Con la ley en la mano, lo que está haciendo la administración no es correcto si mantiene toda la deuda histórica en acta como si fuera exigible al nuevo propietario y, además, utiliza esa cifra para dejarle sin voto.
Aquí se está mezclando algo que jurídicamente son dos cosas distintas. La deuda completa —los cinco años o los que sean— era una obligación personal del propietario anterior. En su caso, del banco. Esa deuda no se transmite sin más al comprador. El adquirente no pasa a ser deudor personal por el mero hecho de comprar. Lo único que establece la ley es una afección real sobre la finca, es decir, que el inmueble queda afecto como garantía por una parte muy concreta de esa deuda. Así lo viene diciendo la Audiencia Provincial, entre otras, en la Sentencia 279/2017 de la Audiencia Provincial de Las Palmas, cuando deja claro que quien no era propietario en el momento en que se generó el gasto no se convierte en sujeto pasivo de la deuda del anterior.
Además, hay que tener en cuenta la prescripción. La acción para reclamar cuotas comunitarias prescribe a los cinco años conforme al artículo 1966.3 del Código Civil. Si durante ese tiempo no se reclamó de forma fehaciente al anterior titular, esa parte de la deuda ya no es exigible. Otra cosa distinta es que contablemente se conserve como dato histórico, pero no puede tratarse como crédito vivo frente al nuevo propietario.
Y, sobre todo, el límite de responsabilidad del adquirente está perfectamente definido en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal. El nuevo titular solo responde con el inmueble de lo correspondiente a la anualidad en la que compra y a los tres años naturales anteriores. Ni más. Cualquier importe que exceda de ese periodo no se le puede exigir, ni directa ni indirectamente.
Esto tiene una consecuencia clara en materia de voto. El artículo 15.2 de la propia Ley de Propiedad Horizontal priva del derecho de voto únicamente a quien no esté al corriente de pago de deudas vencidas con la comunidad. Pero lo que excede del límite legal o lo que está prescrito no puede considerarse deuda vencida a estos efectos. Si el nuevo propietario paga lo que realmente le corresponde —esa anualidad en curso y los tres ejercicios anteriores— debe ser tenido por corriente de pago, con pleno derecho a participar y votar en Junta.
Si aun así se le priva del voto en base a una deuda que legalmente no le es exigible, los acuerdos adoptados podrían ser impugnables conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, con el consiguiente riesgo de nulidad y eventual condena en costas para la comunidad.
Si lo considera oportuno, sería conveniente saber si el nuevo propietario ha abonado ya la parte correspondiente a esos cuatro ejercicios, porque ese dato es determinante a la hora de valorar la viabilidad de una eventual impugnación.