Modificación de cuotas de participación.

Entiendo que en este caso las cuotas de participación en gastos de las plazas de garaje están realmente mal calculadas. No tiene sentido plazas con el 3% y plazas con el 1,25%.

El problema es que se necesita unanimidad para cambiarlas, que lógicamente no vas a conseguir por oponerse los que se ven favorecidos.

La única forma de solucionarlo es la vía judicial. Por lógica, el juez debería darte la razón, pero ya sabemos que a veces la justcia y la lógica están reñidas. No soy experto en temas jurídicos, así que no me atrevo a opinar si acudir a la justicia será positivo o una pérdida de tiempo, y de dinero.

Vaya, por fin alguien que me comprende.

En la escritura de mi propiedad no aparecía ningún coeficiente sobre el garaje, unicamente sobre el bloque de mi vivienda y sobre el total del edificio, ya que son dos bloques de viviendas con un garaje común, sobre la participación en el garaje, únicamente aparece que tengo dos plazas, la 7 y la 8. Es en la declaración de obra nueva donde se indica que mi propiedad tiene un coeficiente sobre mi bloque de viviendas, otro coeficiente sobre el garaje y un tercer coeficiente sobre el conjunto del edificio. Por supuesto, los dos coeficientes que aparecen en ambos documentos, coinciden.

No supe nada del reparto hasta que hube comprado la vivienda porque a mí en ningún momento se me facilitó la Declaración de obra nueva y el notario me presentó y yo firmé la escritura de compra venta, donde no aparecía ese coeficiente, por lo cual, la evaluación previa a la compra no fue posible.

En la mayor parte de las comunidades se equiparan cuotas de participación a coeficientes de propiedad, cuando las cuotas deberían ser más equitativas, ya que una vivienda de 200 m2 no ocasiona el doble de gastos a la comunidad, aunque su coeficiente de propiedad sea el doble.

Siempre se intenta justificar la bondad de tener una cuota mayor, diciendo que en el caso de que haya un siniestro, percibirás más dinero. Al final todos tenemos nuestra vivienda asegurada a nivel particular y cobraremos por el importe que tengamos asegurado. De todos modos, es tan improbable el caso de un siniestro que no jsutifique esta medida. Seguro que nadie pagaría el doble por un billete de avión solo por que le garantizaran que en caso de un siniestro, él o su familia percibiría el doble de indemnización.

Yo particularmente, creo que en el caso que expongo, que una plaza de garaje pague 2,4 veces más que otra, incurriendo claramente en menos gastos (electricidad y limpieza) podrá ser o no legal, pero a todas luces es injusto. Además de que alguna de esas que paga menos tiene más superficie que cada una de las mías, ya que de las que tienen una cuota menor, unas son mucho más grandes que otras.

Tranquilo, no leas mucho y sigue en la ignorancia. Es la mejor forma de no tener que admitir que estás equivocado.

Tu último párrafo no tiene desperdicio, es para enmarcarlo. Puede haber sentencias la justicia es así, o el tema de coeficiente y cuota no es real es solo una discusión teòrica entre abogados. Genial.

Ya veo que no tienes muchas ganas de leer (o de apearte del burro).

Sigue leyendo, no solo esos enlaces que he puesto a modo de ejemplo, sino alguno de los cientos o miles que encuentras en internet, que están escritos por personas versadas en estos temas (notarios, abogados, etc)

Y encontrarás sentencias judiciales que dan la razón a propietarios a los que se les aplicaba el llamado coeficiente de propiedad (art 3, en base al VALOR del inmueble), en vez del de participación en gastos (art 5 en base a la superficie útil y, entre otras cosas, al uso razonable de los servicios y zonas comunes).

Son dos cosas totalmente distintas.

Hay abundante debate sobre el tema, incluso con referencias a sentencias judiciales al respecto. Te adjunto un par de enlaces, que no parece sean opiniones de profanos, que te aclarará este tema.

http://www.icahuelva.es/ArticulosDoctrinales/CuotasParticipacionvsPropiedad.pdf

http://alabogados.blogspot.com.es/2013/09/diferencia-entre-couta-de-propiedad-y.html

Y este otro muy interesante

https://porticolegal.expansion.com/pa_articulo.php?ref=219

Y si tecleas en google “coeficiente de propiedad versus cuota de participacion” podrás encontrar documentación para estar horas y horas leyendo.

Editado por PEPE123 10/05/2016 21:00

Todo lo que dices está muy bien, pero hay 2 cuotas, la del artículo 3 (acciones en el edificio de tu simil) y la del artículo 5 (reparto de gastos de mantenimiento por uso).

Y la que se aplica para repartir los gastos es la del art 5.

Pero, imaginate que se cae o incendia el edificio, la indemnización va por las del artículo 3.

Me da la impresión de que se están mezclando dos conceptos.

Uno es el por algunos llamado coeficiente de propiedad, artículo 3 de la LPH (aunque la ley lo llama cuota de participación), que es el porcentaje de propiedad sobre el total de la comunidad.

Y otro es la cuota de paticipación en gastos, artículo 5 LPH, que es el porcentaje con el que hay que contribuir a los gastos de mantenimiento, y es sobre éste último sobre el que se debate habitualmente.

En algunas comunidades ambas cuotas son iguales, sin distinción, lo cual puede llegar a ser totalmente injusto.

Igual, como indicáis algunos, el espíritu final de la ley es que sea como los impuestos, que el que tiene una vivienda mejor pague más, aunque no ocasione más gastos. Aunque si ese es el espíritu, no creo que sea muy justo, ya que aquí se trata de un reparto de gastos y creo que debería ajustarse lo máximo posible a la realidad. Una vivienda con terraza o una plaza mejor ubicada ya tuvo un precio superior de compra, por lo que no considero justo que después, también se deba pagar más durante toda la vida útil de ese bien. No olvidemos que el euro que paga un vecino de más, es para que otro lo pague de menos.

Tenga en cuenta que no siempre los coeficientes que se dan, se toman como base los m2 útiles, muchas veces es la ubicación (no es lo mismo 1ª planta de aparcamiento que una 3ª).

Usted dice que en la 1ª existen 10 plazas, en la 2ª 28 plazas y en la 3ª otras 28.

Podría ser que se hubieran tqasado por m2 construidos. Si las tres plantas son identicas en m2, la división de estos entre  10 ó 28 es muy diferente.

Es un ejemplo, pero no es un buen ejemplo, ya que si pagas más es porque tienes más ingresos, yo seguro que no soy el que más ingresos tiene de todos los propietarios. Además, tú las carreteras no las usas porque no quieres, si no tienes coche, gastarás más la acera, jajaja. También espero que los hospitales tampoco los tengas que utilizar nunca.

En el caso de los impuestos, quien más tiene más paga, pero en este caso, el problema es que nadie saber decirnos el por qué nuestra cuota es mayor, lo dedició un promotor, no un gobierno elegido democráticamente.

Como os digo, ya os diré en qué quede la cosa, es probable que me quede como estoy, pero al menos lo tengo que intentar y hacer ver al juez que la situación es claramente injusta y después que él ya decida.

O sea que, aunque sean claramente injustas, como así las estableció el promotor en base a no se sabe qué criterio, me tengo que aguntar y estar pagando toda la vida más del doble que el resto de propietarios, a pesar de que hago un menor gasto a la comunidad.

Me gustaría saber, si estuviérais en mi misma situación, aceptarías tan de buen grado el consejo que dais.

Salga adelante el tema o no, yo lo tengo que intentar y que sea un juez el que decida si se cambian o no. Ya os contaré como queda la cosa. No es que tenga una fe ciega en la justicia de esta país, pero me gustaría escuchar de una persona que imparte justicia el “esto es así, así que ajo y agua”.

Creo que no me ha entendido bien o yo no me he sabido explicar.

Yo no digo que el reparto por cuotas sea injusto, lo que son injustas son las cuotas, ya que no hay ninguna razón lógica para que unas plazas tengan asignada una cuota de más del doble que las otras, cuando además, esas plazas toman la electricidad de la vivienda que tienen encima, y no del garaje, y cuando se realiza limpieza del garaje, esas plazas no se limpian por estar cerradas, de modo que, en el fondo suponen un menor gasto a la comunidad que el resto de plazas.

Nadie me ha sabido explicar en base a qué se calculan esas cuotas y qué fórmula se emplea, de modo que saber si son justas o no es difícil cuando se desconoce el criterio. En la mayor parte de los casos, las cuotas de participación se equiparan a los coeficientes de propiedad, que suelen estar calculados atendiendo únicamente a criterios de superficie, pero en este caso tampoco cuadra, ya que la plazas en las cabinas no son más grandes que el resto de plazas.

Según la LPH, se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

En este caso, pue el propietario único (promotor) el que fijó las cuotas en su día, pero éstas se pueden cambiar por acuerdo de todos los propietarios existentes, cosa que no va a ocurrir probablemente o por laudo o resolución judicial, que es a lo que yo apelo.

Hola, yo personalmente no conozco ningún caso en que una sentencia de la razon a lo que usted pide. Entiendo que a usted no le parezca justo el reparto de gasto por cuotas, pero es el  quien tiene la potestad para decidir según varios criterios, dichas cuotas. Me temo que va usted a invertir en un pleito que tien perdido de antemano, pues no hay base juridica para tal demanda, suponiendo que se la admitan a tramite.  

Un saludo