Buenos días barricada666.
Estoy leyendo tu post y no dejo de sorprenderme de las cosas que pasan en las comunidades todos los días. Os habéis gastado 300.000 euros en la comunidad.Una comunidad compuesta por 24 vecinos y habéis salido cada propietario en la friolera de 12.500 €. La obra se terminó hace dos años y os encontráis ante una situación que entre otras cosas afecta a la fachada y a unas reparaciones pendientes de solventar.
Lo primero que tenéis que ver es el contrato que hicisteis con la constructora para ver la garantía que se daba en el mismo tanto en la obra propiamente dicha como en los materiales que se aplicaron. También se supone que tendréis la copia del proyecto que hizo el correspondiente Arquitecto. No sabemos si el proyecto lo hizo un Arquitecto de la propia empresa constructora o bien lo hizo un Arquitecto ajeno a la constructora contratado por vosotros. Si no tenéis certificado final de obra entiendo que esto podría jugar en vuestro favor. Me suena raro que no haya certificación final de obra porque este se tiene que presentar en el Ayuntamiento y el Ayuntamiento da unos plazos determinados. Si no hubieran entregado vds. dicha certificación ya lo habría reclamado el Ayuntamiento y Vds. tendrían noticias.
La Ley de Ordenación de la edificación (LOE) establece un plazo de tres años para las filtraciones de humedad (y para lo que afecte a la habitabilidad) y un año para los defectos estéticos (que se caiga la pintura por ejemplo).
Yo daría los siguientes pasos. Ya que el Presidente y el Administrador (si lo tienen) parece no han dado ningún paso para actuar en consecuencia, deberían de tener una junta extraordinaria para poner un punto del orden del día para discutir este tema. Lo primero que haría es aprobar el que se contrate a un buen Arquitecto o Arquitecto técnico para que haga una peritación judicial e informe de las irregularidades de la rehabilitación propiamente dicha tanto en su aspecto administrativo (proyecto) como la propia obra de ejecución. Paralelamente e incluso antes de la contratación de la peritación judicial contrataría el asesoramiento de un abogado experto en este tipo de reclamaciones para que les indique si en base a la ley y con la documentación disponible están en tiempo de hacer dicha reclamación judicial.
Si estuvieran en tiempo para hacer la reclamación judicial, el abogado tendrá que ir contra la propia constructora y contra los Agenetes intervinientes en el proyecto (Arquitecto, Arquitecto técnico, etc.), una vez tenga la peritación judicial de un arquitecto/arquitecto técnico independiente.
El hecho de ir contra el arquitecto que diseño el proyecto es porque ellos tienen un seguro al que se le permitirá reclamar en caso de que la constructora haya desaparecido o esté en concurso de acreedores, muy normal en los tiempos que corren.
Deben vds. darse prisa y ponerse en marcha de forma inmediata. Es mucho dinero lo que está en juego.
Reciba un cordial saludo.
Miguel.