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Micky_vts
07/03/2014 01:20

Saber si me estan cobrado correctamente.

3.010 lecturas | 17 respuestas
Tengo una duda para saber si me estan cobrando bien.

Mira segun mi escritura tengo un coeficiente de 2.96% Encuadra piso y gareje.

Segun mi administradora ella me aplica un 2,70%.Sobre los gasto.

El caso esque ami las cuentas no me salen..Coguiendo una factura en la que hay varios grupos se re parte a partes iguales y otros por cuota de participacion.

Cogere el grupo de las viviendas que es el que se reparte por coeficiente... haber si las cuentas salen.

Grupo 3 (Viviendas) total del grupo 6299.54€

La administradora me pasa la factura diciendo que en ese grupo me toca pagar 287,36 €

Segun mi cuentas(no se si entan bien) no me cuadran.

Ejem:6299,54 -2.70%=170,08€

Alguien me puede explicar un poco esto? El porcentaje restante que no me aplican es el garage? El garage lo pagamos a cuotas iguales

Gracias
 
P
PEPE123
13/03/2014 20:02

Los casos que citas, tal y como los citas, son lógicos, pero una comunidad se gestiona en base a la Ley, no a la lógica.

El problema es que, si empezamos a aplicar la lógica, la cosa se complica, ya que algunos gastos deberían ser en función del número de personas que viven en el piso, (más personas, más gasto), otras en base al uso (número de veces que se usa), etc. etc. Y ahí empieza el problema, pues sería un auténtico galimatías calcular las cuotas. Por eso la Ley de Propiedad Horizontal fija, en su artículo 5, que la contribución a los gastos se hará por cuota de participación, que calcula no sólo por los m2 sino también por el "uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes".

Y, en cualquier caso, sigo opinando que los gastos de administración o limpieza no son individualizables, en el sentido del artículo 9e de LPH. Los honorarios del administrador son un acuerdo con la comunidad, y NO son en base al número de viviendas, locales, garages, etc, es un importe que se discute y acuerda, sin más. Y en cuanto a la limpieza, lo normal es un precio en función de los m2 a limpiar, número de veces que se limpia, etc, pero no en función del número de viviendas.

 

 

 

 
Editado por PEPE123 13/03/2014 20:05
 
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Marmual7
13/03/2014 17:05

PEPE123 dijo:

[quote=Marmual7>

En cuanto a lo de gastos iguales, según el art 9.1 e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Y hay gastos que ya nacen individualizados, caso de la cuota del administrador que les aplica a partes iguales, o de la limpieza del portal. Si la empresa les cobra una cantidad fija por cada vecino, los vecinos deberán corresponder por lo que cobran por él, es decir esa cantidad, A PARTES IGUALES. Otra cosa diferente sería si, por ejemplo, la empresa de limpieza cobrara por una cantidad de m2, por número de rellanos, portales o similares, no sería susceptible de individualización, habría que pagar por cuota. Con el administrador pasa lo mismo, si su oferta es de número de vecinos por cuota mensual de vivienda, más número de locales por cuota mensual de ellos, total X €,  ¿porqué hay que repartir ese gasto X por coeficiente?, son gastos ya individualizados.   

No puedo estar más en desacuerdo. Los administradores se contratan por una cantidad al mes o al año (otra cosa es que ellos, para calcular el presupuesto a ofertar,  se basen en el número de viviendas y el número de servicios), y lo mismo para la limpieza, el importe depende del servicio, número de veces que se barre se friega o se pasa el polvo por las distintas zonas, no del número de pisos, locales, garages, etc.

Y, salvo acuerdo en junta, estatutos, etc, TODOS los gastos se reparten por cuota de participación en gastos, salvo los individualizables, que no son la administración o la limpieza.

Pues yo tampoco estoy de acuerdo con tu proposición y conozco a administradores que lo hacen como digo, aunque reconozco que la mayoría lo hacen como dices tu. Pero te voy a poner un ejemplo donde se manifiesta clarisimamente la injusticia de tu proposición. En un edificio de planta baja con dos locales comerciales, y cuatro plantas con dos viviendas y dos apartamentos en cada planta. Los locales tienen un coeficiente de 10,00 cada uno, los apartamentos 2,66,y los pisos 5,33, tienen ascensores, luz y limpieza de portal, servicios comunes agua fría, caliente y calefacción, de los que no participan los locales comerciales. El presupuesto del administrador 4 € por cada piso o apartamento, más 3 € cada local, cada mes.    Total 86 €. Opino que el gasto que se origina  es el que se presupuesta, es decir cada piso o apartamento debe de contribuir con esas cantidades 4€ mensuales y tres los locales. Según tu propuesta los locales tendrían que contribuir con 8,60 €, los pisos con 4,87 €, y los apartamentos con 2,43 € cada mes. ¿Lo consideraríais justo?.  Me puedes decir que sea legal, que yo no lo creo, pero es es caso flagrante de injusticia. 

Otro ejemplo de injusticia de este método de todo por coeficiente. La sustitución de los telefonillos de las viviendas, mismo caso anterior. La factura, sustitución de 20 telefonillos a x € = 20x. ¿También el cargo por coeficiente?. ¿Que los pisos paguen el doble que los apartamentos?.

En definitiva, que cuando los gastos nacen individualizados, hay que dejarlos como nacen, lo demás son elucubraciones que nada más hacen que confundir al personal.

Con respecto a este caso, da la impresión que el administrador no sabe bien lo de la distribución, pero si la limpieza la cobran por número de viviendas es justo la distribución de gastos a partes iguales. Si lo hacen como dices tu por número de veces, que efectúan un trabajo, sin tener en cuenta el número de viviendas, sería por coeficiente.

es mi opinión. Saludos.

 
M
Micky_vts
13/03/2014 08:21

 gracias ire  a sacar una copia del registro.. Con lo que me habeis explicado. No esmos puesto a mirar y.. Haciendo las cuentas con el 72,54%.

 

Cada 2 meses me sale una coefeciente distinto.

 

Emos escho cualculos de 4 facturas..

 

Nos da

 

...4.5

5,1

3,7

5,5.

 

 
P
PEPE123
10/03/2014 21:39

rompecabezas dijo:

Lo que yo si que no comprendo es porque se empeñan algunas comunidades en separar gastos de viviendas y parking, cuando según las escrituras el 100% del edificio lo consiguen sumando todos los coeficientes, viviendas+parking, por lo que yo entiendo que no se debe separar los gastos.  

Si todos los inmuebles (pisos, locales, garages) tienen una sola cuota de participación en gastos, en principio, todos los gastos deben ser asumidos por todos, en base a esa cuota.

Ahora bien, si en la escritura de División Horizontal, o en los Estatutos se establecen grupos de gastos (generales, solo viviendas, solo garages, etc), algo que es muy habitual, el reparto hay que hacerlo así. De ahí viene lo que decías de separar gastos de viviendas de gastos de parking.

 


Editado por PEPE123 10/03/2014 21:40
 
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PEPE123
10/03/2014 21:35

Marmual7 dijo:

En cuanto a lo de gastos iguales, según el art 9.1 e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Y hay gastos que ya nacen individualizados, caso de la cuota del administrador que les aplica a partes iguales, o de la limpieza del portal. Si la empresa les cobra una cantidad fija por cada vecino, los vecinos deberán corresponder por lo que cobran por él, es decir esa cantidad, A PARTES IGUALES. Otra cosa diferente sería si, por ejemplo, la empresa de limpieza cobrara por una cantidad de m2, por número de rellanos, portales o similares, no sería susceptible de individualización, habría que pagar por cuota. Con el administrador pasa lo mismo, si su oferta es de número de vecinos por cuota mensual de vivienda, más número de locales por cuota mensual de ellos, total X €,  ¿porqué hay que repartir ese gasto X por coeficiente?, son gastos ya individualizados.   

No puedo estar más en desacuerdo. Los administradores se contratan por una cantidad al mes o al año (otra cosa es que ellos, para calcular el presupuesto a ofertar,  se basen en el número de viviendas y el número de servicios), y lo mismo para la limpieza, el importe depende del servicio, número de veces que se barre se friega o se pasa el polvo por las distintas zonas, no del número de pisos, locales, garages, etc.

Y, salvo acuerdo en junta, estatutos, etc, TODOS los gastos se reparten por cuota de participación en gastos, salvo los individualizables, que no son la administración o la limpieza.

 

 

 
elenasf
elenasf
10/03/2014 12:43

6299,54*4.56/100=287,25

 

 
elenasf
elenasf
10/03/2014 12:26

Pues si tus datos que distes al principio son correctos el coef. que te aplican es el que te puse en el mensaje el 4 y pico. y si te hace el calculo como puse no por el 100/ solo por el total de coef. de viviendas

 
M
Micky_vts
10/03/2014 08:20

pasacero: Tenpongo como seria una factura.Son bimestrales.

 

Grupo 1 generales (Segun s/cuota propiedad)27 vecinos

-Seguro multiriesgo.............. -707.33

 

                                                                  TOTAL GRUPO: 707.33

 

 

Grupo 02 generales(entre 27 partes)

Honorarios..........529,20

 

Material oficina......48,78

 

Correos....21,26

 

I.v.a........ 111.13

 

                                                                   TOTAL GRUPO: 710.37

 

GRUPO 03 VIVIENDAS(S/CUOTA PROPIA)

Reparaciones albañiles........ 502,5

 

Emaya.........................2752,56

 

Endesa..................... 576.06

 

Ascensores.............. 2468,42

                                                                   TOTAL GRUPO 6299,54

 

GRUPO 04 (VIVIENDAS) ENTRE 25 PARTES

Limpieza............360

 

                                                                        TOTAL GRUPO:360

 

Ami me toca en cada grupo.

 

01--- 26,33

 

02-----26,31

 

03----287,36

 

04---- 14,40

                                     TOTAL A PAGAR: 301 EUROS.

 

PD:  Recuerdo que mi cuota de la escritura es 2,96% y la que supuestamente me aplican en comunidad 2,70%

Tambien recordar que el garaje va a parte

 
M
Micky_vts
09/03/2014 08:54
Gracias ya le pedi en su momeno explicaciones practicamente me echo de su local. Fui a colegio de administradores.

Me antendio un supuesto abogado lo unico que me digo que si esa administradora paga la cuota al colegio de administradores que podia cobra los que le diera la gana.

Bueno.... Al final tendree que coger un abogado que me lo mire todo.


Gracias
 
M
Marmual7
09/03/2014 00:27

No tienes que equivocar la cuota de participación con el coeficiente, la primera viene proviene de la segunda. Es la proporción de pago que te corresponde según tu coeficiente.

Ahora bien, el como realiza las proporciones de pago la administradora, tendrás que investigarlo tu. Pide explicaciones a la administradora.

saludos

 

 
M
Micky_vts
08/03/2014 11:39

Marmual7 Si lo e entendido bien.. El calculo seria  100/72.54.  la administradora me a comentado que el reparo es por el 72.54 no por 100.

Vale Sin entender muy bien esto. El calculo seria:

100/72.54=1.37 ahora esto lo multiplico por el coeficente que me da la administradora que  es un 2.70

1.37x2.70= 3.72.

Si lo e entendido bien y este es el calculo..Sigo sin entender 2 cosas..

 

1- Por que me aplican mas coeficiente que la que marca mi propia Escritura.

2- Por que aun asi no me sale los números.

Sil as cuentas la e entendido bien mi cuota de participación seria de 3.72(Aunque mi administradora  me a mandado una hoja que marca que es el 2.70).

Vale suponiendo esto. Si me llega una factura de 6299,54 Le aplico el 3.72 me tendria que dar mi parte. ¿Correcto?.

 

6299,54 - 3.72%=234,32€ Con estas cuentas aun pago menos que lo que me cobra mi administradora.

 

 
M
Marmual7
08/03/2014 07:07

Hay que tener en cuenta que el coeficiente no es igual a la cuota de participación en los diversos gastos. 

Normalmente la cuota de participación se  saca de sumar los coeficientes de los inmuebles afectados por el gasto, y compararlo con el 100 %,  esa relación se multiplica por el coeficiente y se obtiene la cuota de participación en ese gasto. Por ejemplo, en vuestro caso, el gasto de ascensores, no participan ni los locales, ni los garajes, y las viviendas que participan en ese gasto suman el  (es un ejemplo al que puedes aplicar la realidad) 80 % del coeficiente total. Para aplicar la distribución del gasto de cada vivienda, no puedes aplicar el coeficiente total,te faltaría ese 20 %, ¿cómo lo haces?, pues divides 100/80= 1,25 y lo multiplicas por el coeficiente de cada uno, esa es la cuota de participación de cada vivienda en ese gasto.  Tu cuota de participación estaría en torno al 3,4 %. 

En cuanto a lo de gastos iguales, según el art 9.1 e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Y hay gastos que ya nacen individualizados, caso de la cuota del administrador que les aplica a partes iguales, o de la limpieza del portal. Si la empresa les cobra una cantidad fija por cada vecino, los vecinos deberán corresponder por lo que cobran por él, es decir esa cantidad, A PARTES IGUALES. Otra cosa diferente sería si, por ejemplo, la empresa de limpieza cobrara por una cantidad de m2, por número de rellanos, portales o similares, no sería susceptible de individualización, habría que pagar por cuota. Con el administrador pasa lo mismo, si su oferta es de número de vecinos por cuota mensual de vivienda, más número de locales por cuota mensual de ellos, total X €,  ¿porqué hay que repartir ese gasto X por coeficiente?, son gastos ya individualizados. 

 

En el caso que nos ocupa, si los gastos de limpieza y administrador están contratados por número de viviendas, el gasto está bien distribuido a partes iguales, lo demás son elucubraciones.

Del resto Micky tendrá que hacer las oportunas indagaciones en función de lo dicho.

 

 
P
PEPE123
08/03/2014 00:30

Me da la impresión de que, con los datos que tenemos, es imposible opinar, y solo podemos hacer lucubraciones diversas, que no nos llevan a ninguna parte..

Hay que ver la División Horizontal, para ver como es EXACTAMENTE el reparto de gastos. Después ver los Estatutos, por si modifican lo anterior, y después si hay alguna junta en el pasado que lo modifica de nuevo.

Por cierto, no entiendo en que se basa esta opinión de un forero:

"Los telefonillos y antenas de televisión, se pagan a partes iguales ( aunque algunos administradores lo hacen por coeficiente)".

La LPH, en NINGUN MOMENTO habla de gastos a partes iguales.

Algo parecido a lo que parece que hace el administrador en este caso, limpieza y administración apartes iguales, otros por cuota, etc,

 
M
Micky_vts
07/03/2014 12:48

elenasf Perdona mi ignorancia, No lo e entendido muy bienblush ...

En mi escritura el unico coeficiente que sale es el del conjunto de mi casa y garaje..Es de un 2,96%..No me sale nada mas.

Entonces si la finca esta divida del garaje puesto que cada uno son comunidades independientes con su nif correspondiente todo teóricamente separado..

Doy por echo que la administradora si me aplica el 2,70% es porque el 0,26% es la cuota que me an de aplicar al garaje.

Vale apartir de aqui ya no entiendo por que cada factura que la administradora me manda  Si yo cojo el total de  una factura de la finca el total de la factura seria el 100% luego a repartir por coeficiente ¿Correcto?

Eejemplo:

 

Grupo 1(seguro de la finca) 707,54 euros esto lo reparte por cuotas entre los vecinos y los 2 locales.

En este la aplicacion de mi coeficiente seria 707,54-2,70% me tocaria pagar unos 19 euros correcto.

por que ella me cobra mas? y entodas las facturas si calcuas siempre me sale un coeficiente de entre 4 y 5% eso es lo que llego a comprender

 
elenasf
elenasf
07/03/2014 12:16

Lo único se me ocurre para que en ese grupo te apliquen el 4,56... es que tu coeficiente de participación general de la vivienda es el 2,70 y para el grupo de portal que solo pagan las viviendas salga ese coef. (4,56...) por que como tu dices sale 170,08€.

No sé si me has entendido. el coef. general es el 100% si en escrituras no hay otro coef. para repartir el gasto de solo viviendas se pueden hacer dos cosas para sacar los importes. se saca otro coef. para dicho reparto, cogiendo lo que nos falta (coef.de todos los garajes) y aplicándolo a todas las viviendas dependiendo del coef. o mas facilito...total de presupuesto * coef. vivienda / solo por el total de coef. de viviendas.

 
M
Micky_vts
07/03/2014 08:24
Gracias por contestar.. Mira las plazas de parkin las lleva otra persona no se por que motivo..Hace poco le sacaron un nif aparte..Y un seguro independiente de la fican.

Sobre gasto Mi admintrador me envia una factura con barios grupos.
Ejemplo

Grupo 1(seguro)

Grupo 2 (gasto de administracion)
Grupo 3 gasto viviendas.
grupo 4 (Limpieza)

Como te comento.. No tenemos ni calefacion, Ni picina nio nada de ese tipo solo 2 acensores.Los locales tienen su contado de agua independiente .

Sobre los gasto Todos se reparte a partes iguales menos el grupo 1(seguros) y el grupo 3(Gasto de las viviendas las que entra..Todo..

-Gastos de acensores , mantenimientos Agua , Luz y derramas etc.

El coeficiente que me aplica como ya e comentado es de 2.70%

Por eso digo Si este mes me llega una factura En la cual el grupo 3 Solo se reparte entre los vecinos.

Me llega grupo 3 total de gastos 6299.54 a repartir entre 25 vecinos segun cuota de participacion.

Para saber que me toca pagar en ese apartado.. como ago el calculo..

Yo pensaba que era coger la factura ejemplo..

6299.54-270% me saldra la cuota a pagar de grupo 3 de esa factura


 
M
Marmual7
07/03/2014 07:24

Para poder opinar habría que conocer más ampliamente los apartados de los gastos. Las cuotas de participación en cada gasto comunitario, no siempre se identifica con el coeficiente comunitario. Ejemplo, la luz de los garajes jo la pagan las viviendas, puede haber un propietario de ellas que no sea vecino de la comunidad. Se pagaría en función de los coeficientes de las cocheras, otra vez a partes iguales entre ellas. Otra, la calefacción central, se pagaría en función del a cuota resultante entre viviendas, excluyendo a los garajes y, si estos no la tuvieran, a los locales comerciales. Los telefonillos y antenas de televisión, se pagan a partes iguales ( aunque algunos administradores lo hacen por coeficiente).

por tanto la cuota resultante, no tiene por que ser igual a la aplicación total sobre los gastos del coeficiente.

es mi opinión. Saludos.

 

Fin del hilo
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