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A
AltosMarbella
26/02/2020 04:37

Cerramiento de terrazas prohíbido en estatutos.

¿Pueden algunos vecinos pedir en junta cerrar sus terrazas si esto lo prohibe los estatutos?

1.665 lecturas | 7 respuestas

Hola, 

En los estatutos de mi comunidad está prohibido el cerramiento de las terrazas. Tres vecinos quieren llevar a la Junta la petición de cerrar las suyas. Perfecto, pero le digo al Administrador que es de aplicación el articulo 17 de la LPO (exigencia de unanimidad). El replica que el cerramiento de terrazas se regula en el 10.3 y que desde 2013 vale con 3/5 partes. 

Sin embargo, en la LPO, cuando no importa que algo esté o no en los estatutos se señala explícitamente “incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo”, cosa que no sucede en el 10.3. 

Parece que el legislador ha dejado la unanimidad para la modificación de estatutos, pero permite el cierre de terrazas, si no esta expresamente prohibido en estatutos, con 3/5 partes. En nuestro caso el cierre de terrazas está explícitamente prohibido en los estatutos, por lo que no es de aplicación el artículo 10 sino el 17. 

¿Algo en este sentido? 


Si fuera de aplicación el 10.3: 

  • antes de votar en junta ¿se necesitaría la autorización del ayuntamiento para esa obra?
  • ¿se requiere el voto a favor de 3/5 del total de propietarios y cuotas (no solo de los presentes)? no computándose los ausentes con la mayoría (esto solo se menciona en el artículo 17)
  • ¿significa el cierre un cambio de cuotas segun el 17.6 de la ley del suelo 2/2008?  

 

 

 

 

 

 
carolinevega
carolinevega
26/02/2020 14:54

Cuando usted indica que se aprobaron por unanimidad, el promotor y usted, le pregunto:

En ese momento existian más propietarios?

 
A
AltosMarbella
26/02/2020 14:47

Muy buena apreciación, pero en ambos puntos nos encontramos con dos corrientes distintas que no se ponen de acuerdo. 

Por una parte, están los que señalan que, al redactar la modificación de la LPH, el legislador quiso reservar en esta la unanimidad para aquellos puntos en los que modificar los estutos, pero en la nueva redacción del 10 no señala “con independencia del titulo constitutivo” por lo que los defensores de esta postura la prohibición de cerrar terrazas es legal y dirige directamente al 17. 

De igual forma, hay controversia en cuanto a como computan los ausentes. Hay quein defiende que no se puede argumentar en base al 10 utilizando criterios del 17. 

 

En cualquier caso está claro que el articulo 10.3b exige que el cerramiento de la terraza se haga con fines de aprovechamiento energético, lo cual debe ser demostrado (la carga de la prueba estaría en el lado del solicitante). Un cerramiwnto parcial de la terraza en Mijas Costa … bueno hay que demostrar el aprovechamiento energético (no digo que no, digo que hay qeu demostrarlo).

 

En el fondo lo que subyace son dos derechos, el derecho de aquel que compra un vivienda por unos valores eséticos que queire perservar frente al derecho de los que quieren hacer lo que les apetezca en su casa. Ambos legítimos pero el Adminitrador en una controversia ta poco clara no puede tomar la via de menor resistencia (algo de asedio habitual).  

 
F
Fixin
26/02/2020 13:24

Para que esto vecinos puedan cerrar sus terrazas debe aprobarse por unanimidad al estar expresamente recogida la prohibición en los estatutos y ser una modificación de los mismos, art.17.6 LPH

 

 
A
AltosMarbella
26/02/2020 11:03

 

Si, se aprobó por unanimidad (él y yo) y ante notario.  Los estatutos no puede ir contra la ley, peor si ampliarla (por ejemplo exigir 15 dias para convocatorios de junta) hay jurisprudencia que considera este asunto como una ampliación.

 

 

 

 

 
carolinevega
carolinevega
26/02/2020 10:51

hay una cosa que no entiendo

usted dice que los estatutos los redactaron entre el promotor y usted.

entiendo entonces que despues fueron aprobados por unanimidad.

yo no soy jurista, y lo que le voy a decir es unicamente una ídea, no digo que sea verdad, hay que hilar muy fino porque despues vienen las críticas y los insultos por parte de algun elemento.

podría ser que ese acuerdo no sea legal dado que la LPH si permite el cerrmiento sin unanimidad

el art. 5 indica:El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

NO LO CONFIRMO, UNICAMENTE ES UNA IDEA.

si existe algún abogado que de su opinión

 

 

 

 
A
AltosMarbella
26/02/2020 10:34

 

Gracias. 

Sí eso pensaba yo, al estar en estatutos se aplica el 17 y no el 10. 

Los estatutos se aprobaron con la constitucion de la comunidad (14/ junio / 2019). Y prohíben expresamente el cierre (por acuerdo entre promotor y yo, que los redactamos). 

 

 
carolinevega
carolinevega
26/02/2020 10:04

si usted está seguro que en los estatutos prohibe el cerramiento de terrazas, hay que modificar primero los estatutos.

puede ocurrir que estos sean antiguos, y se aprobasen antes de la modicicación de la LPH.

1º siempre es necesario el permiso del ayuntamiento

2º es necesario el voto favorable en LA MISMA JUNTA DE 3/5 DE TODOS LOS PROPIETARIOS (se lo resalto para que lo entienda. los ausentes no pueden emitir posteriormente su voto ni se suma a la votación. art. 17.8

3º NO, el coeficiente no cambia

 

Fin del hilo
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