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AltosMarbella
28/11/2021 13:58

Eliminar los estatutos sin unanimidad

¿Se pueden modificar los estatutos de la comunidad sin un acuerdo por unanimidad?

826 lecturas | 5 respuestas

Mi comunidad se constituyó el 14/07/2019 mediante una junta entre dos propietarios, el promotor (99,1% de la cuota) y yo (0,9%). Esa junta constitutiva, con sus estatutos, quedó recogida en un acta notarial. Los estatutos se han inscrito en el Registro.

Además cada propietario firmo en su escritura, todas con posterioridad a esa fecha, que habían recibido los estatutos y los conocían. 

Pero los otros 93 vecinos son extranjeros y solo un par hablan español.

Nuestros estatutos son muy detallados, pero completamente normales. Prohiben la realización de actividades profesionales de cara al publico en la urbanización (ni guarderías ni despachos profesionales) y quizás lo más sobresaliente es que limitan el horario en el que, salvo emergencias, se pude hacer obras – de 10:00 a 14:00 y de 17:00 a 20:00. 

Ahora nuetro actual presidente y los dos vicenpresindentes consideran que nuetros esttutos no son justos ya que solo un propietario participó en su elaboración (en realidad introdujo menos de un 5% de modificaciones) y "son poco prácticas (23 páginas), o podrían ser sustituidas e incluyen una serie de artículos que forman parte de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)”. Propone eliminarlos para "hacer la normativa de nuestra comunidad más práctica y fácil de entender y así servir mejor a nuestra comunidad” y propone "un conjunto de normas, que junto con la LPH modificarán los estatutos de 2019”. Esas normas se podrían cambiar en cada Junta de Propietarios. 

Para validar dichas normas "un mínimo del 50% de los porpietarios debe votar a favor de las nuevas normas para que se apliquen en el futuro” (exige mayoria ¡ NO de los que voten sino de todos los propietarios ! ).

La votación se realiza en una "Junta Extraordinaria" al amparo del Real Decreto-ley 8/2021 … pero en realidad no convoca a una junta telemática sino que da 10 días para que los vecinos votemos por mail. 

Lo gracioso del caso es que su propuesta no modifica los estatutos – salvo que amplia las horas en las que se puede hacer obras y que exige algo ilegal: que quien quiera instalar un cargador en su plaza de garaje los haga de acuerdo con la Admnitración y el electricista de la comunidad – la LPH solo exige informar..  Eso sí, son mucho mas simples (dos caras) si bien elimina toda referencia a los órganos de gobierno, el régimen economico, la descripción de que son elementos comunes y cuáles no … 

Ya he enviado mi voto en contra, recordando que la LPH exige unanimidad para modificar los estatutos y que, al no contar la propuesta con dicha unanimidad no puede seguir adelante. Pero me temo que están decididos a ponerla en marcha si cuentan con el 50% de los votos positivos. 

Dos preguntas: 

1.- Me llama mucho la atención el silencio “doloso” del Secretario – Administrador de Fincas, que es quien “físicamente” ha enviado la comunicación y a quien hay que enviarle los votos. Entiendo que este no puede oponerse a las decisiones de la mayoria de los propitarios, pero está al servicio de la comunidad y no solo del presidente. Entre sus funciones está la de asesorar a la Comunidad. ¿No sería, al menos, exigible al Administrador que incluyera en el acta de la votación el aviso de que la pretensión de modificar de los estatutos sin unanimidad es contraria a la ley? Entiendo que en el complimiento del código deontológico del Colegio de Málaga sí deberia hacerlo. 

2.- Si finalmente esta locura sale adelante – si un año la mayoría decide que se cambian las normas y se pueden instalar negocios en la urbanización, desde guaderias a escuelas de música, cambia radicalmente la propiedad que se compró pensando en que esto no se podía hacer – ¿que tengo que hacer? Supongo que demandar a la comunidad ante un juez, pero ¿tengo que hacerlo por via normal o hay alguna más rápida – juicio verbal- ?

Muchas gracias 

 

carolinevega
carolinevega
29/11/2021 17:47
Pero Luismp existe un problema que ya he destacado.
Que a las juntas van administrativos y estos no conocen la LPH, por lo cual no estan capacitados para asesorar, esta opinión se corrobora como ya indique la cantidad de hilos que se abren con los acuerdos nulos y anulables que se aprueban en junta.
L
luismp
29/11/2021 17:01
Comunidad constituida en julio de 2019, y con los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad. No parece que tenga mucho sentido discutir ahora, si la forma de aprobar los estatutos fue correcta, si estos son abusivos, etc., ya que si fuera así no habrían sido inscritos por el registrador, y no creo que un juez los echara atrás. Personalmente solo apuntaría que unos estatutos de 23 paginas no creo que sean muy buenos, probablemente contengan mucha paja, parece que incluyen artículos copiados integramente de la LPH, lo que es totalmente absurdo.
Ahora se pretende hacer algo totalmente ilegal, anular estatutos sin unanimidad, elaborar unas normas sencillas, a todas luces insuficientes, e inventarse para aprobarlas una nueva mayoría del 50% de propietarios, mezcla del art 17 de la LPH y del art 6, RRI, que se aprueba por mayoría simple, y se quiere hacer en una junta extraordinaria ¿urgente? no presencial por email. En fin, un auténtico despropósito.
Conclusiones, respondiendo a las preguntas iniciales,
1 si se aprueba semejante barbaridad sólo queda impugnar ante los tribunales, pero (lo siento, no soy abogado) desconozco el tipo de pleito a plantear.
2 lógicamente, el administrador debe advertir a la comunidad, por ética y profesionalidad, de la irregularidad que supone los acuerdos citados (suprimir estatutos, etc.), pero no estoy de acuerdo en que se haga constar su reparo en el libro de actas de la comunidad, sobre todo que lo haga porque el colegio de administradores así lo diga, en una clara intromisión en un asunto que no es de su competencia, el contenido de un acta.
carolinevega
carolinevega
28/11/2021 22:20
Referente a su segunda pregunta:
El administrador recuerde que es una persona que presta un servicio a la comunidad y no se va a poner en contra de un acuerdo que ha adoptado la comunidad, dado que ésta es soberana para aprobar lo que estime oportuno, y si lo aprobado es un acuerdo nulo o anulable, y sera el propietario interesado quien deberá impugnar dicho acuerdo. Y estimo que entre sus funciones  si debe saberse la LPH correctamente, pero dado que a las juntas no van normalmente los administradores, ya que acude el empleado que se encarga de gestionar las comunidades y estos no son buenos  conocedores de la LPH.
Aqui en el blog, cada día hay preguntas sobre acuerdos adoptados que son nulos o anulables.
Y en el libro de actas desde luego que no debe figurar si el administrador está o no de acuerdo con el acuerdo adoptado.
Si unicamente usted y el promotor elaboraron y firmaron los estatutos, no me diga usted que eso no es connivencia.
¿Como puede ser que a los dos días de aprobar los estatutos, la comunidad que unicamente estaba formada por el promotor y usted, se decidiese denunciar al promotor si sólo existian dos propietarios él y usted, y no existía mayoría para denunciar?
Cuando indica:
Eran los únicos propietarios en el momento de constituirse la comunidad.
No entiendo porque habla en tercera persona, dado que según usted los estatutos los acordaron entre usted y él.
Pregunta: ¿Por que no fue correcta la elaboración de los estatutos?
Ya le han contestado a ello otro blogero, porque simplemente son abusivos.
En todas las comunidades que he vivido y en las que tengo y soy presidenta, en ninguna de ellas los estatutos los ha elaborado el promotor sólo o con connivencia con un único propietario. Siempre se han elaborado cuando existía un número elevado de propietarios.
Soy pertamente consciente que los estatutos ni se pueden modificar ni anular por mayoría simple.
Pero si eso se aprueba sería un acuerdo nulo, y como ya le he indicado, ese acuerdo se debe impugnar en tiempo y forma, y si no se impugna, este será convalidado cuando transcurra el tiempo de impugnación.
A su pregunta de la responsabilidad ética del administrador ante un acuerdo contrario a la ley, para mi como ya le he indicado no tiene responsabilidad alguna ni moral, ni etica, ni laboral. ni  LPH ni el C.C. indica nada acerca de responsabilidades del administrador.
Desconozco si a todos los propietarios se les facilitó en el notario los estatutos, pero si estoy segura que esos estatutos son claramente abusivos y pueden ser impugnados y un juez no creo que obviase dicho abuso.
Referente a:
Nuestros estatutos son muy detallados, pero completamente normales. Prohiben la realización de actividades profesionales de cara al publico en la urbanización (ni guarderías ni despachos profesionales) y quizás lo más sobresaliente es que limitan el horario en el que, salvo emergencias, se pude hacer obras – de 10:00 a 14:00 y de 17:00 a 20:00. 
De normales no tiene nada, dado que prohiben que se ejerzan actividades legales y el horario de obra, es totalmente restrictivo, cuando los horarios de los ayuntamientos son completamente diferentes a ellos.
Y por último, si se aprueba ese cambio, como ya le he indicado, usted deberá utilizar la vía normal, buscar abogado y procurador e impugnar, pero mucho me temo que lo tiene muy crudo para que le de la razón un juez
No nos indica si usted acudió a la junta donde se decidió la eliminación de los estatutos.

Una pregunta: en esa urbanización no existen locales?
M
Mel19
28/11/2021 17:25

Esos estatutos aunque son bastante recientes son irregulares y abusivos, que si se pueden impugnar por mayoría simple.

Los horarios de obras vienen contemplados en las licencias oportunas, un acuerdo que lo modifique es abusivo.

Una comunidad que prohibía una actividad legal dentro de sus instalaciones, también es abusivo  anulable.

Instalar un punto de carga para vehículos, es obligado y prohibirla también es anulable.

carolinevega
carolinevega
28/11/2021 15:18

Si la aprobación de renovación de estatutos se realiza por mayoria, la única vía que le queda es impugnar el acuerdo en el juzgado y necesita abogado y procurador.
Pero esa impugnación podria volverse contra usted, dado que los estatutos sólo fueron aprobados por dos propietarios, que actuaron en connivencia, no se actuó de buena fe ni correctamente dado que los elaboraron entre un promotor con el 99,01% y usted con el resto, no esperando a que el edificio estuviese vendido
Un juez claramente echaria para atras esos estaatutos porque su constitucion no fue nada correcta


Editado por carolinevega 28/11/2021 15:21

Fin del hilo
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