Nayat dijo:
Buenas tardes a todos.
Aunque suelo visitar a menudo el foro, no suelo ser de los que más participe (por no decir casi nunca), pero hay algo que o bien se me está escapando a mí, o bien se os está escapando a alguno de vosotros con el tema de si te interesa o no subrogarte a la hipoteca de cajamadrid.
Aunque cada caso será diferente las cuentas pueden ser parecidas.
Cuando te compras una casa con hipoteca, hay gastos por lo compra-venta como tal y los gastos del préstamo. Es decir, si no necesitas pedir hipoteca porque tienes el dinero, no pagas los segundos gastos. Como supongo que el caso más normal es que todos paguemos hipoteca, los gastos son los siguientes:
Comisión apertura
Tasación
I.A.J.D.
Notaría
Registro propiedad
Gestoría
Si os subrogáis a la de cajamadrid, sólo hay que pagar la parte relativa a la compra-venta de la casa como tal, y no la del préstamo hipotecario.
Es decir:
I.A.J.D. - > 1% del valor de compra del piso (sin iva ni gastos ni nada)
Notaría - > Unos 1.200 aprox.
Registro propiedad - > Unos 400 aprox.
Gestoría - > Unos 300 aprox.
Es decir, si un piso te vale 300.000 son ( 3.000 + 1.200 + 400 + 300) = 4.900 euros
Si no te subrogas a la de Cajamadrid, pagas exactamente lo mismo por la parte de compra-venta, pero además, tiene que pagar por la constitución del préstamo hipotecario, que viene a ser:
I.A.J.D. - > 160% del valor del préstamo de responsabilidad hipotecaria y a eso se le aplica un 1%. Es decir, si pides 200.000 de hipoteca le aplicas el 160%, y al resultado le aplicas el 1%. En este ejemplo concreto, serían 3.200 euros
Notaría - > Unos 1.200 aprox.
Registro propiedad - > Unos 400 aprox.
Gestoría - > Unos 300 aprox.
En este caso, habría que añadir la comisión de apertura y la tasación, que serían 150 y 400 aprox.
Es decir, unos 5650 euros más aprox. Que si te subrogas
Teniendo en cuenta que prácticamente todos los bancos, y cuando digo todos, son prácticamente todos, te piden lo mismo (tarjeta, seguros, etc), lo único que hay que hacer es ver a partir de qué diferencial de euribor te empieza a compensar subrogarte o no.
Así y siguiendo este ejemplo de 200.000 euros de hipoteca a 25 años, que repito es orientativo, a mi me sale que para este ejemplo, prácticamente cualquier hipoteca que tenga un diferencial más bajo que el 0,5 te sale como mínimo igual que subrogarte, por lo que por supuesto, cualquier cosa menor (Deutsche Bank está ofreciendo euribor + 0,12) es siempre infinitamente mejor que lo que nos ofrecen.
En resumen, que el ejemplo que os he puesto es orientativo, y a lo mejor es que se me olvida algo, pero vamos, mis cuentas a groso modo son que sin subrogarte pagas el doble de gastos más o menos, pero que esa diferencia a lo largo de la vida del crédito es recuperable ampliamente por cualquier oferta del mercado que baje del euribor + 0,5.
Comprendo que cuando prácticamente sales comido por servido no te interesa casi por comodidad, pero ¡joder!, es que la diferencia puede ser de mucho dinero.
Un saludo.
No se puede decir tajantemente que sea mejor o no subrogarte. Si tienes mucha liquidez claro que compensa no subrogarte a cambio de tener unas mejores condiciones, pero únicamente a medio-largo plazo.
Según las simulaciones que hay por ahí, en nuestro caso empezaba a ser más rentable no subrogarse a partir de los 12 o 13 años:
http://www.nuevosvecinos.com/residencialagofer/descargas/Comparativa%20de%20dos%20pr%E9stamos.xls