Condiciones minimas de habitabilidad.

Gracias Miguel,

Entendido perfectamente, de hecho esta es la segunda Junta donde se van a analizar los presupuestos, en la anterior ya se aprobó por unanimidad de la comunidad solicitar presupuestos para acometer las obras, supongo en este sentido no hay problema.   La comunidad como los comuneros disponemos de los estudios de profesionales que aconsejan la reparación de la fachada completamente.

El problema estriba en los interiores, efectivamente los daños son como consecuencia de las filtraciones por la fachada pero los vecinos son reacios y aqui es donde viene el problema.   Legalmente sé que es obligación de la comunidad, busco una fórmula para que puedan aceptar el arreglo a mi costa sin que le sea muy lesivo a la comunidad.

Efectivamente el administrador no siempre puede cumplir con lo que la ley establece ya que finalmente son los propietarios los que acuerdan o no en junta las obras por mucho que el las recomiende.

Finalmente es posible que solo quede la petición de auxilio judicial, pero entiendo esto seria el ultimo recurso, al menos es lo que pretendo.

Muchisimas gracias porque ha sido muy clarificador.   Saludos.   Fernando

Buenos días Frz.

Con relación a su situación, hay que realizar desde mi punto de vista las siguientes actuaciones:

Tendrán que contratar por un lado un arquitecto o arquitecto técnico que evalúe los daños de su bloque tanto de forma externa como de forma interna. Este arquitecto puede ser independiente o puede ser el mismo arquitecto que trabaje para una empresa de reforma de edificios. En primer lugar tendrá que verificar si los daños sufridos en diferentes viviendas o locales se deben a problemas de condensación interior o bien se debe a problemas de filtraciones derivadas de un mal mantenimiento o deterioro sufrido en la fachada a lo largo del tiempo. Es normal que cuando un edificio lleva tiempo construido los materiales que en un principio se pusieron como aislamiento, etc. han dejado de ser efectivos conllevando con ello a un incremento de las humedades y filtraciones.

El informe o peritación judicial del Arquitecto dará lugar a que la Comunidad estudie el mismo y se busquen las soluciones pertinentes. Estas soluciones pueden ser de muy variadas formas dependiendo donde se encuentre la patología del edificio.

Una vez tengamos la peritación y a sabiendas de las posibles soluciones la empresa de reformas que tenga que realizar las obras de reparación de dichas patologías deberá darles un presupuesto. Ese presupuesto deberá estar aprobado en 2ª convocatoria por la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.(art. 17.7 de la LPH).

Si ya tenemos el informe pericial del Arquitecto y si se comprueba que el problema de las filtraciones o humedades se encuentra por el mal estado de la fachada deberán decidir si la obra la tienen que realizar en toda la fachada o bien en aquellas  zonas que están afectadas. Es posible que hoy sea el 15% de los propietarios afectados, pero también es muy posible que en un futuro puedan estar afectados muchos mas propietarios. No recomiendo soluciones parciales sino una solución integral para evitar problemas a futuro y para que todos los propietarios puedan verse beneficiados por las obras a realizar.

Si el informe dice que las humedades interiores corresponden a filtraciones desde el exterior, la Comunidad tiene la obligación de resarcir los daños de los propietarios afectados. Es un hecho que el mantenimiento de la fachada corresponde a la comunidad de propietarios y todos los problemas que vengan derivados en el interior de las viviendas también.

Es posible que la obra requiera de un desembolso importante por lo que recomiendo que busquen Vds. una empresa de reformas con arquitecto que además les permita pagar las mismas con una financiación a medio plazo. Hablo de 3, 4 o 5 años. Esto, lo digo por experiencia, les permitiría acometer las obras correspondientes.

Si la Comunidad se negara a realizar dichas obras, que parece ser que no se niegan, deberán hacer las obras necesarias tanto en el exterior como en el interior. 

Si la comunidad no hiciera las obras, mi recomendación es que solicite a nivel personal un informe de un arquitecto para que constate que dichas humedades provienen del exterior. Ellos tienen las herramientas y criterios técnicos adecuados para argumentar de donde viene el problema.

Con respecto al Administrador, por favor no echemos siempre la culpa al mismo, estoy casi seguro que este tema se ha hablado en juntas anteriores y el Administrador incluso habrá dado sus recomendaciones (supongo). Es la Junta de Propietarios quien decide si se actúa en la solución de los problemas que tienen los vecinos.

Con respecto a si Vd. hace la obra en el interior y luego descuenta esas cantidades yo tampoco se lo recomiendo. Primero verifique donde este el mal, luego actué con la comunidad y de un plazo para resolver el problema y sino le dan solución con el informe del Arquitecto prepare la demanda contra la Comunidad.

Reciba un cordial saludo.

Miguel.

Gracias por responder.   Lo de acometer los daños que se han sufrido en el interior como consecuencia de la falta de mantenimiento era una propuesta que queria hacer a la comunidad en aras de no tener que obligar a una derrama que para algunos podria ser lesiva.   Facilitar la financiación a la comunidad en pocas palabras.

Efectivamente el seguro de la comunidad en no se hace cargo de nada por la falta de mantenimiento, el administrador es una empresa profesional y efectivamente ya he tenido con ellos algunas discusiones.  Afecta a 10 bajos que representan aproximadamente el 15% de los propietarios.

Evidentemente caso de no avenirse la comunidad a una solución amistosa al problema no va a quedar otro remedio que requerir el auxilio judicial, independiente de que sean o no palabras mayores.   Estoy en la mejor de las disposiciones pero no puedo aceptar que algo que corresponda a la comunidad tenga que asumirlo yo. 

No tengo problema en ir a los juzgados si voy con la razón, otra cosa es cómo hago para que a posteriori no se me diga que he hecho reformas o trabajos innecesarios.     ¿Quizás a traves de algun organismo oficial?   ¿cuál?.

Gracias de nuevo.

Fernando