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Si ya habeis firmado...

Actualizado 10/05/2004
769 lecturas acumuladas
8  mensajes
Autor
Tema
Fecha
may.-2004
7 mens.
Usuario Circunstancial
09/05/2004 12:08
Hola a todos.
Soy nuevo y estoy interesado en un adosado, y si ya habeis firmado con FADESA, me gustaria consultaros algunas cosas (antes de firmar yo):

1.- ¿Habeis aceptado las condiciones de Pago propuestas for FADESA (2 Kilos de entrada y letras mensuales hasta la entraga por valor del 20%, resto financiado) o habéis propuesto condiciones distintas? En este último caso, ¿las han aceptado facilmente, habéis tenido que negociar mucho, son más o menos flexibles, o por el contrario, no han aceptado ningún cambio significativo en estas?
2.- Habéis firmado el contrato de compraventa tal y como lo da FADESA, o habéis intentado modificar alguna clausula?Si es así, ¿lo habéis consegido?¿Qué cláusulas son las más "revisables"?
3.- Hablando con la comercial le pregunté por las garantías que daban por las cantidades entregadas, pero no dejó nada claro, solo hizo una vaga referencia a que tenían un aval bancario. ¿Os han dado ese aval?
4.- Aunque he ido varias veces al Ayuntamiento de Aranjuez no he conseguido dar con el arquitecto, que es el que lleva todo lo relacionado con el PAU de la Montaña. ¿Sabeis si, por expresarlo de una forma simple, "está todo en orden"?(licencias, permisos, etc...).

Espero vuestra contestación. Gracias a todos.
Ernesto.
nov.-2003
1037 mens.
Usuario Asiduo
  quel
09/05/2004 12:52
Hola ErnestoJ,

A todo no tengo respuesta, pero te daré a las que sí (te contesto con el mismo número que hay en cada pregunta):

1- Lo que hay que pagar a la constructora (sea Fadesa u otra) entre que firmas en contrato y la entrega de la vivienda es el 20% del precio, ya que el 80% restante se queda para la hipoteca, y ten en cuenta que con cada letra se paga el 7% de IVA, y a la entrega de llaves (cuando escrituras y te dan tu casa) el IVA sobre el 80%. La forma de pagar este 20% que se da a cuenta a la constructora puede variar, pero más que nada depende de ellos. En mi caso fue hace ya bastante tiempo, y me dieron bastante flexibilidad, pero claro, no estamos hablando de los mismos precios, cuando yo compré aceptaban que entregase más dinero de entrada para rebajar las cuotas mensuales, e incluso que en lugar de tener 12 letras al año tener 14 letras anuales por si tenía pagas extraordinarias. Supongo que si han variado la fórmula, será basándose en la experiencia según hemos ido comprando y eligiendo, pero si tienes alguna planificación distinta, será mejor que se lo plantees, porque yp te estoy hablando de condiciones de hace 1 año, y no sé si habrán variado en su política.

2- Yo no pedí ninguna revisión de ninguna clausula, pero por ejemplo hubiese hecho hincapié en lo del aval, que dice simplemente "se entregará" ahora hubiese pedido un plazo límite, o por ejemplo una fecha explícita de entrega de la vivienda, ya que se basa en plazos anteriores para calcular el plazo máximo de entrega. Otra cosa que no estipula (aquí también me cogió de pardilla) es en caso de que se retrasen en la entrega no estipula compensación de ningún tipo (pagar un alquiler o algo parecido), de momento las obras marchan muy bien y las entregarán en fecha, y la verdad es que si pasas por allí se ve que es cierto. Ahora no sé si en estos temas de modificaciones serán receptivos.

3- Lo del aval cuesta bastante conseguirlo, hay que insistir, ponerse pesadísimos, llamar, ir, por eso te recomendaba poner una fecha tope de entrega en el contrato, ¡a ver si espabilan!. A mí me ha llevado como unos 6 meses el tenerlo.

4- Todo, todito tó en orden no está. Me explico para que no te asustes, la licencia de obras definitiva no está publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, períodicamente llamo a Fadesa para ver qué pasa con el tema, siempre la respuesta es la misma, a finales de este mes o principios del próximo, el caso es que hasta la fecha no ha sido publicado (no sé si concedido por el ayuntamiento), pero las obras no se paralizan (sólo estuvieron un par de días allá por el mes de Febrero, pero no pasó nada) y el ayuntamiento lo sabe y es visible que se sigue trabajando allí, así que no sé por qué sucede esto, pero supongo que será cuestión de "politiqueo" en el ayuntamiento, no sólo lo sabe el gobierno municipal, sino también el resto de partidos políticos.

Espero haberte sido de ayuda, y si tienes alguna pregunta más pues ya sabes dónde encontrarnos.

Bienvenido!!!!
may.-2004
7 mens.
Usuario Circunstancial
09/05/2004 14:08
Gracias por tu respuesta.
Con respecto al primer punto, veo que las condiciones que tienes son, en lo básico, equivalentes a las que a mi me han dado. Mi pregunta era más bíen sobre cómo son de receptivos sobre si se les propone cambiar eso, en concreto sobre si ese 20% y 80% son fijos fijisimos, o si aceptan "bailes" entre esas cantidades (te pago una entrada un poco mayor, pero dejamos un 85% para la firma de escrituras, o algo similar...)
Gracias por aclarar lo del aval, sinceramente no entiendo qué ganan con exigir que la gente se ponga pesada para dar la documentación, a mi me parece que es más facil darlo todo desde el principio para que se vea que no hay gato encerrado, supongo que será porque si alguien no lo pide, es un compromiso menos para ellos, en fin, que si de ponerse pesado se trata, pues a ser pesados como el que más.
También me gustaría saber si alguno piensa no subrogarse a la hipoteca, por aunque en una de las clausulas (la 6ª) dice que en ese caso los gastos de cancelación correrían por cuenta de ellos (la ley les obliga), en esa misma clausula y también en la siguiente, dice que la parte compradora se compromete a subrogarse. A mi me gustaría que me dijeran por escrito que mantengo mi derecho a no subrogarme, y no se si alguien ha conseguido alguna cláusula de ese tipo.
Respecto al último punto, mi idea es ir mañana a Aranjuez, y si por fin consiguo hablar con el arquitecto, le preguntaré por las licencias.
Si hay novedades, ya os contaré, mientras tanto, me gustaría saber más sobre las posibles modificaciones de condiciones de venta y cláusulas en el contrato de compraventa que halláis intentado, y si acaso conseguido, introducir, para saber con que ánimo tengo que ir a hablar con los de fadesa.

Gracias nuevamente a todos.
nov.-2003
1037 mens.
Usuario Asiduo
  quel
09/05/2004 14:51
Otra vez yo, te contesto de nuevo:

1- No me queda claro lo que quieres decir con pagar una entrada mayor y dejar el 85% para la firma de escrituras.
1.1- Si a lo que te refieres es a hipotecar la casa por el 85% te cuento pues: lo del 20%-80% no es algo que dependa de ellos, los bancos o cajas no financian más allá del 80% del precio de compra-venta o de tasación de las viviendas, a menos que se presente una mayor garantía, es decir que alguien te avale o bien que hipoteques otro piso, no es más ni menos que un criterio bancario, con lo que Fadesa se asegura que te deja justo el 80% para hipotecar, y si tu quieres ampliar ese 80% a un 85% ó 100% ya es cuestión de que tú negocies con el banco elegido, en el caso de solicitar menos del 80% no hay problemas.
1.2- si a lo que te refieres es a pagar el 15% a la firma del contrato y olvidarte de pagar letras excepto una a la firma de las escrituras por el 5% restante, no creo que Fadesa te ponga ninguna pega, ellos lo que quieren es tener el dinero necesario para poder ir construyendo. Pero piensa que para qué les vas a adelantar un dinero que si ahora mismo lo tienes en tu bolsillo y le puedes sacar una rentabilidad mes a mes, me explico, si les tienes que pagar 60.000 Euros en la opción 1.1. les pagarías una entrada de 45.000 Euros y una única letra final de 15.000.
En la opción 1.2. pagarías 12.000 Euros y te quedarían 48.000 a pagar en por ejemplo 24 letras, por lo qe cada letra sería de 2.000 Euros, con lo cual mes a mes la cantidad de la que dispones hoy iría disminuyendo en 2.000 Euros, pero te seguiría quedando 46.000 - 44.000 - 42.000 Euros y así sucesivamente, que puedes poner en un depósito en tu banco y que te dé unos intereses majos a final de año, y esos intereses que te ha pagado a ti el banco por tener ese dinerillo no se lo ha llevado la constructora. No sé si me explicado con claridad.

2- Lo del aval es muy simple, si deben pedir al banco (La Caixa o Caja España de momento) la emisión de (por ejemplo) 200 avales por un importe de 50.000 Euros, la emisión de avales por parte del banco no es gratuito se cobra una comisión por la emisión del aval, y otra de mantenimiento del aval que suele ser trimestral. Imagina que es de 1% de emisión y un 0.5% de mantenimiento, esto es un coste de emisión por aval de 500 Euros que por los 200 son 100.000 Euros, o lo que es lo mismo casi 17 millones de pesetas, y trimestralmente de 250 Euros que al años son 250*4 trimestres del año 1.000 Euros por comisión de mantenimiento y aval, que por los 200, resulta que son 100.000 Euros, otros casi 17 millones de pesetas sólo de comisión de mantenimiento al año, por lo cual si en lugar de pedir al banco que emian 200, sólo pide que emitan 50 pues tu mismo calcula lo que se está ahorrando en nuestra promoción, si eso lo calculas a nivel nacional el ahorro puede ser considerable.

3- Lo de la hipoteca no te pueden obligar a subrogarte con una entidad determinada, la ley lo dice, así que tu firmas con quien mejor te venga, y por supuesto los gastos de cancelación para ellos, que así lo dice la ley.

Lo de las modificaciones en el contrato y el tono, mejor que te conteste alguien con experiencia, y espero no aburrirte con la parrafada.

Un Saludo.
feb.-2004
542 mens.
Usuario Frecuente
  Aries
09/05/2004 17:54
Te puedo aclarar alguna cosilla.
Respecto al aval yo sí les obligué a que me lo introdujeran en una de las claúsulas del contrato, como que pasado un tiempo estaban obligados a entregármelo, pero aún así me tuve que poner serio y decirles que les iba a denunciar a la Junta de COnsumo del Ayto de Aranjuez si no me lo daban ( y eso que les marqué por contrato un plazo de 6 meses para proporcionarme el aval, pues ni por esas). Desde que firmé el contrato hasta que me dieron el aval pasaron unos 8 meses.

Y respecto a la subrogación de la hipoteca lo más seguro es que lo haga, ya que hay varios bancos que operan por Internet que dan buenas condiciones, seguramente mejores que la oferta que nos hagan las entidades que operen normalmente con Fadesa.

Un saludo.

may.-2004
7 mens.
Usuario Circunstancial
10/05/2004 08:14
Veréis, mi situación es la siguiente. Yo soy propietario de un piso (bueno, a medias con el banco, jeje), mi intención es venderlo y comprar el adosado. Por eso quiero dar menos cantidad de dinero antes de las llaves (porque eso sale de los ahorros), y dar mas cuando lo entreguen, ya que no tendré que financiar más que la diferencia entre lo que falte por pagar y lo que yo haya obtenido de la venta de mi piso. Es por eso por lo que preguntaba si alguien había intentado algo parecido.
También por eso os planteaba lo de la subrogación, porque aunque efectivamente la ley no nos obliga a subrogarnos, según el contrato si que estamos, al menos aparentemente, comprometiendonos a hacerlo.
feb.-2004
542 mens.
Usuario Frecuente
  Aries
10/05/2004 11:13
En el peor de los casos me subrogo, que las condiciones no interesan intentaría la novación y si no estan por la labor y si las condiciones de otra entidad me interesan más, vuelvo a subrogar y me llevo la hipoteca a otra entidad.
feb.-2004
414 mens.
Usuario Frecuente
10/05/2004 12:51
Yo te pediria que revises bien si te ponen de manera correcta el nº de m2, es decir en mi contrato me ponían los de la casa pero habían obviado los del jardín, es bueno revisarlo.

Un abrazo
sep.-2008
806 mens.
Administrador
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