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J
jsm2009
01/05/2009 17:24

Condiciones abusivas ¿Incumplimiento de contrato?

¿puede la constructora negarse a resolver el contrato por incumplimiento?

3.233 lecturas | 4 respuestas
A las buenas!!

En el año 2006 formalicé un contrato de compraventa de una vivienda que “me creo yo” me entregarán próximamente (si llegamos antes a un acuerdo).

En dicho contrato consta literalmente “que a la firma de la Escritura Pública de Compraventa me subrogaré al préstamo hipotecario que la constructora está gestionando con una entidad bancaria”. Además, dicho contrato indica que las condiciones máximas serán única y exclusivamente las siguientes:

Tipo de interés: Euribor +1
Comisión de subrogación : 0,5 %
Comisión de cancelación: 1%
Plazo de amortización: hasta 25 años.

Pues bien, hace unos meses (cuando el Euribor estaba al 4,5%) me dicen en el banco que me conceden la hipoteca y me aplican el Euribor +0,65. La pasada semana me acerco al banco para prepara el papeleo y me dicen que las condiciones han cambiado y que ahora me aplican un Tipo de interés del Euribor + 0.75 y con un suelo del 4% (esto último es lo que me está machacando ahora que el Euribor está al 1,8%).

Estando próxima la fecha de firma de la escritura, (10 de Mayo) y teniendo en cuenta que en mi contrato de compraventa no aparece ningún suelo, he trasladado a la constructora mi decisión de resolver el contrato si no me aplican las condiciones que firme con ellos.

¿es correcto mi planteamiento o existe algún argumento que la constructora pueda alegar para obligarme a no resolver el contrato?

No sé por donde tirar. ¿me podéis ayudar?

 
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A
ABARAJAS
14/05/2009 12:05
hola

has conseguido cancelarlo?? si quieres le puedes preguntar a un amigo que es director de sucursal y ha estado con tema de promociones y supongo que algo sabrá...
 
T
triz10
03/05/2009 20:30
Eso sí no confundas el tocino con la velocidad, tu firmas con el promotor un contrato de compraventa, en el que te comprometes a comprar una casa o chalet o lo que sea, por un importe X, en un plazo determinado, etc...puedes quejarte porque te obliguen a subrogrte al banco, cuya claúsula ya te han comentado que es abusiva y no te pueden olbigar así que puedes mirar otros bancos, pero no puedes decirles a la constructora que han incumplido el contrato por la condiciones del banco. la pormotora negocia con el banco la financiación de la construcción de los pisos, y el banco le pone unas condiciones y les da unas posibles condiciones de subrogación, uqe a la hora de estudiar cada caso de deudor subrogadopueden variar, y si las condiciones delmercado varian para el banco tambi´ne variarán ya que a tí hasta que no firmas la hipoteca no tienes ni contacto con el banco ni el banco contigo, no sabe cual es tu situación, no sabé si tienes un buen sueldo o si tienes contrato temporal o si tienes avalistas, así que dificilmente ningún banco sin conocer quienes serán sus clientes van a dar ninguna oferta, ponen unas condiciones generales de subrogación, pero no aseguran que san esas ni que se lo concedan a todo el mundo. Un saludo
 
F
Felipe Tasador
03/05/2009 20:09
jsm2009 dijo:

A las buenas!!

En el año 2006 formalicé un contrato de compraventa de una vivienda que “me creo yo” me entregarán próximamente (si llegamos antes a un acuerdo).

En dicho contrato consta literalmente “que a la firma de la Escritura Pública de Compraventa me subrogaré al préstamo hipotecario que la constructora está gestionando con una entidad bancaria”. Además, dicho contrato indica que las condiciones máximas serán única y exclusivamente las siguientes:

Tipo de interés: Euribor +1
Comisión de subrogación : 0,5 %
Comisión de cancelación: 1%
Plazo de amortización: hasta 25 años.

Pues bien, hace unos meses (cuando el Euribor estaba al 4,5%) me dicen en el banco que me conceden la hipoteca y me aplican el Euribor +0,65. La pasada semana me acerco al banco para prepara el papeleo y me dicen que las condiciones han cambiado y que ahora me aplican un Tipo de interés del Euribor + 0.75 y con un suelo del 4% (esto último es lo que me está machacando ahora que el Euribor está al 1,8%).

Estando próxima la fecha de firma de la escritura, (10 de Mayo) y teniendo en cuenta que en mi contrato de compraventa no aparece ningún suelo, he trasladado a la constructora mi decisión de resolver el contrato si no me aplican las condiciones que firme con ellos.

¿es correcto mi planteamiento o existe algún argumento que la constructora pueda alegar para obligarme a no resolver el contrato?

No sé por donde tirar. ¿me podéis ayudar?




Hola jsm2009:

No te pueden obligar a subrogarse en el prestamo que ellos tiene concertado, i aún tan siquiera a pagar los gasto de cancelación de la hipoteca que les sirvió a ellos par construir, NO A TÏ

Esta Cláusula se considera abusiva por imponer renuncias a los derechos del comprador.

El núm. 22 de la disp. Adicional 1 ª de la LGDCU dispone que serán abusivas las cláusulas que impongan “al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación)”. ESTE ULTIMO ES EL CASO TUYO

Los gastos de preparación de la titulación que por su propia naturaleza correspondan al vendedor, son los que se derivan de todos aquellos actos que deba realizar el vendedor de manera unilateral para cumplir con su obligación principal de entrega de la cosa.1 Es decir, son todos aquellos gastos que deriven de actos que debe
realizar el vendedor con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública.

El propio núm. 22 de la disp. Adicional 1ª de la LGDCU califica como actos de preparación de la titulación que por su naturaleza corresponden al vendedor los que se derivan de la declaración de obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación. Esta enumeración es meramente ejemplificativa o “numerus apertus”, por lo que se pueden incluir en el supuesto otros gastos derivados de actos anteriores al otorgamiento de la escritura pública que por su propia naturaleza correspondan al vendedor, como los gastos de declaración de obra nueva, los de agrupación y segregación y los derivados de las operaciones reparcelatorias, los de la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, los de la constitución del régimen de propiedad horizontal y los gastos de comunidad anteriores a la transmisión (artículo 9.5 Ley de Propiedad Horizontal 49/1960) y las primas de los seguros sobre el inmueble satisfechas antes del acto traslativo.

La razón de la abusividad de las cláusulas que imponen estos gastos parece clara. La buena fe exige que el precio del inmueble sea comprensivo de todos aquellos gastos que por su naturaleza tienen que ser soportados por el vendedor, sin que éstos puedan ser repercutidos al comprador subrepticiamente mediante condiciones generales que generalmente desconoce. Estos gastos se deben considerar como un coste empresarial más y, por lo tanto, tienen que incluirse en el precio total, siendo así que su dispersión a lo largo del clausulado contractual mediante condiciones generales de la contratación, no es más que una descomposición del precio final, sin más sentido que el de provocar en el comprador una incorrecta representación sobre el precio y la conveniencia de realizar o no el contrato.

El fin que se persigue mediante la declaración de abusividad de estas cláusulas de imputación de gastos propios del vendedor al comprador, no es una reducción del precio de los inmuebles, sino una mayor transparencia en su fijación, para permitir que el comprador tenga un conocimiento cabal del mismo y evitar que se vea sorprendido con la imputación de gastos con los que no contaba y que alteran el equilibrio económico pactado. 2

De entre todos los gastos abarcables en el supuesto del núm. 22 de la disp. Adicional 1ª, sin lugar a dudas, el más relevante es el de la comisión de cancelación del préstamo hipotecario suscrito por el promotor para financiar la construcción. La cláusula que imputa al comprador los gastos derivados de la cancelación del préstamo. Pr lo qe es un a Clausula ABUSIVA totalmente.

Yo en tu caso solicitaría a otras entidades condiciones de prestamo. Hoy todavía sería entendible poner un suelo del 3,25% pero solo al primer año, el que sea para toda la laga vida de la hipoteca me parece desmesurado en estos primero años en los que el € estará y está muy bajo.

En cuanto a lo de resolver el contrato, todo depende de las clausulas del mismo las cuales desconozco

Un saludo espero haberte ayudado en algo
 
R
Rafarodguez
01/05/2009 17:32
El contrato que has firmado es abusivo, ya que segun la ley, no te pueden obligar a subrogarte aunque lo hayas firmado. Yo buscaria otro banco con mejores condiciones, y si te reclaman por el incumplimiento de contrato en este sentido, que lo hagan por escrito... veras como no lo hacen.
 

Fin del hilo
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