Renuncias a saneamientos en escrituracion

Me parece bien tu criterio... aunque comprar directamente a un promotor no es mala idea en cuanto a garantías.

En el caso que desaparezca, la LOE establece responsabilidad subsidiaria a los técnicos intervinientes que tiene un seguro de Responsabilidad civil y son solventes.

Si te interesa el Pau de Vallecas, mira los pisos de Reyal Urbis que aun tiene disponibles: 60 m2, instalación solar, dos piscinas (adultos y niños) y plaza de garaje: 108.000 €.

Tienen una promoción cercana y como esa promotora hay unas cuantas en la misma situación que necesitan con urgencia liquidez y deshacerse de los pisos.

Suerte con la compra.

Hola Burofaxtor,

Muchas gracias por aportacion desde el punto de vista arquitectonico. La verdad es que se ponen los pelos de punta el pensar en lo que ha generado esta burbuja inmobiliaria. Al final hemos decidido no seguir adelante cn la compra. Como dices los bancos no quieren asumir sus responsabilidades. No han tenido miramientos en echar a gente de sus casas por haberles pedido precios astronomicos por viviendas hipervaloradas, y ahora pretenden que los usuarios tengamos miramientos con ellos y traguemos con clausulas abusivas "por las buenas ofertas de precio". Para mi esto no es etico, y aunque me hacia ilusion una casa "semi"-nueva, creo que compraremos a un particular, sin intentar aprovecharme de su situacion por que necesite vender y sin percibir que se intente aprovechar de nuestra situacion por necesitar comprar.

Hola Sweeth,

Sinceramente, como arquitectos que nos dedicamos a reclamación de defectos constructivos, no firmaría esa condicionalidad. El edificio puede estar aparentemente bien, pero cuando se ha quedado con el inmueble un banco por impago del promotor, casi seguro que tampoco ha pagado a los subcontratistas. Y cuando no cobran los subcontratistas, suelen hacer sabotajes como tirar escombros por el saneamiento.

En definitiva, es un edificio con muchas posibilidades que tenga vicios ocultos y que luego va a ser muy dificil de reclamar. Y si tienes 6 meses para reclamar, lo óptimo sería hacer pruebas de todo tipo en pocería, instalaciones, etc... que podrían rondar los 30.000 € más el consiguiente proceso judicial, porque no van a arreglarte nada de cierta entidad. Y además entiendo que es una comunidad de propietarios, donde no todo el mundo querrá en esos primeros meses realizar ese desembolso para no perder el derecho "a priori" a reclamar.

Existen muchas promotoras deseando colocar sus pisos al precio que sea. Reyal Urbis por ejemplo y que las bajadas de precio pueden rondas más del 50% en relación a hace dos años.

Pero vamos, los bancos se han convertido en la mayor inmobiliaria de España pero no quieren aceptar sus responsabilidades.

Valoralo bien antes de firmar, acude a profesionales. Puede ser una gran cagada comprarte esa casa por muy buen precio que tenga.

Suerte!

Por cierto, podriais sugerir que documentacion pedir que presente el vendedor ante notario para evitar cualquier posible eviccion en el hipotetico caso de que se renunciase al saneamiento por eviccion en la escritura tal y como propone el banco? La nota registral certificada(la completa con todo el historial de la finca)? O hay algun organismo que pueda verificar si una vivienda se halla involucrada en algun litigio iniciado antes de la compraventa y pendiete de sentencia en firme que pudiese inducir a la eviccion del piso? Tambien me comentan que puede haber servidumbres de paso y gravamenes no reflejados en la nota simple, aparecerian en la nota registral certificzada? Lei algo sobre esto en referencia a herederos q aparecen al cabo de x años, pero al ser un piso nuevo a priori no deberia de darse este caso. Hay otros casos q si pudiesen ddarse ? Podeis pfv desarrollar un poco este tema? grcs

Muchas gracias por vuestra respuesta, CriterioAbogados. Me parece muy interesante y todos los puntos de vuestra exposicion son muy equilibrados, y por tanto muy a tener en cuenta en el proceso de decision final.
 

Buenas tardes Sweeth,

El problema planteado, es quizás uno de los más habituales que se nos plantean en el despacho, tanto por particulares como por comunidades de propietarios, al trasladarnos consultas sobre defectos de la construcción o patologías de la edificación.

La consulta tiene una gran cantidad de variables y no solo las reflejadas, pues depende de cada caso, cada edificación y cada problema que se aperciba.

No es recomendable la suscripción de este tipo de contratos, pues comenzamos desde el primer momento renunciando a derechos básicos en una compraventa inmobiliaria y, aunque no es la regla general, si el edificio o la vivienda se encuentra afecto de cualquiera de estos graves problemas, el gasto será superior probablemente al ahorro. Es ese y no otro el problema, pues siempre que compramos una vivienda con ese tiempo, los daños, patologías o defectos de construcción están ahí en muchas ocasiones, aunque no lo sepamos, y si son leves o moderados, el ahorro quizás nos compense, pero si son graves es cuando comienza la inoperancia de determinadas leyes y Doctrina por nuestra renuncia.

Es de destacar que depende como se formule esa renuncia tendrá un alcance u otro. En el caso que planteas es importante , por no decir total. 

El cuerpo cierto es generalmente destinado al estado y superficie de la edificación en los ambitos a los que alcance ese cuerpo cierto (aquí, jurídico y urbanistico, algo que es muy comprometido). A nivel de plazos, es impredecible, pues es preciso también saber si todos los pleitos que estuviesen pendientes sobre esa vivienda son firmes o no (asunto embargos, etc...).

Respecto al saneamiento por eviccion/vicios ocultos, debes tener en cuenta como deciamos, que suelen circunscribirse a patologias de la edificación o defectos constructivos cuya forma de reclamarlos podrás observar en otros comentarios que hemos realizado en este foro o en nuestra pagina web, y que suelen ser grietas, humedades, oxidación, desprendimientos, etc....que muchas comunidades de vecinos y particulares, se ven obligadas a reclamar por via pacifica y después Judicial, pero que en una renuncia frente al banco quedan salvados para este. Los extremos a posteriori, si lo firmases, serán demostrar el previo conocimiento por parte de la vendedora de los defectos,  o que la gravedad de ese defecto resulta tan grave que hace inoperante la compraventa con un incumplimiento previo y doloso de las condiciones prefijadas en el contrato y escritura. Lógicamente esto conlleva un procedimiento Judicial, que por nuestra experiencia y aunque siempre hayamos obtenido resultados favorables, pues previamente se estudia la viabilidad del caso, es sumamente dificil y hasta el ultimo momento incierto el resultado.

 Efectivamente las aseguradoras, dentro de unos plazos y materias, responden de esos problemas, al igual que dependiendo del tiempo que transcurrió desde la certificación final de obra, otros de los agentes de manera muy restrictiva y sopesando ciertas sentencias de nuestros Tribunales en nada abundantes, pero que a la vista de los años de tu edificación , salvo en lo decenal, no serían probablemente aplicables.

En consumo no podrán evitar esta cláusula, pues es una creencia muy extendida que si "denuncias en consumo" las cláusulas se declaran como abusivas y salvo que se encuentre un contrato sometido a arbitraje, esto, NO ES ASÍ. Solo los Juzgados pueden declararlas, lo que es un proceso largo y tedioso (esto ultimo para el abogado, que debe ser especialista en distintos ambitos, no solo el civil, sino mas específicamente inmobiliario y con conocimientos de la normativa de consumo bastante profundos), aunque suelen dar sus frutos.

También es importante que todo contrato o escritura sea siempre supervisado por un especialista en la materia, puesto que un gasto mínimo, conlleva una gran ventaja en conocimientos que de manera particularizada según sea el caso, nos ahorrará quebraderos de cabeza y mayores desembolsos de los previstos, a veces, de miles de euros.

Buenas tardes Sweeth,

El problema planteado, es quizás uno de los más habituales que se nos plantean en el despacho, tanto por particulares como por comunidades de propietarios, al trasladarnos consultas sobre defectos de la construcción o patologías de la edificación.

La consulta tiene una gran cantidad de variables y no solo las reflejadas, pues depende de cada caso, cada edificación y cada problema que se aperciba.

No es recomendable la suscripción de este tipo de contratos, pues comenzamos desde el primer momento renunciando a derechos básicos en una compraventa inmobiliaria y, aunque no es la regla general, si el edificio o la vivienda se encuentra afecto de cualquiera de estos graves problemas, el gasto será superior probablemente al ahorro. Es ese y no otro el problema, pues siempre que compramos una vivienda con ese tiempo, los daños, patologías o defectos de construcción están ahí en muchas ocasiones, aunque no lo sepamos, y si son leves o moderados, el ahorro quizás nos compense, pero si son graves es cuando comienza la inoperancia de determinadas leyes y Doctrina por nuestra renuncia.

Es de destacar que depende como se formule esa renuncia tendrá un alcance u otro. En el caso que planteas es importante , por no decir total.

El cuerpo cierto es generalmente destinado al estado y superficie de la edificación en los ambitos a los que alcance ese cuerpo cierto (aquí, jurídico y urbanistico, algo que es muy comprometido). A nivel de plazos, es impredecible, pues es preciso también saber si todos los pleitos que estuviesen pendientes sobre esa vivienda son firmes o no (asunto embargos, etc...).

Respecto al saneamiento por eviccion/vicios ocultos, debes tener en cuenta como deciamos, que suelen circunscribirse a patologias de la edificación o defectos constructivos cuya forma de reclamarlos podrás observar en otros comentarios que hemos realizado en este foro o en nuestra pagina web, y que suelen ser grietas, humedades, oxidación, desprendimientos, etc....que muchas comunidades de vecinos y particulares, se ven obligadas a reclamar por via pacifica y después Judicial, pero que en una renuncia frente al banco quedan salvados para este. Los extremos a posteriori, si lo firmases, serán demostrar el previo conocimiento por parte de la vendedora de los defectos, o que la gravedad de ese defecto resulta tan grave que hace inoperante la compraventa con un incumplimiento previo y doloso de las condiciones prefijadas en el contrato y escritura. Lógicamente esto conlleva un procedimiento Judicial, que por nuestra experiencia y aunque siempre hayamos obtenido resultados favorables, pues previamente se estudia la viabilidad del caso, es sumamente dificil y hasta el ultimo momento incierto el resultado.

Efectivamente las aseguradoras, dentro de unos plazos y materias, responden de esos problemas, al igual que dependiendo del tiempo que transcurrió desde la certificación final de obra, otros de los agentes de manera muy restrictiva y sopesando ciertas sentencias de nuestros Tribunales en nada abundantes, pero que a la vista de los años de tu edificación , salvo en lo decenal, no serían probablemente aplicables.

En consumo no podrán evitar esta cláusula, pues es una creencia muy extendida que si "denuncias en consumo" las cláusulas se declaran como abusivas y salvo que se encuentre un contrato sometido a arbitraje, esto, NO ES ASÍ. Solo los Juzgados pueden declararlas, lo que es un proceso largo y tedioso (esto ultimo para el abogado, que debe ser especialista en distintos ambitos, no solo el civil, sino mas específicamente inmobiliario y con conocimientos de la normativa de consumo bastante profundos), aunque suelen dar sus frutos.

Por cierto, sería un punto importante a tener en cuenta discordancia en la reserva y en la escritura, de ser como señalas, es una importante baza a tu favor, pero es preciso estudiar detenidamente su contenido.

También es importante que todo contrato o escritura sea siempre supervisado por un especialista en la materia, puesto que un gasto mínimo, conlleva una gran ventaja en conocimientos que de manera particularizada según sea el caso, nos ahorrará quebraderos de cabeza y mayores desembolsos de los previstos, a veces, de miles de euros.

En definitiva, si es posible, informate del discurrir previo de la edificación y si existen previos compradores cual es el aparente estado general de la edificación, despues...debes sopesar.

Mucha suerte desde CRITERIO ABOGADOS