Comunidad de Propietarios
Si tienes dudas y quieres consultar sobre problemas en tu comunidad de propietarios, nuestros asesores te informarán. Todo lo que necesites saber sobre tu comunidad de vecinos
Actualizado 06/06/2018 - 2977 lecturas acumuladas
25  mensajes12>
Autor
Tema
Fecha
Orocaba
Avatar Orocaba
ago.-2013
41 mens.
Usuario Ocasional
Usuario  Orocaba
13/04/2016 13:04

Buenos dias a todos, quisiera comentar un par de cosas de mi comunidad; resulta que en la comunidad existen unos cuartos trasteros totalmente independientes del garaje, en el titulo constitutivo forman parte del conjunto, pero insisto, estan totalmente independientes, solo tienen en comun de los gastos del sotano, la luz; quisiera saber si se puede hacer una subcomunidad a parte, ya que ellos se quejan de los gastos que nada tienen que ver con ellos; tambien he leido que se puede hacer un Grupo de gastos y que fueran totalmente independientes,;que se puede hacer de estras dos formulas y cuales serian los tramites, Gracias y un Saludo

Orocaba
Avatar Orocaba
ago.-2013
41 mens.
Usuario Ocasional
Usuario  Orocaba
13/04/2016 15:25

Buenas tardes jmgc 1962, sobre el reparto de gastos, hace mencion que todos contribuiran a partes iguales; por eso ellos no estan de acuerdo, de hay saber sese puede dividir, Gracias

Orocaba
Avatar Orocaba
ago.-2013
41 mens.
Usuario Ocasional
Usuario  Orocaba
14/04/2016 08:41

Buenos dias , y gracias por su respuesta, pero para evitar problemas, se podria hacer dos grupos de gastos? me han dicho que podria ser una solucion, ya que los grupo de gastos, la contabilidad serian independientes, puede ser?

Orocaba
Avatar Orocaba
ago.-2013
41 mens.
Usuario Ocasional
Usuario  Orocaba
14/04/2016 09:55

Muchas gracias, veremos como lo solucionamos, Un Saludo

Eigentuemer
Avatar Eigentuemer
may.-2018
10 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Eigentuemer
25/05/2018 00:09

Hola,

somos una comunidad de propietarios de viviendas, plazas de párquing y trasteros. El garaje y los trasteros están en la planta sótano, las viviendas en las otras cuatro plantas. Los gastos y las derramas se pagan según el coeficiente de propiedad. Actualmente, los gastos e ingresos de la comunidad están repartidos en tres grupos de pagos/gastos: 1) el general que incluye a todos, 2) el de sólo viviendas y 3) el que agrupa a plazas de párquing y trasteros. A tenor de esta distribución, los gastos para limpiar la cisterna del agua potable solo se cargaron al grupo de viviendas, mientras que los gastos de vado y el mantenimiento de extintores del garaje los pagan exclusivamente los propietarios de párquing y trasteros.

Mi primera pregunta es ¿en que ley o jurisprudencia se basa la creación de grupos de pago/gastos?, cuando la LPH, Art. 9 e) dice claramente que cada propietario tienen que contribuir al mantenimiento de los elementos comúnes, según su cuota de participación. Los gupos de gasto/pago ¿no vulneran, de hecho, esta regla al exonerar a algunos propietarios de su obligación de contribuir a los gastos generales? ¿Se podrian crear nuevos grupos? Por ejemplo, el de viviendas de planta baja que no utilizan el ascensor i por tanto no deben participar en su mantenimiento. O de trasteros que por el hecho de estar situados en el garaje tienen que pagar un vado que no necesitan ni utilizan y por tanto merecerian su propio grupo. ¿Cual es el límite en la creación de estos grupos?. La segunda pregunta: ¿Puede el administrador crear estos grupos sin consultar a la junta de propietarios? ¿Ha de aprobar la asamblea de propietarios la creación de estos grupos?

Gracias anticipadas

Romagosa

Propietario28
Avatar Propietario28
feb.-2017
32 mens.
Usuario Ocasional
Usuario  Propietario28
25/05/2018 08:29

En parte, dependerá de cómo establezca la declaración de obra nueva el reparto de gastos, pero en este caso, lo lógico sería tener una comunidad de los propietarios de las viviendas y otra comunidad de los propietarios de plaza de garaje y trasteros, porque es probable que los propietarios no coincidan. Así decididmos hacerlo en nuestro bloque de viviendas y funciona muy bien. Lo de diferenciar gastos entre plazas de aparcamiento y trasteros ya no lo veo tan claro, puesto que suponga que un vecino no tiene plaza de aparcamiento en el garaje pero sí dispone de un trastero, probablemente utilice la entrada del garaje para entrar con su vehículo para traer o llevarse cosas del trastero y por lo tanto hará uso del vado.

Con respecto a la creación de estos grupos, el administrador no puede más que hacer una propuesta, pero serán los propietarios los que, con su voto, decidan cómo se hace la separación.

PEPE123
Avatar PEPE123
oct.-2007
2416 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  PEPE123
25/05/2018 12:52

En la escritura de División Horizontal y los Estatutos está la clave. Los grupos de gastos deben ser acordes con lo que estos documentos digan, respecto a qué gastos debe hacer frente cada tipo de inmueble. No es cuestión de inventarse grupos alegremente.

Respecto al administrador, no es nadie para tomar este tipo de decisiones. Como profesional, debe orientar a la comunidad, explicando lo que deben hacer en función de la ley y los estatutos, pero al final son los propietarios quienes toman las decisiones, no él.

Eigentuemer
Avatar Eigentuemer
may.-2018
10 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Eigentuemer
25/05/2018 22:18

Gracias Propietario28 y PEPE123. Coincidente en los dos es que hay que ver que dispone la Escritura de Division Horizontal que el administrador, al parecer, no tiene o no nos la quiere presentar. Un aspecto que me preocupa es que en la junta en la que se aprobaron las cuentas del ejercicio 2014-2015 los gastos e ingresos estaban repartidos en dos grupos: el general (viviendas, párquing y trasteros) y el de solo viviendas. En esta misma junta se presentaron y aprobaron los presupuestos del año siguiente en los que gastos e ingresos estaban desglosados, no en dos, sino en tres grupos. El administrador habia añadido, por su cuenta, el grupo de parquings y trasteros.

Mi pregunta es que si al ser aprobado el presupuesto con tres grupos ¿se ha aceptado, implicitamente, la existencia de un nuevo grupo y un nuevo reparto de cargas y ingresos para el futuro?

Eigentuemer
Avatar Eigentuemer
may.-2018
10 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Eigentuemer
25/05/2018 22:56

Gracias Propietario28 y PEPE123. Coincidente en los dos es que hay qué ver que dispone la Escritura de Division Horizontal que el administrador, al parecer, no tiene o no nos la quiere presentar. Un aspecto que me preocupa es que en la junta en la que se aprobaron las cuentas del ejercicio 2014-2015 los gastos e ingresos estaban repartidos en dos grupos: el general (viviendas, párquing y trasteros) y el de solo viviendas. En esta misma junta se presentaron y aprobaron los presupuestos del año siguiente en los que gastos e ingresos estaban desglosados, no en dos, sino en tres grupos. El administrador habia añadido, por su cuenta, el grupo de parquings y trasteros.

Mi pregunta es que si al ser aprobado el presupuesto con tres grupos ¿se ha aceptado, implicitamente, la existencia de un nuevo grupo y un nuevo reparto de cargas y ingresos para el futuro?

Eigentuemer
Avatar Eigentuemer
may.-2018
10 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Eigentuemer
01/06/2018 21:44

Gracias Propietario28 y PEPE123.

La lectura de la Escritura de Nueva Obra y Division Horizontal que me aconsejásteis no respode mis preguntas. Es un texto, en gran parte. técnico-descriptivo de las entidades que forman el edifició de sus características y la enumeración de los elementos comúnes del edificio, per sin entrar en ningún momento en cómo han de distribuirse las cargas para su mantenimiento. Las llamadas “Normas de Comunidad” a lo máximo que llegan es a decir que los gastos de mantenimiento de las terrazas de uso privativo van a cargo se sus usuarios i las de la terraza común a todos, según cuota de participación.

Mi pregunta sigue siendo ¿Sobre que base legal se sustenta el reparto de ingresos y gastos en grupos, cuando en la ONYDH no se dice nada al respecto? ¿Quién decide y cómo el reparto en grupos? ¿Permite la LPH repartir los gastos e ingresos en grupos? Y si és así ¿Bajo que condiciones?

La evolución en nuestra comunidad ha sido que, en los primeros presupuestos, los gastos se repartieron en dos grupos, general y viviendas, en los siguientes entre general, viviendas y parking+trasteros. Para los próximos se planea separar parkings de trasteros, con lo que tendriamos cuatro grupos. En principio, no me parece mal que cada uno pague por los gastos que ocasiona, peró me gustaría saber en base a que marco legal se hacen estas agrupaciones.

En cuanto al papel del administrador. Estoy de acuerdo que sólo puede hacer propuestas y no decidir. De hecho, el procedimiento del administrador ha sido presentar cada año los presupuestos con un reparto diferente de ingresos/gastos al ir introduciendo nuevos grupos que fueron aprobados cada año por los propietarios. Él no decidió nada por su cuenta. Me pregunto: ¿Esta aprobación presupuestaria implica la aceptación de los grupos? Los grupos han der ser aprobados expresamente?

Gracias anticipadas por la ayuda

carolinevega
Avatar carolinevega
mar.-2018
3030 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  carolinevega
01/06/2018 22:45

En ningun sitio indica en cuantos apartados se debe subdividir unos presupuestos

Lo que si le dira la EONDH, es como contribuyen los locales, si los garajes forman un ente unico, ya dolo con estos datos se pueden elaborar cuatro apartados.

El que existan mas o menos apartados tampoco es muy preocupante, claro esta que si existe muchos apartados la contribucion es mas perfecta, dado que cada apartado abonara lo que realmente gasta

Eigentuemer
Avatar Eigentuemer
may.-2018
10 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Eigentuemer
02/06/2018 00:17

Gracias carolinevega.

La EONDH de nuestro edificio (sótano-parquing+trasteros, tres plantas y ático) cita, naturalmente, los coeficientes de propiedad de cada uno de los entes, pero la LPH Art. 9 1. e) dice que la obligación de todo propietario es contribuir, con arreglo a la cuota de participación, a los gastos generales del inmueble. ¿Cómo puede ser que a partir de esta regla, que incluye a todos los propietarios, se puedan crear grupos que excluyen a determinados propietarios de pagar determinados gastos? ¿No hay que entender esta regla en el sentido de que todos los gastos e ingresos, sean del carácter que sean, se tienen que repartir entre todos los propietarios, sin excluir a ninguno?

La consecuencia seria, p.e. que los gastos generados por el mantenimiento de la planta garaje, como vado, mantenimiento del portal de entrada, limpieza e iluminación tendrian que ser abonados, según cuota, por todos los propietarios, aunque no disfrutaran de una plaza de párquing. En cambio, la distribución en grupos significa excluir a los no propietarios de plazas de párquing de estos gastos. ¿No rompe la creación de grupos la regla de incluir a todos en la distribución de todos los gastos?.

De ahí mi pregunta ¿Cómo se justifica la creación de grupos, a pesar de lo dispuesto en el Art. 9 1. e)?

Gracias por la respuesta

Eigentuemer
Avatar Eigentuemer
may.-2018
10 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Eigentuemer
02/06/2018 20:57

Precisando el problema y las preguntas:

Somos una comunidad de propietarios de viviendas, plazas de párquing i trasteros. La distribución de los ingresos y gastos se hace por grupos. Hay un grupo general al que contribuimos todos; otro grupo sólo para los propietarios de viviendas y un tercero que reune a propietarios de plazas de párquing i trasteros, situados en la plata sótano.

Los propietarios de plazas de párquing quieren ahora recubrir los portales de acceso al garaje, peatonal y rodado, para que no entre polvo y suciedad. El coste del recubrimiento pretenden repartirlo entre todos los propietarios, tengan o no plazas de párquing, con el argumento de que las puertas del sótano son elementos comúnes a cuyo mantenimiento y mejora tienen que contribuir todos los propietarios, según Art. 9 1. e) de la LPH.

Mi pregunta es si, teniendo en cuenta el reparto actual vigente por grupos, ¿no sería lo lógico y justo que fueran sólo los propietarios de plazas de pàrquing los que pagaran esta obra? ¿hay razones para aceptar un reparto general entre todos?

Gracias anticipadas

carolinevega
Avatar carolinevega
mar.-2018
3030 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  carolinevega
02/06/2018 23:13

No entiendo correctamente que quiere decir los portales de acceso al garaje. Que es la puerta peatonal y de coches?

Lo logigo y normal es que los gastos inherentes de cada zona, sean abonados por sus usuarios, el vado, luz, limpieza, bombillas, mantenimientos de puerta, alarma de CO2, extintores, etc.. sean abonados por el garaje. Maxime si en la EONDH, figuran como un conjunto y con un % de coeficiente en conjunto.

En cualquier caso, el art. 9.1.e. no tiene nada que ver con esa obra.

Ese art. Es general y dice que a las obras QUE DEBAS CONTRIBUIR, lo haras segun tu coeficiente.

Luego existe el apartado de  cuantos votos es necesario para aprobar cualquier obra, y Esa obra se tiene que aprobar por el art 17.4 , dado que esa obra no es necesaria.

Pero este art. Es si la EONDH  no separa garajes de vivienda, si como le dije los separa, no deberan de contribuir, como ellos no contribuyen a limpieza de escalera

Esto lo debe de saber su administrador

Eigentuemer
Avatar Eigentuemer
may.-2018
10 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  Eigentuemer
03/06/2018 21:02

Me parece que no me he explicado bien.

1. Efectivamente, se trata de la puerta peatonal y el portal para coches.

2. En la EONDH la planta sótano, donde estan los trasteros y el garaje, se cita como unidad en la descripción general del edificio, pero no se le otorga un coeficiente propio. El edificio de cinco plantas (sótano, 1ª,2ª,3ª y ático) constituye una única comunidad con 37 entidades de tres diferentes tipos: viviendas, plazas de párquing y trasteros, cada una de las cuales tiene su propio coeficiente de propiedad.

3. La EONDH no agrupa a entidades en subgrupos. Sólo existe una comunidad. Sin embargo, existen tres grupos de gastos: El general para todos, el de viviendas i el de párquing mas trasteros. Los propietarios de plazas de párquing y trasteros sí contribuyen a los gastos de limpieza de la escalera ya que los gastos de limpieza del edificio son considerados gastos generales que han de repartirse entre todos los propietarios. ¿Debo deducir que como la EONDH no separa garajes de viviendas es justificado repartir los gastos del forrado de las puertas entre todos los propietarios?

25  mensajes12>
© 2002-2020 - HABITATSOFT S.L.U. CIF B-61562088 C/ Juan Ignacio Luca de Tena nº 7 28027 Madrid
Contacto |  Publicidad |  Aviso Legal  |  Blog |  Facebook |  Twitter