Derrama pendiente y venta de vivienda

La afirmación que plantea va bien encaminada, pero conviene entender qué está diciendo realmente la ley para no simplificar demasiado la conclusión.

La respuesta resumida no es falsa, pero sí demasiado tajante. Sirve como idea general, pero jurídicamente se queda corta porque no distingue entre mejoras y obras necesarias, no analiza la exigibilidad concreta de cada cuota y tampoco menciona los pactos habituales en la compraventa.

El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades. La palabra clave aquí es “exigibilidad”. No es lo mismo aprobar una derrama que tener que pagarla.

En muchas comunidades se aprueba una derrama y se fracciona en varios pagos: por ejemplo, en seis o diez mensualidades. En ese caso, cada cuota tiene su propio vencimiento. Es decir, cada mes nace una obligación de pago distinta. Por eso se suele entender que cada cuota la paga quien sea propietario cuando vence esa cuota, no quien lo era cuando se aprobó la derrama.

Pongamos un ejemplo sencillo. La comunidad aprueba en enero una derrama de 3.000 €, a pagar en seis cuotas de 500 € de febrero a julio. Si el propietario vende el piso en abril, lo normal es lo siguiente: las cuotas que vencieron hasta abril las paga el vendedor, porque era el propietario en ese momento; las que vencen a partir de mayo las paga el comprador, porque ya es él quien figura como propietario cuando esas cuotas se hacen exigibles.

En ese sentido, la conclusión que se plantea —que desde la compraventa las derramas posteriores corresponden al comprador— encaja con la lógica del artículo 17.11.

Ahora bien, hay algún matiz que conviene tener presente.

Primero, ese artículo habla expresamente de mejoras. En muchas comunidades las derramas no son mejoras, sino obras necesarias de conservación o reparación (lo que regula el artículo 10 de la misma ley). En la práctica se suele aplicar el mismo criterio de exigibilidad, pero técnicamente el precepto citado se refiere a mejoras.

Segundo, en la escritura de compraventa vendedor y comprador pueden pactar algo distinto. Es muy habitual que se acuerde que las derramas aprobadas antes de vender las pague el vendedor, aunque se giren después. Ese pacto vale entre ellos, pero frente a la comunidad la regla suele seguir siendo la de quién es propietario cuando vence la cuota.

Y tercero, no hay que olvidar el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que la vivienda responde de las deudas con la comunidad del año en curso y los tres anteriores. Esto no cambia quién debe pagar cada cuota, pero sí permite a la comunidad reclamar la deuda contra la propia vivienda si queda pendiente.

La idea de fondo de la afirmación es correcta: si la derrama está fraccionada, cada pago corresponde al propietario que lo sea en el momento en que esa cuota vence. Pero conviene mirar siempre tres cosas: si realmente se trata de una mejora, cómo se fijó el calendario de pagos y qué se pactó en la escritura de compraventa.

La cuestión que plantea es bastante habitual cuando se transmite una vivienda y hay una derrama extraordinaria aprobada por la comunidad. Lo importante, en realidad, no es tanto cuándo se aprobó la derrama, sino cuándo vence cada uno de los recibos.

La regla general que han venido aplicando de forma bastante constante los tribunales es sencilla: cada cuota extraordinaria la paga quien sea propietario en el momento en que esa cuota vence y se hace exigible. No quien lo era cuando la junta aprobó la derrama.

El motivo es que la deuda no nace toda de golpe con el acuerdo de la junta. Lo que hace la comunidad en ese momento es aprobar la obra o el gasto y fijar la forma de pago, pero la obligación se va generando poco a poco, conforme se emiten los recibos o vencen las cuotas.

Esto lo explica con bastante claridad la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 611/2019. En esa resolución se señala que la deuda no surge en el momento del acuerdo, sino cuando se concreta el importe y se giran los recibos, que es cuando la cantidad se vuelve líquida, vencida y exigible. A partir de ahí, el obligado al pago es el propietario que tenga la vivienda en ese momento.

Por eso, aplicado a una compraventa, el esquema habitual queda así.

El vendedor responde de todas las cuotas que ya estén vencidas en el momento de la transmisión. Da igual que sean cuotas ordinarias o cuotas de una derrama extraordinaria. Si el recibo ya había vencido cuando todavía era propietario, la obligación es suya.

El comprador, en cambio, tendrá que asumir las cuotas que venzan después de adquirir la vivienda, aunque la derrama se hubiera aprobado antes de la venta.

Este criterio también aparece en otras resoluciones, como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas nº 511/2018, donde se insiste en que la deuda comunitaria se convierte en exigible con cada vencimiento concreto.

Aquí conviene tener presente otra idea importante de la Ley de Propiedad Horizontal. La obligación de contribuir a los gastos comunitarios es una obligación ligada a la propiedad del inmueble, lo que en derecho se denomina obligación propter rem. Así lo establece el Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando impone a cada propietario la obligación de contribuir a los gastos generales del edificio conforme a su cuota.

Ahora bien, la misma norma introduce otra figura distinta que suele generar confusión: la afección real de la vivienda. Ese mismo artículo establece que el piso responde frente a la comunidad de las deudas pendientes del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Es una garantía para la comunidad. Pero eso no significa que el comprador pase a ser deudor personal de esas cantidades anteriores; la responsabilidad personal sigue siendo del vendedor.

Por eso es tan importante el certificado de deudas que exige la ley en el momento de vender. Ese certificado, que también regula el citado artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe indicar si existen cantidades pendientes con la comunidad. En la práctica, además, suele informarse de si hay derramas aprobadas pendientes de vencimiento, precisamente para que el comprador sepa qué gastos vendrán después.

Dicho todo esto, hay que añadir un matiz importante. Esta es la regla general cuando las partes no dicen nada. Pero vendedor y comprador pueden pactar otra cosa en el contrato de compraventa. Por ejemplo, que el vendedor asuma toda la derrama aunque queden cuotas por vencer, o que el comprador la asuma íntegramente si el precio se ha negociado teniendo eso en cuenta. Si existe pacto claro, ese pacto prevalece entre las partes.

En definitiva, si no hay acuerdo distinto en la compraventa, lo habitual es que cada cuota extraordinaria la pague quien sea propietario cuando vence. El vendedor responde de lo ya vencido; el comprador, de lo que venza después.

Si lo desea, se puede comentar también un supuesto que suele generar conflictos: cuando la derrama se aprueba antes de la venta, pero la obra todavía no se ha ejecutado o ni siquiera se ha empezado. Ahí es donde muchas veces aparecen las discusiones entre comprador, vendedor y comunidad. Si le interesa, se puede analizar ese caso concreto.