Antes de tocar un solo ladrillo, sepa algo: ¿los locales pertenecen a la misma comunidad de vecinos o no? Eso cambia todo. Se confirma con la cédula de habitabilidad, el certificado registral o preguntando al administrador. Si no lo hace, cualquier movimiento es disparar a ciegas y esperar suerte.
Si están en la misma comunidad, la ley lo tiene claro: artículo 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal. No hace falta unanimidad: basta con tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas. Y no se confunda: la mayoría es sobre el total, no sobre los que aparezcan en la junta.
Mire los estatutos. Si ya permiten unir locales, no haga nada salvo ajustar las cuotas, también por mayoría de tres quintos. En muchos sitios, esto ya está previsto y el trámite es casi automático.
El permiso del ayuntamiento solo es necesario si la norma lo exige. Muchos no lo piden si la obra es mínima, pero un papel firmado no cuesta nada y evita dolores de cabeza.
No hace falta pedir permiso a los vecinos colindantes, pero conviene. Los artículos 7.2 LPH y 1902 del Código Civil son claros: no se puede dañar a terceros. Si un vecino protesta, tendrá que probar un daño real. “No me gusta” no vale. Tenerlo por escrito evita discusiones absurdas.
Si los locales pertenecen a comunidades distintas, las cosas se complican. El muro es medianero (artículos 571 y siguientes del Código Civil). Cada uno puede usar su parte, pero no tocarla sin permiso del otro. Aquí, “el otro” son las dos comunidades: la obra debe aprobarse en ambas. Normalmente basta la mayoría de tres quintos, salvo que se cambie la estructura. Los tribunales aceptan la mayoría cualificada si no hay daños graves. Revise los títulos: ahí se define si el muro es común o privado.
El cambio de uso es el verdadero quebradero de cabeza: pasar de tienda a restaurante. Una tienda no necesita salida de humos; un restaurante sí. Lo normal es un conducto propio hasta el tejado, sobresaliendo al menos un metro del punto más alto del edificio.
Si el restaurante ya tiene salida de humos, se puede adaptar. Si no, instalar un conducto nuevo puede costarle caro y complicarle la vida. Afecta a zonas comunes: fachada, patio, tejado. Por eso se necesita el voto de tres quintos. Los vecinos pueden quejarse por olores o ruidos, y los tribunales suelen darles la razón si hay molestias reales. Pero si los estatutos permiten restaurantes en planta baja, su oposición es papel mojado.
Hay otra salida: si la salida existente sirve para la ampliación y no aumenta demasiado la cocina, algunos ayuntamientos permiten mantener el mismo conducto, siempre que un informe técnico lo respalde. No es lo habitual, pero puede funcionar.
Antes de comprar, protéjase en el contrato. La compra debe depender de que se obtenga la licencia de restaurante y la aprobación de la comunidad. Si en seis meses no lo logra, puede cancelar sin coste. Artículos 1113 y 1256 del Código Civil: las obligaciones condicionales no pueden depender solo de uno. También puede pactar rebaja de precio, compensación o que el vendedor pague parte de los gastos. Todo por escrito.
En lo técnico, el muro importa. Si es estructural, necesitará proyecto de arquitecto, cálculo de cargas y licencia de obra mayor. Si es un simple tabique, basta licencia de obra menor. Un informe técnico previo evita errores y gastos absurdos.
Recuerde: las normas estatutarias que pedían unanimidad ya no valen desde la Ley 8/2013. La mayoría de tres quintos manda. El Tribunal Supremo lo ha dejado claro: incluso comunidades que no han actualizado estatutos deben aplicarla.
En resumen: unir locales es posible, pero depende de tres cosas: que estén en la misma comunidad, que la junta lo apruebe y que el ayuntamiento conceda la licencia de actividad con salida de humos. Si son comunidades distintas, hará falta permiso de ambas.
Los riesgos reales no son legales, sino prácticos: coste del conducto, molestias a vecinos y viabilidad técnica. Antes de comprar, compruebe propiedad, salida de humos y postura de la comunidad. Pregunte al ayuntamiento.
Si se hace bien —permisos, informes y contrato condicionado— la operación es segura. Si no, se arriesga a comprar un local que no podrá usar. La clave es avanzar con prudencia y todo bien documentado.