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C
cisneriana
11/04/2012 07:08

condiciones préstamo promotor

¿Se mantienen las condiciones al subrogarse al préstamo ofrecido por la promotora?

8.422 lecturas | 12 respuestas

Hola! os lanzo unas preguntas:

 El subrogarse al préstamo promotor significa tener las mismas condiciones que le ofertaron al constructor en su día? O esas condiciones pueden cambiar? puedo saber dichas condiciones antes?

Las hipotecas que tienen los constructores para vivienda protegida ( VPPL-Madrid ) siempre son convenidas? es decir, la hipoteca a la que pueda subrogarme será protegida?

Sea cual sean esas condiciones, siempre son para solicitar el 80%? y si se necesita menos? las condiciones varían empeorando ? el número de años puede variar o tiene que ser 80% a 25 años?

Muchas gracias !

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C
cisneriana
30/04/2012 22:47

Muchas gracias, intentaré que me den más meses para dar la respuesta...

Un saludo !

M
marpi7
30/04/2012 00:07

No tienes obligación de subrogarte al préstamo del promotor y mucho menos a decidirlo un año antes.

Sencillamente díles que no vas a decidirte ahora, que tienes una VPPL, que no sabes si llegado el momento te va a interesar subrogarte o solicitar un préstamo convenido y ya está.

 En Plan 2009-2012 acaba en el el 2012, cuando te quieran dar la vivienda puede que ya esté el nuevo Plan en vigor y quién sabe como va a salir.

Y las hipotecas libres, a saber... el euribor a la baja, los diferenciales en alza....

 

C
cisneriana
29/04/2012 18:53

Os resumo para poneros en situación, vivienda VPPL >90m2 con fecha de entrega 2013, la promotora nos obliga un año antes a decidir si nos subrogamos o no al préstamo promotor libre de condiciones infumables, no os las resumo porque mi duda va por otra rama, en breve tendré que dar contestación y quiero que me ayudéis para ver como puedo hacer mejor las cosas.

Sé, que aunque la vivienda supera los 90m2 tengo opción de una hipoteca convenida, financiarían el 80% de 90m2, el dinero que necesito entraría dentro de esos cálculos.

Ahora vienen mis dudas de como debo hacer las cosas:

1.-¿ Pueden obligarme a decidir tan pronto? puedo acogerme a "algo" para intentar que la respuesta sea más próxima a la entrega.

2.- ¿Es legal que yo pueda solicitar una hipoteca convenida de inicio al banco del préstamo promotor y ellos obligados a concedérmela?¿ qué gastos serían ? ( ya que no sería una subrogación...)

3.- En caso que no sea posible, sería buena jugada subrogarme ya que los gastos se minimizan ( aunque las condiciones sean infumables ) y después solicitar al mismo banco una hipoteca convenida,¿ puedo tener esa opción? el banco está obligado? me obligarían a pagar tasación, gastos de apertura....etc etc ? y esta opción de a posterior buscar préstamo convenido pero con otro banco ?

4.- Teniendo en cuenta que mi vivienda obtuvo calificación provisional en 2008, únicamente tengo opción a un préstamo convenido del plan 2005-2008?

5.- Qué pensáis sobre las hipotecas libres para 2013, mejorarán a la situación actual? 

Muchas gracias y esperando vuestra ayuda.

Un saludo !

 

C
cisneriana
17/04/2012 22:08

Muchas gracias, lo del suelo me refería a que al igual que el diferencial está entre unos valores fijados según me habéis informado,  por si lo del suelo estaba impuesto que no hubiera, pero por lo que me comentas podrían ponerlo.

Cuando sepa las condiciones os escribo para pediros consejo.

Un saludo !!!

C
cisneriana
15/04/2012 23:09

Incluyo una pregunta más: los préstamos convenidos pueden tener la claúsula de suelo y techo?

Un saludo y muchas gracias !

C
cisneriana
15/04/2012 21:04

Muchas gracias, por lo que me comentas sí tengo la posibilidad de optar al plan 2009/2012..., menos mal, ya que el euribor está más bajo que el IRPH.

Se me ha añadido un problema y es que mi vivienda es superior a los 90m2, tiene 101 útiles, 97 computables, por lo que he leído podría tener oportunidad del préstamo convenido pero en esos casos dan como máximo el 80% referido a 90m2, como lo que yo necesito es menos igual se me compensan las cuentas....teniendo en cuenta lo dicho anteriormente y mis situación ( 25mil brutos/indefinida de 5 años cuando pida la hipoteca/ sólo 1 comprador/ posibilidad de rebajar la hipoteca/ dispondría de avalista si fuera necesario, aunque preferiría no necesitarlo ) cómo ves la operación bancaria? A mí me gustaría que la hipoteca fuera a 30 años.

( Sí, como bien dices, el promotor pidió una ampliación, ya que le ha costado vender las viviendas, por ese motivo, la gran rebaja del precio )

Muchas gracias !

M
marpi7
15/04/2012 20:22

Ese es un dato importante, al tener la calificación provisional  de nov. 2008, la vivienda pertenece al plan 2005-2008 y  la vivienda está sujeta a la normativa de ese Plan.

El plazo de construcción desde la calif. provisional es , si no recuerdo mal, de 24 meses, para solicitar la calif. definitiva, por lo que supongo que habrán solicitado la correspondiente ampliación de plazo.

En cualquier caso al obtener la calificación definitiva después del 31-12-10, si el promotor hubiera construido con préstamo libre, tu puedes ,una vez obtenida la calificación definitiva, en los 6 meses siguientes,solicitar el préstamo convenido del plan 2009-2012.

A ver que tipo de préstamo te ofrecen.

C
cisneriana
15/04/2012 15:39

Muchísimas gracias a todos...porque tener que decidir ya, me ha pillado por sorpresa, una semana para decidirlo me parece poco tiempo y se añade que no entiendo mucho de temas bancarios, hasta ahora me he dedicado a ahorrar y mirar la mejor vivienda a mis posibilidades y necesidades.

La hipoteca que solicitaría sería de 116000 euros ( 70% del valor de compra-venta, el valor de tasación será más alto ya que tuve suerte y pillé una oferta, mis vecinos de rellano compraron 45000 euros más caro, pero por completar la promoción las viviendas que quedaban las rebajaron, la mía en concreto fue de una pareja que dejó la promoción), y me quedaría ahorrado para el IVA ( que supongo que para 2013 volverá a ser del  8% ) y un poquito por si la mejor opción no es la subrogación. Compro yo sola, mi bruto es de 25mil, y llevo 4 años indefinida, pero creo que no tendré problema para conseguir hipoteca ya que pido el 70%...aunque si me lo ponen complicado mis padres podrían ayudarme a rebajar la hipoteca un poco. Para los muebles voy a tener la suerte que unos amigos de mis padres y unos tios cambiarán de casa para el año que viene y me van a regalar lo que me venga bien, aunque no sea mi estilo...a caballo regalado...

Ahora me viene una duda, he mirado los papeles y he visto que el promotor obtuvo calificación provisional en Noviembre de 2008, los préstamos convenidos van asociados cada uno al tipo de Plan de las viviendas VPPL ( 2005-2008 ó 2009-2012) o es independiente de eso?

Muchas gracias a todos lo que os habéis molestado en leerme y poderme ayudar.

M
marpi7
13/04/2012 21:27

alan125,

La tuya es una VPORE y será del plan 2009-2012, casi seguro, y la de cisneriana en una VPPL, aunque sean del mismo plan , no tienen las mismas ayudas. Unas son para los que tienen ingresos hasta "X" y las otras para los que tienen ingresos hasta "Y", por ponerte algo.

Son más caras y se supone que  tienes ingresos suficientes como para no necesitar ayudas ( aunque la realidad sea otra y no llegues al limite de ingresos).

A
answer
13/04/2012 09:15

Buenos dias,

 

 

Entiendo perfectamente la situación en la que te encuentras ya que  los procesos aveces no son los mas adecuados.



Lo primero que debes hacer es informarte bien de todas las condiciones y digo todas, si es por escrito mejor. Una vez las tengas, es cosa de mirarlas a ver que tal estan.

Normalmente las condiciones de subrogación son mejores que si buscas en el mercado pero hay excepciones y eso es lo que hay que mirar. Si es para Marzo del 2013 es demasiado pronto para saber como estarán las hipotecas en su momento  pero por mirar no se pierde nada y asi te vas informando.

Javier
Asesor financiero
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C
cisneriana
12/04/2012 19:34

Muchas gracias por tu respuesta, resulta que la promoción la entregan en Marzo de 2013. La promotora nos comunicó ayer que la semana que viene tenemos que decir si nos subrogamos o no al préstamo promotor ,la semana que viene nos cuentan detalles del préstamo. Así que espero que estén construyendo con préstamo convenido, a la vista de como están las hipotecas ahora, pero claro dentro de un año igual mejoran.

Los pisos son enormes y los precios están por debajo del módulo, son un chollo, pero me parece increíble que sin saber siquiera como va a ser la tarima o los azulejos de los baños, tengamos que decidir lo del préstamo un año antes.

Un saludo !

 

M
marpi7
11/04/2012 23:28

Aunque sea una VPPL el préstamo del promotor puede ser libre o convenido.

Si te pueden variar las condiciones, lo único que los préstamos convenidos tienen condiciones acordadas entre el Ministerio de Fomento y las entidades colaboradoras.

Sin comisiones, diferencial entre 0.25 y 1.25, máximo 80% del valor de la vivienda, tiempo de amortización  25 años o más.

El banco te ofrecerá casi seguro el 1.25 de diferencial, y en todo caso, algunas vinculaciones para rebajarlo, difícil que te den más del 80%, pero si menos, y los 25 años si quieren pueden que te lo bajen depende de tu perfil, y sino podrás hacer amortizaciones.

Es más económico subrogarse que hacer hipoteca nueva. Si te subrogas a un préstamo libre, después puedes solicitar préstamo convenido, teniendo en cuenta que si la vivienda es del Plan 2009-2012 no tienes ayudas y que si se ha construido con préstamo libre y tú tienes préstamo libre el tiempo de calificación de protegida es por 15 años. Si se ha construido con préstamo convenido y tú tienes préstamo convenido o libre, da igual, el tiempo de calificación de protegida es de 30 años.


Fin del hilo
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