La situación de partida es clara desde el punto de vista legal. El Registro de la Propiedad no deja lugar a dudas: todo el edificio, con sus tres portales y el sótano, forma una única comunidad de propietarios. Esto significa que, jurídicamente, solo existe una comunidad y, por tanto, una sola Junta General con capacidad para tomar decisiones que obligan a todos. Obras, presupuestos o normas comunes deben aprobarse ahí, no por separado en cada portal.
Sin embargo, durante unos 30 años la realidad ha sido otra. Cada portal ha funcionado como si fuera independiente. Esa forma de actuar ha sido tolerada por todos y ha funcionado en la práctica, pero no encaja con la estructura legal real. Es lo que se suele llamar una gestión de hecho, mantenida por acuerdo tácito, pero sin soporte formal.
Desde un punto de vista estrictamente jurídico, los acuerdos adoptados de forma separada por cada portal, como reformas o gastos propios, no se ajustan al órgano competente, que es la Junta única del edificio. En puridad, podrían considerarse nulos. Ahora bien, esto no significa que se puedan reabrir fácilmente. Durante décadas todos han aceptado ese sistema, han pagado en consecuencia y han actuado conforme a él. En estos casos, los tribunales suelen frenar cualquier intento de revisión aplicando la doctrina de los propios actos: no es razonable ir contra lo que se ha consentido durante tanto tiempo. En la práctica, lo pasado queda cerrado.
Distinto es el papel del administrador. Aquí sí hay un punto delicado. Un profesional de la administración de fincas tiene la obligación de conocer la estructura jurídica real de la comunidad que gestiona. Si ha mantenido la división en cuatro comunidades independientes sin advertir de la existencia de una única comunidad, y además ha cobrado honorarios diferenciados por cada una, puede estarse ante una actuación negligente o, al menos, poco diligente. También hay un posible conflicto de interés evidente, porque ese sistema le resulta económicamente más favorable. En función de lo que se pueda acreditar, la comunidad podría valorar su cese e incluso, si hubiera perjuicio económico demostrable, una reclamación de responsabilidad.
A partir de ahora la situación cambia por completo. La comunidad debe funcionar como una sola. Cualquier gasto común del edificio, incluidos los de mantenimiento o reforma de un portal, debe aprobarse en Junta General única y repartirse según los coeficientes de participación que figuran en la escritura de división horizontal. No se puede seguir actuando como si cada portal fuera autónomo.
Esto puede generar tensiones, y es lógico. Es probable que algunos propietarios de un portal sin reformas discutan pagar obras en otro, pero jurídicamente la respuesta es sencilla: a partir de ahora todos los elementos comunes se financian entre todos, según coeficientes.
Para ordenar la situación sin generar un conflicto mayor, lo más razonable es convocar una Junta General extraordinaria de todo el edificio. En esa reunión debería explicarse con claridad la situación jurídica real, regularizar formalmente el funcionamiento como comunidad única, aprobar un presupuesto general común y decidir qué hacer con la gestión del administrador.
También sería conveniente fijar un plan claro para futuras obras y mantenimiento, dejando por escrito que todo se financiará de forma conjunta según coeficientes.
Por último, para evitar que el pasado se convierta en un campo de batalla, la Junta puede acordar una especie de cierre de etapa. Es decir, validar lo actuado hasta ahora y darlo por bueno, estableciendo que el nuevo régimen solo rige hacia el futuro. No es tanto una “amnistía” en sentido técnico, sino una forma práctica de evitar litigios innecesarios y empezar de cero con reglas claras.