espero que esto te sirva de ayuda
Si decide adquirir la vivienda, normalmente le exigirán la entrega de unas cantidades de dinero que se pagarán en la forma que se acuerde, mientras se construye la vivienda y hasta la firma del contrato de compra-venta ; estas cantidades se descontarán del importe total de la misma. Estás cantidades que entregue a cuenta de forma periódica, deben ser garantizadas por los promotores de la vivienda mediante seguro o aval.
En los casos en los que la construcción no llegue a iniciarse o no se termine, la promotora estará obligada a devolver dichas cantidades incrementadas, en general en un 6% de penalización. Por este motivo, asegúrese a la hora de firmar el precontrato de que en el mismo figura este seguro o aval. El promotor deberá entregarle la póliza individual de este seguro o algún documento que acredite la existencia del aval e información sobre los mismos que también podrá obtenerse directamente la compañía aseguradora o la financiera, respectivamente ; de esta forma podrá conocer cual es el capital cubierto para su vivienda, la duración de la póliza, etc.
Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada en el plazo acordado, Ud. Puede exigir la devolución de las cantidades entregadas de forma periódica, mediante la pertinente solicitud de devolución al promotor. Realice esta petición de manera que quede constancia de la misma, mediante telegrama con acuse de recibo, burofax o requerimiento notarial. Si el promotor no contesta a dicha petición, puede dirigirse a la compañía aseguradora o entidad financiera que prestó aval para solicitar la devolución del capital entregado a cuenta en la compra de la vivienda.
El contrato privado de compraventa se celebrará entre Ud. (comprador) y la empresa promotora (vendedor) y en el mismo debe constar, al menos lo siguiente:
* Los datos de las partes, comprador y vendedor.
* Si tiene la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
* Identificación de la vivienda. (superficie, lindes, anejos)
* El plano de la vivienda y la memoria de calidades.
* El precio y las condiciones de la adquisición (cantidades periódicas a pagar así como la póliza del seguro, la cuenta corriente donde se ingresarán esas cantidades a cuenta, la penalización que se estipulan para el caso de que Ud. no realice los pagos acordados o para el vendedor si no ofrece las calidades prometidas).
* El importe de los impuestos que habrán de satisfacerse.
* La fecha de entrega de la vivienda y la penalización que el promotor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto de la fecha prevista para la entrega.
* Firma de las dos partes que contratan (comprador y vendedor).
* Si no se ha realizado con anterioridad, a la firma del contrato, se le deberá entregar la siguiente documentación:
1. Descripción de la vivienda y del edificio donde se encuentra, así como de las zonas comunes y servicios accesorios.
2. Plano de la vivienda y dónde esta localizada. Trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y las garantías de las mismas, así como las medidas de prevención de incendios del edificio.
3. Materiales empleados en la construcción de la vivienda.
4. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que necesiten algún cuidado especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
5. Datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o mención de que se haya inscrita en el mismo.
6. Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y Cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas del suelo.Generalmente, la entrega de llaves se realiza a la firma de la escritura pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.
A partir del momento de la inscripción de esta escritura en el registro de la Propiedad, siempre previa liquidación de los impuestos correspondientes, el contrato no sólo afectará al comprador y al vendedor sino también a terceros.
Es bastante probable que si Ud. no dispone de la totalidad del precio de la vivienda, solicite un préstamo hipotecario. En tal caso es recomendable que se informe sobre las condiciones y características del mismo, en diversas entidades financieras antes de su firma. La escritura en la que consta el préstamo hipotecario también deberá ser inscrita en el registro de la Propiedad.
Los gastos e impuestos que se abonan al adquirir una vivienda son:
* IVA, sólo en los casos de que la vivienda adquirida sea de nueva construcción, y es el 7% del precio de compra neto.
* El Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), se abona cada vez que se suscribe por ejemplo, un documento notarial. Su importe dependerá del precio de la vivienda que se haga constar en la escritura pública, entre otras cosas.
* El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía). Se trata de un impuesto municipal que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión, y que corresponde abonar al vendedor.
* Los gastos notariales, por la redacción de la escritura pública de compraventa de la vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura.
* Los gastos de registro de la propiedad, por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Se necesitará el original de la escritura y los resguardos de liquidación de los impuestos correspondientes.
Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles defectos. Para formular reclamaciones y solicitar la reparación de estas deficiencias, el comprador dispone de los siguientes plazos:
Para las viviendas con licencia de edificación anterior a mayo de 2000:
* 6 meses, desde la entrega de la vivienda, para aquellos defectos que no afecten a la finalidad principal de la vivienda.
* 10 años, desde el día en que concluyó la construcción, por defectos en los elementos esenciales de la estructura del edificio.
* 15 años, para los casos en los que el constructor no haya cumplido las condiciones del contrato.
Para viviendas con licencia de edificación posterior mayo de 2000:
* 1 año, para los defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instalación eléctrica, pintura, etc.)
* 3 años, para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades...)
* 10 años, para defectos que afecten a la estructura del edificio.
El promotor, finalmente, debe entregarle una Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación. Es un documento administrativo expedido por la Dirección general de la Vivienda en el que hace constar que el inmueble es apto para su destino, vivienda.