SUBCOMUNIDAD

Ojo con los votos delegados, tienen que ser exclusivamente para junta y debera ir firmada

Y el gasto de energia que se consume en el garaje y trateros

Iluminacion, puerta de coches, motor de extraccion Co2, bombas de achique (si existe), en que grupo est? Cuando explico los grupos no digo nada de la luz del garaje, si de la escalera

Gracias carolinevega por tus comentarios y consejos.

Me parece justo que si un propietario de parking o trastero paga los gastos generales yo contribuya también a ello. La cuestión no es la participación en los gastos generales comunes, como son el seguro, la iluminación, el mantenimiento del ascensor o el fondo de reserva, sino gastos especificos de la planta sótano, como son el vado, el sistema antiincendios, el detector de CO2, la ventilación o el matenimiento y mejora de las puertas de acceso, como es el caso. Estos gastos, a mi entender, hay que cargárselos exclusivamente a los propietarios de plazas de párquing y quizá también a los de trasteros.

De la misma forma que los gastos de la limpieza de la cisterna de agua potable, la reparación de la bomba de agua y el cambio de su diferencial eléctrico, realizados hace unos meses, fueron sufragados solo por los propietarios de viviendas, entendiendo, a mi modo de ver con razón, que el suministro de agua potable es un servicio del que disfrutan exclusivamente las viviendas y que por tanto solo ellos han de sufragarlo y no se puede cargar a todos.

Para esto están los grupos de gastos, para separar los gastos generales de los gastos específicos y repartir los primeros entre todos y los últimos entre los grupos correspondientes de las viviendas o locales que los causan.

La aprobación del acuerdo de recubrimiento de los portales por el Art. 17.4. lo tengo muy presente, gracias en parte a tu insistencia. No creo que se consiga la aprobación del 60% ni de los propietarios, ni de la cuota de participación, ya que la asistencia, incluyendo los votos delegados, ha sido siempre, en anteriores juntas, menor al 50%. de votos y cuotas.

Es que la reparticion de gastos se la trae:

Pagar la limpieza a partes iguales es una aberracion, lo mismo que pagar los gastos bancarios e impresos. La administracion en muchos edificios si se hace a partes iguales.

El reparto de garaje trastero esta bien

Lo que es otra aberracion es el primer grupo. Y como usted indica si los garajes abonan lo que dice, pues usted esta obligado a abonar la puerta. Dice que es ilogico, tampoco es logico que el propietario de una plaza de garaje (que puede ser posible ni tenga vivienda) contribuya a los gastos del grupo 1

Pero ya le he dicho dos veces que ESE ACUERDO SE TIENE QUE APROBAR por el art. 17.4. Lealo y a lo mejor no abona nada, ya le he dicho que esa obra no es obligatoria y talvez ilegal. Centrese en eso y no de mas vueltas 

La EONDH no hay que tocarla, se hacen unos estatutos 

Estoy de acuerdo en que tenemos medio repartidos los gastos.

Lo gastos que abonamos todos (Grupo 1 gastos generales), según coeficiente de propiedad son: a) el seguro multiriesgo del edificio, b) el consumo de agua que utilizan la brigada de limpieza, c) la iluminación de la escalera, entrada, patio interno, incluida la planta párquing, d) el mantenimiento del ascensor que va de la planta sótano al ático y e) el fondo de reserva.

El grupo de gastos párquing+trasteros paga, también por coeficiente de propiedad, a) el vado, b) el mantenimiento de los extintores de la planta sótano.

El grupo de gastos de viviendas cubre, a partes iguales, el mantenimiento de extintores, de la planta baja al ático y ha pagado derramas por la limpieza de la cisterna de agua potable y la reparación de la bomba de agua.

El último grupo afecta también a todos los propietarios, pero a partes iguales, por los siguientes conceptos: a) Gastos bancarios, b) Limpieza de todo el edificio, c) Impresos y suplidos, d) Honorarios del administrador

Resumiendo: tanto carolinevega: “Si en la EONDH no indica nada, entonces todos deberian contribuir a todo”, como Pepe123: “Si la EONDH o los Estatutos no dicen nada más respecto al pago de los gastos, TODOS los inmuebles (los 37) deben contribuir a TODOS los gastos por su porcentaje de participación” venís a decir que el actual reparto de gastos por grupos en mi comunidad no se ajusta a derecho.

De ser así, no tendría mas remedio que abonar la derrama para el recubrimiento de las puertas de acceso al garaje, a pesar de que no tengo ni plaza de párquing ni trastero y no poseer ni llave para el acceso peatonal, como tampoco tarjeta para abrir el portal de acceso rodado. Esto no es sólo ilógico, sino injusto.

A pesar de todo, considero que el reparto actual de gastos por grupos es mas justo y por ello quiero conservarlo. ¿es posible “legalizar” de alguna manera el reparto actual de gastos en grupos, aunque la EOHDH no digan nada al respecto? ¿se tendria que modificar por unanimidad la EOHDH para introducir la posibilidad de grupos de gastos? ¿existe una solución menos drástica?

Gracias por la ayuda

Si la EONDH o los Estatutos no dicen nada más respecto al pago de los gastos, TODOS los inmuebles (los 37) deben contribuir a TODOS los gastos por su porcentaje de participación.

Puede parecer ilógico, (y puede que lo sea), pero lo que prevalece es la ley, no la lógica. Además el artículo 5 de la LPH dice que para el cálculo de los coeficientes se tienen en cuenta diversos factores, como el uso presumible de los servicios y zonas comunes.

También es cierto que, en todas las comunidades que conozco, se establecen grupos de gastos, (viviendas, garages, comunes, etc) PERO no es porque a los propietarios les guste hacerlo así, sino porque así consta que debe ser en los Estatutos.

Ademas ignoro la obra en si, pero si se quiere recubrir la puerta, mucho ojo, la normativa de las puertas no permite tapar huecos en las mismas, o sea el garaje tiene que tener entrada de aire

Primero hay que tener en cuenta lo indicado en la EONDH, en su caso no dice nada de como repartir los gastos, por lo cual deberian ser a partes iguales.

Pero ustedes tienen medio repartidos los gastos segun su destino, no hay una diferencia clara.

Pero existe una forma de repartir los gastos y eso en un juicio podria ser positivo para usted.

Si en la EONDH no indica nada, entonces todos deberian contribuir a todo. Si el garaje no paga mantenimiento de ascensor (que es obligatorio su realizacion) y el consumo de energia, porque debe usted de abonar un arreglo que no es necesario de la puerta del garaje?

Abona usted mantenimiento de la puerta? No verdad? Pero en cambio si abona el consumo de energia de la misma.

Le vuelvo a indicar otro ejemlo: si ustedes quieren cambiar la puerta y poner marmol en la entrada, los garajes contribuirian?

Por lo cual su comunidad es muy complicada.

Usted debe basarse en que el mantenimiento no lo paga usted.

Y vuelvo a repetirle en caso de que no le hagan caso, la obra se tiene que aptobar segun el art.17.4, que segun el encabezamiento de dicho art. Indica: ACUERDOS DE LA JUNTA

y el art.9.1 indica: OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Gracias carolinavega

El gupo párking+trasteros solo paga por el vado y el mantenimiento de extintores. No por limpieza ni por luz, pero me parece lógico que, como dices, se les atribuya el coste de la luz y la limpieza.

Creo lo que dices que “las viviendas no tienen que contribuir a esa obra que ni es necesaria ni les atañe”. Me gustaria, sin embargo, saber las razones para poder argumentar mejor. ¿Por qué no hay que repartir el gasto del forrado de las puertas de acceso al garaje entre todos los propietarios? ¿En que se basa tu afirmación? En definitiva, existe una única comunidad y por tanto se puede argumentar que todos los gastos de elementos comunes, incluidos los del garaje, han de ser distribuidos entre todos los propietarios, ya que solo hay una comunidad. ¿qué se puede argumentar en contra?

En cuanto a la impugnación de un acuerdo, primero no quiero gastarme un dineral en abogados y procuradores por una derrama de 30 €, segundo no quiero romper la convivencia vecinal. Para mi es mas importante poder relacionarme con todos los propietarios de forma afable que ahorrarme 30 € y envenenar las relaciones con mis vecinos.

Gracias anticipadas

Va aportando datos poco a poco.

 los garajes pagan limpieza de escalera, cosa que no es normal. Deberian haber solicitado que el presupuesto aclarase el precio de escalera y del garaje.

Su EONDH aunque no aclare como repartir, lo logico y lo normal es que sea como lo hacen.

Una pregunta, existe algun vecino que no tenga plaza de aparcamiento y posea la llave de la puerta de entrada de coches?, no verdad?

Si efectivamente tienen dividido los gastos como usted indica, las viviendas no tienen que contribuir a esa obra que ni es necesaria ni les atañe.

Le recuerdo que esa obra se tiene que aprobrar por el 17.4

Exija que le apoten argumentos de porque si tienen que pagar la puerta. Y usted diga que si mañana se cambia la puera del edificio, ellos van a contribuir.

Si en junta se vota y se aprueba que si, usted debe votar que no, y que no esta de acuerdo con esa votacion, y debera impugnar

Me parece que no me he explicado bien.

1. Efectivamente, se trata de la puerta peatonal y el portal para coches.

2. En la EONDH la planta sótano, donde estan los trasteros y el garaje, se cita como unidad en la descripción general del edificio, pero no se le otorga un coeficiente propio. El edificio de cinco plantas (sótano, 1ª,2ª,3ª y ático) constituye una única comunidad con 37 entidades de tres diferentes tipos: viviendas, plazas de párquing y trasteros, cada una de las cuales tiene su propio coeficiente de propiedad.

3. La EONDH no agrupa a entidades en subgrupos. Sólo existe una comunidad. Sin embargo, existen tres grupos de gastos: El general para todos, el de viviendas i el de párquing mas trasteros. Los propietarios de plazas de párquing y trasteros sí contribuyen a los gastos de limpieza de la escalera ya que los gastos de limpieza del edificio son considerados gastos generales que han de repartirse entre todos los propietarios. ¿Debo deducir que como la EONDH no separa garajes de viviendas es justificado repartir los gastos del forrado de las puertas entre todos los propietarios?

No entiendo correctamente que quiere decir los portales de acceso al garaje. Que es la puerta peatonal y de coches?

Lo logigo y normal es que los gastos inherentes de cada zona, sean abonados por sus usuarios, el vado, luz, limpieza, bombillas, mantenimientos de puerta, alarma de CO2, extintores, etc.. sean abonados por el garaje. Maxime si en la EONDH, figuran como un conjunto y con un % de coeficiente en conjunto.

En cualquier caso, el art. 9.1.e. no tiene nada que ver con esa obra.

Ese art. Es general y dice que a las obras QUE DEBAS CONTRIBUIR, lo haras segun tu coeficiente.

Luego existe el apartado de  cuantos votos es necesario para aprobar cualquier obra, y Esa obra se tiene que aprobar por el art 17.4 , dado que esa obra no es necesaria.

Pero este art. Es si la EONDH  no separa garajes de vivienda, si como le dije los separa, no deberan de contribuir, como ellos no contribuyen a limpieza de escalera

Esto lo debe de saber su administrador

Precisando el problema y las preguntas:

Somos una comunidad de propietarios de viviendas, plazas de párquing i trasteros. La distribución de los ingresos y gastos se hace por grupos. Hay un grupo general al que contribuimos todos; otro grupo sólo para los propietarios de viviendas y un tercero que reune a propietarios de plazas de párquing i trasteros, situados en la plata sótano.

Los propietarios de plazas de párquing quieren ahora recubrir los portales de acceso al garaje, peatonal y rodado, para que no entre polvo y suciedad. El coste del recubrimiento pretenden repartirlo entre todos los propietarios, tengan o no plazas de párquing, con el argumento de que las puertas del sótano son elementos comúnes a cuyo mantenimiento y mejora tienen que contribuir todos los propietarios, según Art. 9 1. e) de la LPH.

Mi pregunta es si, teniendo en cuenta el reparto actual vigente por grupos, ¿no sería lo lógico y justo que fueran sólo los propietarios de plazas de pàrquing los que pagaran esta obra? ¿hay razones para aceptar un reparto general entre todos?

Gracias anticipadas

Gracias carolinevega.

La EONDH de nuestro edificio (sótano-parquing+trasteros, tres plantas y ático) cita, naturalmente, los coeficientes de propiedad de cada uno de los entes, pero la LPH Art. 9 1. e) dice que la obligación de todo propietario es contribuir, con arreglo a la cuota de participación, a los gastos generales del inmueble. ¿Cómo puede ser que a partir de esta regla, que incluye a todos los propietarios, se puedan crear grupos que excluyen a determinados propietarios de pagar determinados gastos? ¿No hay que entender esta regla en el sentido de que todos los gastos e ingresos, sean del carácter que sean, se tienen que repartir entre todos los propietarios, sin excluir a ninguno?

La consecuencia seria, p.e. que los gastos generados por el mantenimiento de la planta garaje, como vado, mantenimiento del portal de entrada, limpieza e iluminación tendrian que ser abonados, según cuota, por todos los propietarios, aunque no disfrutaran de una plaza de párquing. En cambio, la distribución en grupos significa excluir a los no propietarios de plazas de párquing de estos gastos. ¿No rompe la creación de grupos la regla de incluir a todos en la distribución de todos los gastos?.

De ahí mi pregunta ¿Cómo se justifica la creación de grupos, a pesar de lo dispuesto en el Art. 9 1. e)?

Gracias por la respuesta

En ningun sitio indica en cuantos apartados se debe subdividir unos presupuestos

Lo que si le dira la EONDH, es como contribuyen los locales, si los garajes forman un ente unico, ya dolo con estos datos se pueden elaborar cuatro apartados.

El que existan mas o menos apartados tampoco es muy preocupante, claro esta que si existe muchos apartados la contribucion es mas perfecta, dado que cada apartado abonara lo que realmente gasta

Gracias Propietario28 y PEPE123.

La lectura de la Escritura de Nueva Obra y Division Horizontal que me aconsejásteis no respode mis preguntas. Es un texto, en gran parte. técnico-descriptivo de las entidades que forman el edifició de sus características y la enumeración de los elementos comúnes del edificio, per sin entrar en ningún momento en cómo han de distribuirse las cargas para su mantenimiento. Las llamadas “Normas de Comunidad” a lo máximo que llegan es a decir que los gastos de mantenimiento de las terrazas de uso privativo van a cargo se sus usuarios i las de la terraza común a todos, según cuota de participación.

Mi pregunta sigue siendo ¿Sobre que base legal se sustenta el reparto de ingresos y gastos en grupos, cuando en la ONYDH no se dice nada al respecto? ¿Quién decide y cómo el reparto en grupos? ¿Permite la LPH repartir los gastos e ingresos en grupos? Y si és así ¿Bajo que condiciones?

La evolución en nuestra comunidad ha sido que, en los primeros presupuestos, los gastos se repartieron en dos grupos, general y viviendas, en los siguientes entre general, viviendas y parking+trasteros. Para los próximos se planea separar parkings de trasteros, con lo que tendriamos cuatro grupos. En principio, no me parece mal que cada uno pague por los gastos que ocasiona, peró me gustaría saber en base a que marco legal se hacen estas agrupaciones.

En cuanto al papel del administrador. Estoy de acuerdo que sólo puede hacer propuestas y no decidir. De hecho, el procedimiento del administrador ha sido presentar cada año los presupuestos con un reparto diferente de ingresos/gastos al ir introduciendo nuevos grupos que fueron aprobados cada año por los propietarios. Él no decidió nada por su cuenta. Me pregunto: ¿Esta aprobación presupuestaria implica la aceptación de los grupos? Los grupos han der ser aprobados expresamente?

Gracias anticipadas por la ayuda

Gracias Propietario28 y PEPE123. Coincidente en los dos es que hay qué ver que dispone la Escritura de Division Horizontal que el administrador, al parecer, no tiene o no nos la quiere presentar. Un aspecto que me preocupa es que en la junta en la que se aprobaron las cuentas del ejercicio 2014-2015 los gastos e ingresos estaban repartidos en dos grupos: el general (viviendas, párquing y trasteros) y el de solo viviendas. En esta misma junta se presentaron y aprobaron los presupuestos del año siguiente en los que gastos e ingresos estaban desglosados, no en dos, sino en tres grupos. El administrador habia añadido, por su cuenta, el grupo de parquings y trasteros.

Mi pregunta es que si al ser aprobado el presupuesto con tres grupos ¿se ha aceptado, implicitamente, la existencia de un nuevo grupo y un nuevo reparto de cargas y ingresos para el futuro?

Gracias Propietario28 y PEPE123. Coincidente en los dos es que hay que ver que dispone la Escritura de Division Horizontal que el administrador, al parecer, no tiene o no nos la quiere presentar. Un aspecto que me preocupa es que en la junta en la que se aprobaron las cuentas del ejercicio 2014-2015 los gastos e ingresos estaban repartidos en dos grupos: el general (viviendas, párquing y trasteros) y el de solo viviendas. En esta misma junta se presentaron y aprobaron los presupuestos del año siguiente en los que gastos e ingresos estaban desglosados, no en dos, sino en tres grupos. El administrador habia añadido, por su cuenta, el grupo de parquings y trasteros.

Mi pregunta es que si al ser aprobado el presupuesto con tres grupos ¿se ha aceptado, implicitamente, la existencia de un nuevo grupo y un nuevo reparto de cargas y ingresos para el futuro?

En la escritura de División Horizontal y los Estatutos está la clave. Los grupos de gastos deben ser acordes con lo que estos documentos digan, respecto a qué gastos debe hacer frente cada tipo de inmueble. No es cuestión de inventarse grupos alegremente.

Respecto al administrador, no es nadie para tomar este tipo de decisiones. Como profesional, debe orientar a la comunidad, explicando lo que deben hacer en función de la ley y los estatutos, pero al final son los propietarios quienes toman las decisiones, no él.

En parte, dependerá de cómo establezca la declaración de obra nueva el reparto de gastos, pero en este caso, lo lógico sería tener una comunidad de los propietarios de las viviendas y otra comunidad de los propietarios de plaza de garaje y trasteros, porque es probable que los propietarios no coincidan. Así decididmos hacerlo en nuestro bloque de viviendas y funciona muy bien. Lo de diferenciar gastos entre plazas de aparcamiento y trasteros ya no lo veo tan claro, puesto que suponga que un vecino no tiene plaza de aparcamiento en el garaje pero sí dispone de un trastero, probablemente utilice la entrada del garaje para entrar con su vehículo para traer o llevarse cosas del trastero y por lo tanto hará uso del vado.

Con respecto a la creación de estos grupos, el administrador no puede más que hacer una propuesta, pero serán los propietarios los que, con su voto, decidan cómo se hace la separación.

Hola,

somos una comunidad de propietarios de viviendas, plazas de párquing y trasteros. El garaje y los trasteros están en la planta sótano, las viviendas en las otras cuatro plantas. Los gastos y las derramas se pagan según el coeficiente de propiedad. Actualmente, los gastos e ingresos de la comunidad están repartidos en tres grupos de pagos/gastos: 1) el general que incluye a todos, 2) el de sólo viviendas y 3) el que agrupa a plazas de párquing y trasteros. A tenor de esta distribución, los gastos para limpiar la cisterna del agua potable solo se cargaron al grupo de viviendas, mientras que los gastos de vado y el mantenimiento de extintores del garaje los pagan exclusivamente los propietarios de párquing y trasteros.

Mi primera pregunta es ¿en que ley o jurisprudencia se basa la creación de grupos de pago/gastos?, cuando la LPH, Art. 9 e) dice claramente que cada propietario tienen que contribuir al mantenimiento de los elementos comúnes, según su cuota de participación. Los gupos de gasto/pago ¿no vulneran, de hecho, esta regla al exonerar a algunos propietarios de su obligación de contribuir a los gastos generales? ¿Se podrian crear nuevos grupos? Por ejemplo, el de viviendas de planta baja que no utilizan el ascensor i por tanto no deben participar en su mantenimiento. O de trasteros que por el hecho de estar situados en el garaje tienen que pagar un vado que no necesitan ni utilizan y por tanto merecerian su propio grupo. ¿Cual es el límite en la creación de estos grupos?. La segunda pregunta: ¿Puede el administrador crear estos grupos sin consultar a la junta de propietarios? ¿Ha de aprobar la asamblea de propietarios la creación de estos grupos?

Gracias anticipadas

Romagosa

Muchas gracias, veremos como lo solucionamos, Un Saludo

Buenos dias , y gracias por su respuesta, pero para evitar problemas, se podria hacer dos grupos de gastos? me han dicho que podria ser una solucion, ya que los grupo de gastos, la contabilidad serian independientes, puede ser?

Buenas tardes jmgc 1962, sobre el reparto de gastos, hace mencion que todos contribuiran a partes iguales; por eso ellos no estan de acuerdo, de hay saber sese puede dividir, Gracias