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T
ton67
07/03/2017 20:52

tiene prioridad la LPH o los estatutos?

¿Por qué se rige una comunidad?

8.296 lecturas | 12 respuestas

hola, me encuentro con una situación discrepante entre lo que dice la ley y los estatutos de mi comunidad, respecto de algunos vecinos que disfrutan de terraza. Los estatutos dicen claramente que el mantenimiento de las mismas corresponde a sus propietarios, pero la LPH dice que todo lo que sean elementos comunes, y los suelos de las terrazas son la cubiertas del edificio serán de mantenimiento por parte de la comunidad, así que no se que prevalece? gracias.

BOIRA_A
BOIRA_A
22/05/2017 21:46

Gracias por la contestaciom amigo Un saludo

J
jaruva
22/05/2017 20:12

Hola.

Los estatutos están votados y acordados por unanimidad y registrados en el momento de constituir la comunidad de propietarios. También puede ocurrir que la comunidad de propietarios sea registrada por el promotor de la finca, pero en esos casos no suelen perder el tiempo en redactar Estatutos, sino que la comunidad queda regulada por la LPH y serán los propietarios los que concreten acuerdos mediante juntas.

Cuando existen Estatutos, estos concretan la LPH para esa comunidad en concreto. Por tanto, si hay Estatutos, se aplica lo que digan dichos Estatutos. También es cierto que los Estatutos nunca pueden ir en contra del espíritu de la LPH. Unos Estatutos bien redactados lo que deben hacer es concretar casuísticas concretas de la comunidad y/o modificar la LPH en aspectos modificables como cuotas, usos de partes comunes, etc…

Los Estatutos pueden modificarse en junta, por unanimidad.

Espero haber ayudado.

Saludos.

BOIRA_A
BOIRA_A
15/05/2017 17:11

Al hilo de esto quisiera saberm que tiene mas valos, la constitucion de la comunidad, es decir lo que pone en la escritura, o la LPH, hasta el momento no tenemos estatutos, solo lo que se dice en junta y lo que expone la escritura Gracias

B
Blont
14/05/2017 23:00

Sigo teniendo una duda, cuando dice:

“y es ahí donde dice: esta finca lleva también como anejo y utilizará en exclusiva la terraza existente sobre la misma,”

Cuando dice FINCA, supongo que se refiere a una vivienda y no a la FINCA en general (suma de todas las viviendas)

Yo creo que ahi es donde radica el lio

La terraza al figurar como aneja, es propiedad de la vivienda de la decima planta. Es cosa rara que las terrazas o cubiertas del edificio no sean de la comunidad, pero no tanto, ya que en mi comunidad, una de ellas es particular.

Y como lo que figura en las escritura va a misa, pues lo que pone ahi, hay que asumirlo, o si no, no hubieran compradi la vivienda.

Sus vecinos cuando dicen lo de la terraza llevan razon, pero en la escritura de obra nueva, no figurara lo que si describe de la otra terraza.

T
ton67
14/05/2017 22:02

Hola Blont, tal vez he descrito confusamente el tema. Es en la división horizontal, donde describe cada vivienda, el porcentaje que tienen, los metros cuadrados de las mismas etc y es ahí donde dice: esta finca lleva también como anejo y utilizará en exclusiva la terraza existente sobre la misma, osea en planta decima, con una superficie de ciento ventinueve metros cuadrados, por lo que serán de cuenta de la presente finca todos los arreglos y reparaciones de la citada terraza.”

Mi pregunta surge a consecuencia de una discusión que ha habido en varias juntas de vecinos, donde los propietarios de algún piso que tenía terraza(normalmente encima del piso) alegan que los arreglos de dichas terrazas son por parte de la comunidad.

Yo entiendo que el promotor al hacer la división horizontal dice que serán por cuenta de las susodichas fincas todos los arreglos y reparaciones de sus respectivas terrazas, precisamente por tenerlas encima de sus correspondientes pisos, con la intención de que se responsabilizasen los propietarios del cuidado de sus terrazas y que esto no fuese un gasto para la comunidad.

Pero leyendo el articulo 396 del código civil veo que nombra como elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración…

Por esto mi duda, si el suelo de las terrazas que vienen siendo la cubierta del edificio han de ser arregladas o mantenidas por los dueños de los pisos que las disfrutan en exclusiva o por el contrario ha de cargar la comunidad con dicho arreglo y mantenimiento? 

Espero haberlo explicado con claridad esta vez.

B
Blont
05/05/2017 16:16

Usted dice que en la escritura de division horizontal indica que el mantenimiento y la reparacion de la terraza sera por cuenta del propietario de la finca que tiene como anejo la terraza descrita.

Si figura como anejo es que es de su propiedad,

Luego dice que los estatutos indican otra cosa, pero no indica que dicen.

Tal vez confunde estatutos con el titulo contitutivo o escritura de obra nueva y division horizontal 

Realmente donde figura, y perdone usted es el propietario de la terraza? Se lo pregunto porque si viene en los estatutos, ustedvoto que si

T
ton67
05/05/2017 11:18

ton67 dijo:

Blont dijo:

 

 

cito textualmente “ ….esta finca lleva también como anejo y utilizará en exclusiva la terraza existente sobre la misma, osea en planta decima, con una superficie de ciento ventinueve metros cuadrados, por lo que serán de cuenta de la presente finca todos los arreglos y reparaciones de la citada terraza.”

Mi pregunta viene dada por ser el suelo de la terraza, en este punto del edificio,parte de la cubierta del edificio y no se cuales son las reparaciones que corresponderían a la comunidad (caso de ser alguna) y cual corresponderían al propietario de la terraza. Por otro lado esta terraza está cerrada por un muro en todo el perimetro y tampoco se, si corresponde arreglarlo al propietario o a la comunidad.

 

sigo sin tener clara la respuesta a mi pregunta, por este motivo he copiado literalmente lo que aparece en los documentos de la division material de la comunidad. Es un texto válido lo que recogen estos estatutos de mi comunidad? prevalece lo que recoge este texto que dice que han de ser por cuenta de la presente finca todos los arreglos y reparaciones o han de ser por parte de la comunidad de vecinos?

T
ton67
09/03/2017 07:44

Blont dijo:

Pero no confunda mantenimiento con reparaciones de problemas ocurridos por un agente externo (viento, lluvia, sol)

Siempre y cuando el propietario halla hecho su correspondiente mantenimiento.

Es que los mantenimientos en el suelo de una terraza son escasos, por no decir casi nulos, ejemplo fregarlo, si hay desgues que no esten atascados.

A que mantenimiento se refiere usted?

 

cito textualmente “ ….esta finca lleva también como anejo y utilizará en exclusiva la terraza existente sobre la misma, osea en planta decima, con una superficie de ciento ventinueve metros cuadrados, por lo que serán de cuenta de la presente finca todos los arreglos y reparaciones de la citada terraza.”

Mi pregunta viene dada por ser el suelo de la terraza, en este punto del edificio,parte de la cubierta del edificio y no se cuales son las reparaciones que corresponderían a la comunidad (caso de ser alguna) y cual corresponderían al propietario de la terraza. Por otro lado esta terraza está cerrada por un muro en todo el perimetro y tampoco se, si corresponde arreglarlo al propietario o a la comunidad.

ADASgestion
ADASgestion
08/03/2017 22:14

Agradezco tu puntualización. Pero:

Partiendo de que los estatutos se basan MINIMO en el art 396 de CC: y en la LPH vigente en la que se establecieron ( la cual cambiara cuando se derogue esta y haya otra que la sustituya), entiendo que no habra ninguna estipulacion que sea contraria a la Ley

Si LPH, dice “los morosos no pueden votar”? y en los estatutos se expresa que si pueden votar y encima valen por 3 votos, ya no estamos Partiendo de que los estatutos se basan MINIMO en el art 396 de CC: y en la LPH. Tampoco se puede recoger en Estatutos por ejemplo “?el tejado lo mantendrá y reparará la vivienda inferior a este”? ya que iría en contra del art 396.

En el caso de que haya Estatutos, que tengan disposiciones contrarias a las leyes, ya de partida no son válidos.

Yo me refiero a estatutos válidos.

 

 

ADASGestión (Administración de Fincas y Asesoría Jurídica)
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F
Fixin
08/03/2017 10:33

ADASgestion dijo:
Los estatutos

Los Estatutos depende. Nunca pueden estar por encima de normas imperativas y solo tienen prevalencia sobre las leyes en aquellas cuestiones en las que la Ley da libertad de regulación a las comunidades.

 

B
Blont
07/03/2017 23:22

Pero no confunda mantenimiento con reparaciones de problemas ocurridos por un agente externo (viento, lluvia, sol)

Siempre y cuando el propietario halla hecho su correspondiente mantenimiento.

Es que los mantenimientos en el suelo de una terraza son escasos, por no decir casi nulos, ejemplo fregarlo, si hay desgues que no esten atascados.

A que mantenimiento se refiere usted?

 

ADASgestion
ADASgestion
07/03/2017 22:57
Los estatutos
ADASGestión (Administración de Fincas y Asesoría Jurídica)
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