Apertura de piscina, votación.

En ningún caso el administrador puede declarar el “ordeno y mando” y luego no informar.

Lo que está claro es que la decisiones las toma la junta de propietarios. Y aunque usted se empeñe en lo contrario, en caso de necesidad y urgencia, el administrador - Artículo 20.c. de la Ley de Propiedad Horizontal - DANDO CUENTA al Presidente y al resto de los vecinos.

La jurisprudencia señala que el administrador debe actuar de esta manera en una situación en al que se den tres características: urgencia, proporcionalidad y no ser contrarias a decisiones de la Junta de Propietarios (SAP Pontevedra, 1 de febrero de 2017, EDJ 2007, 14625). Le invito a leer la citada sentencia donde se señala que “el admnitrador puede y DEBE acometer unilateralmente tanto aquellas actuaciones y medidas que exijan la gestión y admnitración ordinaria de la comunidad (...) como aquellas que yendo más alla de la mera conservación y mantenimiento” reúnan las tres características mencionadas.   

El presidente es el que NO puede tomar este tipo de decisiones. Sí puede hacerlo cuando actúe como administrador (SAP Sevilla - sección 5ª - 3 de febrero de 2004).

La LPH es muy poco “presidencial”, no da demasiadas atribuciones al presidente y mucho menos a una “junta directiva” o semejante. Por otra parte “han afirmado los Tribunales que, en caso de duda, es preferible adoptar la medida y pecar en exceso, pues de esta manera no incurre el administrador en responsabilidad si ha adoptado dicha medida para evitar un daño.” (Puche Ramos, Aurelio, Diario la Ley, 26/03/2020).

El administrador no se puede escudar en que “es una decisión del presidente, yo solo la cumplo” (cosa que hacen muy a menudo) ya que saben que las decisiones urgentes no competen al presidente sino al administrador.

Este es el centro del problema. Me story encontrado (Costa del Sol) con administradores que aceptan cualqueir ocurrencia del Presidente o del "board” sin decirles que en España la LPH les da muy poca capacidad de decisión. Por ejemplo, el 1 d julio mi presidente (desde Oslo y sin saber nada de las normas COVID) decidió que para ahorrarnos dinero (30€ por vecino sobre una contribución media anual de 3.600€) no contratar socorrista y abrir solo la piscian "de invierno” y no el conjunto de las piscinas de verano. Esta decisión la justificó por que estabamos poco vecinos y no podían venir los demás. En realidad al abrir la pisicina sin controlador se incumplían las normas COVID (SND 414/2020). La administración se escudaba en “es una decisión del presidente” cuando en realidad el presidente no podía tomar esa decisión (tampoco el admnistrador, no era una medidas “urgente y proporcionada” – no había urgencia ya que el gasto estaba previsto, incluido el el presupuesto. Me vi obligado a llamar a la policia que levantó acta y aconsejo el cierre de la pisicina. Tras muchas discusiones conseguí que se abriesen en 15 de junio todas las piscinas con socorrista – controlador y cumpliendo las normas COVID. 

Sobre la cuestión original. Votación para no abrir la piscina. Vale con mayoría simple de votos y cuotas en una Junta de Propietarios. Ya se pueden realizar juntas e incluso la mayoría de propietarios extranjeros (que son de la UE, espacio Schengen y R.U.) pueden acudir a ellas. Mientras que no hay Junta es el Administrador (nadie más que el administrador en en función del 20c) quien puede decidir que no se abra la piscina.

Pero esta decisión tendrá que estar fundamentada: por ejemplo que los gastos adicionales no están presupuestados - desde que el 21 de junio decayó la SND 411/2020, los requisitos de apertura de piscinas comunitarias se han relajado en todas las CC.AA. por lo que los se debería ver si efectivamente abrir la piscina tiene un coste adicional.

Y como le he dicho, no puedo añadir más a este debate. 

Editado por AltosMarbella 3/7/2020 11:08

Editado por AltosMarbella 3/7/2020 11:21

Los inquilinos tienen un contrato con el propietario no con la comunidad. Las decisiones de la comunidad las toman los propietarios, los inquilinos y su situación en nada influye a la hora de tomar estas decisiones ni por supuesto hacen variar los cuórums de los acuerdos.

Depende, porque si hay personas alquiladas con contrato de alquiler que comienza y funaliza en el intervalo  octubre de 2019 y junio de 2021, esas personas ven suprimido completamente el servicio ya que nunca lo van a disfrutar, así que 3/5.

La verdad que una ya se ha perdido entre tanto dime y direte del problema pimegenio que usted expuso, porque sinceramente a estas alturas de junio no se si usted esta de acuerdo con que el administrador decida en caso de urgencia sin consultar al presidente (que el trabajo seria poner un email o realizar una llamada), para que él decida y si las cosas vienen mal las culpas sean para él, o hacer el administrador de su capa un sayo y hacer lo que estime oportuno sin condultar con nadie.

Sinceramente, esta postura unicamente denota intereses espureos y ocultación de datos.

Que cuesta realizar una llamada telefónica?

Es que me gustaria que expusiese un único caso en que el administrador deba declarar el ordeno y mando, y no informar despues de su resoluccion.

Sólo le pido un único ejemplo

Carolinevega y PEPE123:

Copio literalmente las conclusiones de un articulo reciente, en pleno estado de alarma, que sobre el particular apareció en Mundo Jurídico. 

“1) El administrador puede unilateralmente adoptar medidas urgentes, sin necesidad de estar autorizado por la Junta de propietarios.”

Añado yo: el presidente solo puede hacer esto cuando ejerce de administrador.  

“2) La apreciación de la existencia de la urgencia constituye una valoración especial por parte del propio administrador.” 

“3) Han afirmado los Tribunales que, en caso de duda, es preferible adoptar la medida y pecar en exceso, pues de esta manera no incurre el administrador en responsabilidad si ha adoptado dicha medida para evitar un daño.”

“4) La urgencia responde, de un lado, a criterios de necesidad en relación con el daño a evitar con su adopción y, de otro, a un criterio temporal, cuando su adopción no permite demora, es perentoria, no puede dilatarse en el tiempo o es inaplazable.”

“5) El administrador cumple con su obligación legal y en principio queda exento de responsabilidad con dando cuenta de forma inmediata de las medidas tomadas al presidente o a los propietarios, debiendo documentar dicha documentación, pero a los sólo efectos de que uno u otros estén firmados.”

“6) La actual situación derivada de la declaración del estado de alarma, que prohíbe tácitamente la celebración de Juntas al estar limitada la libertad de circulación de las personas conforme al art. 7 del Decreto 463/2020, de 14 de marzo, justifica la concurrencia de la urgencia en la adopción de cuantas medidas deba adoptar el administrador, sin autorización de la Junta, siempre y cuando concurran los requisitos de necesidad y circunstancias de perentoriedad, de demora en su adopción.”

En los enlaces se pueden ver alguna opiniones de expertos legales y sobre todo las sentencias que los tribunales, que son quienes, en ultima interpretan la ley. 

Por mi parte doy por terminada esta polémica, ya que no puedo aportar más. 

https://www.mundojuridico.info/facultad-del-presidente-para-autorizar-obras-urgentes/

https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/04/06/la-adopcion-de-medidas-urgentes-por-los-administradores-de-fincas-sin-necesidad-de-autorizacion-de-la-junta-de-propietarios

https://safinco.com/jur%C3%ADdicas/353-decisiones-que-puede-adoptar-directamente-el-administrador-de-una-comunidad-sin-autorizaci%C3%B3n-previa-de-%C3%A9sta

Artículo 10: Obras de conservación y accesibilidad

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Carolinavega y PEPE123

La LPH es meridiana, las obras las deciden la Junta de Porpietarios art. 14.c. Y en caso de urgencia el Administrador art. 20.1.c.. 

En ningún caso el presidente puede decidir la realización de una obra.

En el caso que nos atañe, la apertura de la piscina la tiene que decidir la Junta de Propietarios (en muchos casos no se vota todos los años sino que "es lo habitual”) y su cierre también.

En una situación como la que hemos vivido, que el complimiento de la norma COVID profería suponer un gasto extra no presupuestado, la decisión de no abrir o asumir el gasto extra (la decisión de abrir fuera de la ley que se tomó en mi comunidad es la única inaceptable) la tiene que tomar Junta de Propietarios y mientras es el Admnistrador quien toma las decisiones urgentes.

El único articulo que habla de decisiones urgentes es el 20.1.c.

No se ofendan pero a falta de una opinion mejor y que alguien indique el articulo de la LPO que permite al Poresindete tomar este tipo de decisiones urgentes. 

https://www.fincasoft.es/propiedad_horizontal/consultas/consulta/que-debe-hacer-el-administrador-si-observa-la-necesidad-de-efectuar-alguna-repa

consulta 234 de

234 - ¿Qué debe hacer el Administrador si observa la necesidad de efectuar alguna reparación en la Comunidad?

Primero: Comunicarla inmediatamente al Presidente. De este modo el Administrador cumple con su obligación y salva su responsabilidad.

Segundo: De acuerdo con el tipo de reparación de que se trate, urgentes o no, disponer las medidas que resulten necesarias para solventarlas, y si procede, dar cuenta a los propietarios y/o convocar una Junta extraordinaria al efecto previa petición de dictámenes periciales y presupuestos.

235 - ¿Qué ocurre si tras comunicar el Administrador al Presidente la necesidad de efectuar una reparación en cierto elemento común se produce un accidente por no haberlo reparado urgentemente?

No es responsabilidad del Administrador ya que éste lo ha comunicado al Presidente. Es conveniente que el Administrador salve su responsabilidad comunicando la necesidad de reparaciones al Presidente de forma fehaciente, bien mediante correo certificado o telegrama, o al menos de modo que pueda demostrar que efectivamente lo comunicó. La responsabilidad de las consecuencias del accidente serán de la Comunidad.

236 - ¿Cuándo debe actuar un Administrador para efectuar reparaciones?

El Administrador debe actuar cuando se trate de efectuar reparaciones urgentes, pero previa comunicación (recomendamos expresa y demostrable) al Presidente de la Comunidad. Respecto de las reparaciones ordinarias, deben ser previamente aprobadas por la Junta de condueños.

Altosde Marbella según se toería el administrador no tiene intereses en la comunidad y el presidente si.

entonces que pasa si el administrador no es profesional y ese cargo lo realiza un vecino?

le he adjuntado varios ejemplos, si usted estima lo contrario, será su opinión, pero a las opiniones hay que adjuntar documentación que las valide

lea esta web el punto que le he adjuntado

la pág, es de un admisnistrador

https://brokalia.com/funciones-administrador-fincas/

Protección de la finca

Ocuparse de la protección de la finca, estableciendo las reparaciones y disposiciones que sean necesarias. Estas siempre deben notificarse al presidente de la comunidad de vecinos y, además, a los dueños.

otra web

https://afcolegiadosblog.com/2017/01/03/los-derechos-y-obligaciones-del-secretario-administrador/

esta es de un colegio de administradores de fincas

EL ADMINISTRADOR

          Art. 20, apartado a). No tiene competencias el Administrador para “hacer” por su cuenta obras, reparaciones, etc., salvo que esté autorizado por la Junta como se indica en el apartado f), pero si estar muy pendiente de la situación de todos los servicios comunes.

y el art. 20.c

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.

"Mantenimiento y entretenimiento de la casa” no solo obras sino cualquier actuación urgente: 

https://www.comunidades.com/legislacion/comunidades/ley-de-propiedad-horizontal/articulo-20/

Sino … ¿a quein compete estas decisiones urgentes? (Por favor cita artículo de la LPH). 

Carolinevega.

1.- Insisto, la apertura de piscinas, es algo que decide la propiedad, es decir la Junta de Propietarios. Solo la JdeP puede anular uan decisión por ella tomada.

2- En caso de necesidad  (urgencia, sutuación sobre venida) es el administrador quien tomará las medidas que resulten urgentes.

Vamos a lo que ha pasado. Ante las normas derivadas de la COVID (SND/414/2020) muchas comunidades se encostaron con que para abrir la pisciana tenían que incurrir en gastos no previstos ¿No abrir o asumir el sobre coste? (Abrír fuera de la ley solo lo hace el "no profesional” – gamberro e irresponsable – de mi administrador). Esa decisión, mientras que no se reúna la Junta de Propietarios, solo la puede tomar el Admnistrador. 

No es un tema de dar "cancha al adminitrador” sino aplicar la ley (la LPH en su articulo 20). Si no ¿quien toma según las LPH las decisiones urgentes ante imprevistos? 

No es lo una custión de lo que dice la ley, sino que esta responde a una lógica. El presidente tiene intereses en la urbanización (si se estropean los tejados y hay filtraciones estará interesado en arreglar primero su problema) el admnistardor es neutral ya que no trabaja para el presidente sino para el conjunto de la comunidad (perdón, me ha hecho tanta gracia que me he atragantado al escribirlo). 

Ese es el problema, el 100% de los admnistradores que me he encontrado en la costa – con mayoria de extranjeros y segunda vivienda – actua como si a él le pagase el presidente. Cuando vivía en el interior – inmensa mayoria de Propietarios residentes – el admnistrador le hacía la rosca al presidente de turno pero no trabajaba para él, sino para la comunidad. 

"Medidas que resulten urgentes”. (No solo reparaciones). 

Es decir en caso de urgencia ¿quien toma las medidas necesarias? Desde luego el Presidente no. El Administrador sí debe, está obligado, a tomar las medidas que resulten urgentes. 

Pongamos un ejemplo.  

Estamos en el 1 de junio de 2020,en una comunidad se encontraba en un territorio que pasaba a la fase 2 y por lo tanto podia abrir la piscina de acuerdo al mandato de la Junta de Propietarios anual celebrada en febrero que decidió abrir la piscina a el 1 de junio.

Sin embargo, de la aplicación de las normas recogidas en al orden ministerial SND 414/2020, se exige una serie de gastos (desinfección tres veces al día, controlador de aforo ...) para los cuales la Comunidad no tiene presupuesto.

Hay que tomar una decisión de forma urgente, o se mantiene la pisicina cerrada, o se abre contra la ley (decision nula de derecho) o se asume un desfase presupuestario.

Obviamente esta es una decisión que solo puede tomar la Junta de Propietarios, que debe ser convocada por el Presidente o el 25% de los propieatrios (cuotas y votos). El administrator no puede convocar una junta.

Y mientras que se convoca al Junta ¿quien toma las medidas que resulten urgentes? El adminitrador … "dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios”. 

Altos de Marbella si usted indica lo siguiente:

• Según esta opinión, la Junta de Propietarios podría decidir la no apertura de la piscina comunitaria por mayoría simple de cuotas y votos.
• Como puede decir ahora que sera el administrador quien decida y no el presidente.
• Recuerde el administrador es una simple persona que realiza un trabajo para la comunidad, y siemorecestará a lo que ordene el representante de la junta de propietarios que es el presidente.
• Y en este caso dd las piscinas, el presidente no puede decidir nada y el administrador, ni le digo
• No demos cancha al administrador, porque despues nos quejamos 

El presidente no puede decidir nada que le competa a la Junta de Propietarios.  En casos e emergencia es el admnistrador quien toma decisiones, no el presídete (que puede caer en conflicto de intereses). Artículo 20.1.c de la LPH. 

Lo del cierre de los servicios es una locura. Va contra las normas, las leyes, de funcionamiento de uan piscina (que exije que haya aseos). 

Le recuero que el estado de alarma ya ha decaído, que la SND/414/2020 ya no está en vigor y que en la mayoría de las CC.AA. las normas de “nueva normalidad” son mucho más relajadas y no requieren las desinfecciones adicionales.  

Hola, le remito el informe de los servicios jurídicos del Colegio de Admnistradores de Fincas de Málaga. 

https://www.cafmalaga.es/wp-content/uploads/2020/06/consulta-jur%C3%ADdica-apertura-piscinas.pdf

Según esta opinión, la Junta de Propietarios podría decidir la no apertura de la piscina comunitaria por mayoría simple de cuotas y votos.

Sin embargo, el informe es obsoleto, ya que se refiere a los complejos, licitantes y costosos requintos de la orden SND/414/2020 que decayó el 21 de junio y ha sido sustituido por las mucho más laxas normas autonómicas de “nueva normalidad”.

Con estas normas (que fijan en aforo entre el 75% para la mayoría de la CC.AA. y creo que el 60% para en País Vasco) eliminan las tres higienizaciones diarias adicionales y la necesidad de un sistema de control de acceso / horarios … hay pocas razones que justifiquen no abrir la pisciana por la COVID-19. 

Luego está lso estatutos y normas de funcionamiento interno de cada comunidad. Por ejemplo en la nuestra reflejan que la piscina se abre en temporada de verano y lo que la junta de propietarios decide es el horario (hay uno genérico que la Junta de Propietarios pude cambiar cada año).

En resumen, parece que para no abrir la piscina, su sus estatutos no dicen nada, valdría con mayoría de votos y cuotas, pero como ya parece que no hay razones de peso que dificulten la apertura de piscina yo me negaría a que no se abriese la piscian y argumentaría que hace falta 3/5 partes de votos y cuotas. 

¿Que junta tiene potestad en ausencia de la junta de propietarios? En la LPH no hay otra Junta que no sea la de Propietarios, si en ls estatutos se entablece un comite o algo parecido … no pinta nada (y tampoco lo pinta el Presidente) para desdecir una decisión tomada en junta de Porpieatrios.

En caso de emergencia, el admnistrador (solo el admnistrador, no el presindete que podría caer en un conflicto de intereses) está habilitado para tomar decisiones. 

Se supone que la temporada de piscina en cuanto a su apertura, horario, normas de funcionamiento etc. están aprobadas por la Junta Ordinaria en alguna de sus Juntas y figura en las normas internas de la propia Comunidad.

A partir de aquí, debería ser la propia Junta Ordinaria la que modifique cualquiera de esas normas.

Ante el Estado de Alarma y dado que no se ha podido celebrar Juntas de propietarios, se supone que el Presidente de la Comunidad habrá tomado la decisión de abrir o no la piscina en función del coste que ello conlleve dadas las normas impuestas para las aperturas, en cuanto aforo, vigilancia, desinfección, diostancia, etc.

Si ese coste estuviera ya contemplado en el presupuesto anual del capitulo de la piscina o no se incrementara de forma muy ostensible, entiendo que debe optar por abrir la piscina cumpliendo la normativa y luego cada propietario es libre de optar por el uso de la misma o no.

En mi caso, como no se me incrementaba mucho el importe presupuestado para la temporada de piscina, cumpliendo la normativa he decidido abrir y luego que vaya quien quiera. Eso sí, he decidido excepcionalmente este año cerrar 2 horas al medio día para desinfección (cierre no contemplado en las normas internas) y el cierre de los servicios, para evitar infecciones.

Cualquier tipo de votación sobre un asunto, cuya Junta no haya sido debidamente convocada, entiendo que no tiene validez alguna. Para eso está la figura del Presidente para decidir dentro de la legalidad.

Mayoria simple

ok

Pues si, ADDadministrador si lleva la razón, el art. 17.3 es para aprobar la instalacion de un servicio nuevo, o la eliminación de un servicio que no se va a volver a utilizar.

Por lo cual mayoria simple

yo creo que no

Buenos días,

Lamento rectificar a abgalan, el artículo 17.3 de la LPH hace referencia al establecimiento o supresión de las instalación de piscina como servicio de interés común. Es decir, construcción de piscina o eliminación (aunque esto último en la práctica sea difícil de ver).

La apertura o no para una temporada así como sus horarios y fechas de utilización se aprueban por mayoría de los presentes en una junta convocada a tal efecto.

Para la supresión de un servicio comunitario debemos remitirnos al articulo 17.3 de LPH, e el que se establece que se necesita únicamente las 3/5 partes de los votos a favor para poder suprimir el servicio.

Art. 17

3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Espero haber resuelto tu duda.