en el acta, el volver a leer el título constitutivo delante de todos los propietarios incluido el del local, etc. Yo, personalmente empezaría desde cero con este tema.

Un cordial saludo.

Miguel.

 

Miguel Fernández
Administrador de Fincas colegiado | Graduado Social
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