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Incumplimientos, Escrituras, Desperfectos, Promotoras, Cláusulas, Ayudas, Retrasos, Urbanismo, Construcción ...

COOPERATIVAS DE VIVIENDAS, PROMOTORES Y GESTORES

Actualizado 01/02/2009
9875 lecturas acumuladas
19  mensajes12Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
mar.-2006
23 mens.
Usuario Ocasional
16/03/2006 10:29
Ante todo, gracias al Webmaster por crear este foro para acercar a la gente y aclarar ideas acerca de nuestra futura vivienda.

No soy abogado, sólo soy un cooperativista de una Cooperativa de Viviendas de Protección Oficial con la tramitación de la documentación a través de una GESTORA, pero que se está interesando por su piso de protección oficial para que no le cueste ni más ni menos de lo que su Ayuntamiento expuso en las cláusulas de contrato de cesión de suelo (por cierto a un precio nada barato).

Quiero aclarar a todos los sufridos cooperativistas que si en algún momento habéis empezado a padecer de insomnio, malos rollos y malos presentimientos acerca de vuestras viviendas, es culpa atribuible sólo a vosotros mismos por despreocuparos de la GESTION que estén realizando en vuestro nombre. Dicho esto, vamos a intentar definir quién es quién en una promoción de viviendas de protección oficial.


PROMOTOR: Es el que decide realizar una determinada construcción en un determinado sitio y con unas determinadas condiciones (para ajustarse, por ejemplo, a las condiciones de las viviendas si es que se quiere que sean de protección Oficial, por ejemplo). En el caso de COOPERATIVAS, los promotores son los socios cooperativistas (y si alguien os cuenta lo contrario es un embuste de tamaño monumental).

Legislación a consultar al respecto: Ley General de Cooperativas y Leyes de la Comunidad Autónoma correspondientes a Las Cooperativas (incluidas las de Viviendas). La Consejería de Trabajo de vuestra Comunidad Autónoma es quién os puede informar acerca de los requisitos y trámites tanto para constituir la Cooperativa como para Realizar una determinada Promoción dentro de una Cooperativa más grande.

Sobre los derechos y obligaciones de los PROMOTORES (sois vosotros, queridos cooperativistas), os sugiero que consultéis la página de la Administración del Estado

http://www.administracion.es/perfiles/utilidades/legislacion/servicios/disposiciones/vivienda_urbanismo-ides-idweb.jsp

y la legislación que corresponda dentro de vuestra Comunidad Autónoma.

Sobre vuestros DERECHOS y OBLIGACIONES os sugiero que os leáis detenidamente los estatutos de vuestra cooperativa. Si no los tenéis por el motivo que sea, consultad en el Registro General de Cooperativas de vuestra Comunidad Autónoma, y si esta es pluriprovincial y la cooperativa sólo actúa en una de las provincias, en el Servicio Provincial de Trabajo de la Provincia correspondiente.

La elección de vuestra GESTORA (normalmente habrán decidido otros sobre este tema) tenéis que ratificarla en ASAMBLEA (normalmente de la promoción que sea, así que estudiad detenidamente el contrato firmado con la GESTORA, único documento que avala la relación de la COOPERATIVA con la GESTORA).

El tercer actuante es el CONSTRUCTOR, al que definiremos com el encargado de hacer la construcción completa dentro de un PRESUPUESTO determinado por el precio final de toda la obra y que puede estar buscado por la GESTORA, pero si vosotros como cooperativistas encontráis un constructor que presente una oferta mejor (más barata con las mayores exigencias) con el Proyecto de vuestro edificio (el PROYECTO es lo que os ha preparado el Arquitecto), sólo hay que incluirlo en el Orden del día de la Asamblea en la que vais a elegir el CONSTRUCTOR. Si os molestáis en buscar, no os comeréis lo que os presenten como inevitable, porque podéis ahorraros mucho dinero (no en el precio de vuestro piso, que está tasado si es de protección oficial, pero sí a la hora de quedaros con TODA LA EDIFICACIÓN -bajos comerciales y garajes no vinculados incluidos- por el precio de vuestro piso y una pequeña cantidad añadida que incluso podréis incluir en la HIPOTECA FINAL).


Vuestra relación con el CONSTRUCTOR se rige por el CONTRATO que firméis con él, así que ese documento es fundamental.

Seguiré añadiendo aclaraciones sobre estos y más temas si me es posible, porque he visto en mi propia cooperativa hasta dónde llega el desconocimiento de la gente o la despreocupación, o vete tú a saber si es el acomodo de pensar que las cosas se hacen solas o las hacen por ellos otros. En mi caso hemos formado un grupo de trabajo -llamémoslo Comisión de Seguimiento- con el número de socios mínimo para exigir incluir puntos en el Orden del Día de la Asamblea de la Promoción.

Os aseguro que aunque se lleva bastante tiempo por delante, te pone en contacto con tus futuros vecinos, y eso, no tiene precio.
mar.-2006
23 mens.
Usuario Ocasional
16/03/2006 11:40
Ahora vamos con los trámites necesarios para que una edificación promovida por una COOPERATIVA salga adelante.

En primer lugar debe existir una COOPERATIVA DE VIVIENDAS, que la forman una serie de personas que se reunen para crear la Sociedad Cooperativa de Viviendas X, o se adhieren a una cooperativa existente en concepto de SOCIOS (normalmente pagando una determinada cantidad de dinero en concepto de CUOTA DE SOCIO -participación en la Cooperativa con significado parecido al de una acción en las sociedades mercantiles- con la salvedad de que todos los socios tienen una única participación). Se rige por los ESTATUTOS de la Cooperativa que tienen que estar REGISTRADOS en un registro de cooperativas (REGISTRO GENERAL DE COOPERATIVAS -nacional- Autonómico-provincial-), trámite que es obligado. En Este Estatuto, uno de los puntos fuertes es el de la determinación de los ÓRGANOS SOCIALES y su funcionamiento (quién firma, qué firma y ante quién tiene que responder de sus actos).
Esta COOPERATIVA debe decidir qué es lo que hay que construir y dónde (generalmente ese el OBJETO SOCIAL), cómo se va a tramitar todo y quién va a GESTIONAR todos los trámites. ACLARACIÓN No hay ningún problema en principio por el que los socios cooperativistas puedan realizar sus propias gestiones sin recurrir a GESTORAS. En cualquier caso, los Cooperativistas de una determinada PROMOCIÓN deberán aprobar/ratificar en ASAMBLEA GENERAL DE SOCIOS los acuerdos del ORGANO RECTOR de la Cooperativa (si es que les han emplumado una GESTORA concreta)que se refieran al contrato con la GESTORA o con cualquier tercero con el que la COOPERATIVA adquiera OBLIGACIONES.

En segundo lugar hay que tener un SOLAR URBANO -que puede ser facilitado por una Administración Pública en unas condiciones determinadas y a través de un CONCURSO de adjudicación de terreno- o comprado directamente a un propietario en las condiciones del mercado.
SUGERENCIA: Visitar de cuando en cuando vuestro AYUNTAMIENTO para enteraros de la existencia de este tipo de suelos, generalmente por recalificación de suelo municipal.

Seguiré añadiendo
may.-2005
582 mens.
Usuario Frecuente
16/03/2006 17:57
JesMiguel sabes algo sobre promociones en comunidad de bienes....
muchisimas gracias por la informacion que has colgado...
mar.-2006
23 mens.
Usuario Ocasional
17/03/2006 15:05
Una Comunida de Bienes es un tipo de Sociedad personal, eso quiere decir que todas las personas responden personal y solidariamente por los actos societarios
mar.-2006
5 mens.
Usuario Circunstancial
05/04/2006 13:19
Hola. Veo que estas bastante informado sobre el tema de hipotecas asi que.... Mi caso es el siguiente: en mi contrato de adquisición de vivienda a través de COOPERATIVA viene recogido que la hipoteca que tiene constituida ésta con el BANCO se extenderá a la vivienda. Esto está firmado.Es decir, finalizada la obra debo hacer la hipoteca con el banco-promotor. ¿Es legal?. Al ser cooperativa ¿ estoy obligado a acogerme a dicha hipoteca ?¿Me cobrarían la cancelación?¿1% ó 0,5%?¿soy libre para hacer la hipoteca con cualquier otro banco?. Se que esto no es legal pero para el caso de cooperativas no lo tengo nada claro. Te agradezco tu respuesta. Un saludo.
may.-2003
1309 mens.
Usuario Asiduo
05/04/2006 16:37
En el caso de las cooperativas sigue pasando lo mismo, es ilegal que te obliguen a subrogarte, pero si es lo que has firmado.... Por otro lado, en cuanto a si tienes que pagar comisión de cancelación, en teoría no, eso corre por cuenta de la promotora, pero si firmaste un contrato en el q hay una claúsula diciendo q en caso de no subrogarte tu corres con los gastos, pues entonces tendrás que asumirlos. Por eso hay que leerse bien los contratos antes de firmarlos y preguntar todoas las dudas que se nos puedan plantear antes. Un saludo
mar.-2006
5 mens.
Usuario Circunstancial
06/04/2006 14:20
Gracias Triz10. Exactamente en contrato referente a este tema solamente dice lo siguiente: " la COOPERATIVA ha obtenido de la entidad XXX un prestamo con garantía hipotecaria sobre las parcelas, prestamo que será ampliado y se extenderá a la vivienda y la plaza de aparcamiento objeto de este contrato por lo que en principio se estima como importe del prestamo hipotecario para la vivienda en XXX Eur " " Para facilitar la ampliación de este prestamo, los beneficiarios autorizan y delegan expresamente a la cooperativa para que efectue cuantos tramites fueren precisos, firmando los docs publicos y privados que necesite en las condiciones que se le exijan" " obtenido el prestamo los beneficiarios se responsabilizarana de el con todos los derechos y obligaciones que del mismo dimanen". Eso es todo y no es poco. No dice nada de cancelacion y creo que se deberia de dar los detalles de la hipoteca en el contrato ( comisiones apertura, amort. parcial, etc... ). ¿ puede firmar docs. en mi nombre ? Un saludo.
may.-2003
1309 mens.
Usuario Asiduo
06/04/2006 16:00
en eses caso, no te están obligando a subrogarte a la hipoteca que el promotor haya hecho, sino simplemente que elpromotor ha hecho una hipoteca sobre el inmueble para poder construirlo y que según las condiciones pactadas por el promotor con el banco, el préstamos pendiente se divide entre el total de las viviendas y tu piso quedará afectado en la proporción que sea, normalmente el 80% de lo que te cuesta el piso. Peropuesto que no especifica nada, los gastos de cancelación del préstamo son por cuenta de la promotora ya que tú no tienes constituida ninguna hipoteca sino que es la promotora, por otro lado lo normal en esots casos es conocer las condiciones del banco de la promotora casi al final. Pero vamos que tú puedes mirar con otras entidades y luego negociar con el banco de la promotora la mejor oferta que tengas en otro sitio, para que así te mejoren las condiciones y encima puedas ahorrarte por los gastos de subrogación, en vez de contituir una nueva hipoteca. A no ser que a lo mejor quieras ampliar y la oferta no sea tan buena o no te la igualen, pero vamos que lo tienes bastante bien, no te están obligando a la subrogación. Un saludo.
mar.-2006
5 mens.
Usuario Circunstancial
07/04/2006 13:30
De nuevo Gracias Triz10. La entidad financiera del promotor quiere euribor + 0.8 o cancelación y para mi es demasiado. Esta entidad tiene abierto a todos los cooperativistas una "hipoteca" para cuando se termine la obra. Creo que hay mejores ofertas y no quisiera pagar lo que no me corresponde. Espero negociacion dura. Aunque tuviera que pagar cancelacion de hipoteca querria un banco con mejores condiciones.Un saludo
jun.-2005
75 mens.
Usuario Habitual
05/07/2006 15:14
Hola a todos los que participais,... es de mucha ayuda para los que estamos empezando en el maravilloso mundo del cooperativismo de viviendas.

Mi pregunta es la siguiente, ya que veo que entendéis bastante del tema.

Me gustaría saber cómo se gestiona una promoción por fases de una cooperativa. Me he leído la ley, pero sigo con la duda en la práctica, ya que no sé si cuando hay dos fases como es mi caso, la cooperativa está obligada además de a separa las contabilidades, a realizar asambleas o juntas por separado de los miembros de cada fase.

¿Tienen que asignar dentro de los terrenos las viviendas que pertenecerán a la primera y a la segunda fase? En un primer momento nos han comentado que no van a diferenciar dentro de la urbanización las viviendas de la 1ª y la 2ª fase, así que sólo se van a fijar en el número de orden del contrato, pudiendo elegir el 1º de la lista la casa que le de la gana. Yo creo que esto es muy importante porque son chalets y hay algunos con unos jardines ridículos y otros con campos de futbol, y además se diferencian en el precio. Los de la 2ª fase son más caros que los de la primera, y además claro todos los de la 2ª fase tienen un número de orden peor, ya que se vendieron después, con lo que habiendo pagado más, se encuentran con que van a elegir las peores viviendas siempre. ¿No habría que separar las viviendas destinadas a la 1ª fase de las de la 2ª y otorgar un número de orden en función de la fase a la que pertenezcas?

Según he leído en la ley cuando se escrituran los terrenos si se va a realizar la promoción por fases, hay que detallar en la escritura que terreno está destinado a cada fase, pero a la hora de definir las viviendas dentro de toda la promoción de me queda la duda de cómo se distribuyen en función de la fase.

Alguien me puede ayudar??????

AGRADECERÍA MUCHO CUALQUIER TIPO DE AYUDA EN ESTE ASPECTO
jun.-2005
75 mens.
Usuario Habitual
06/07/2006 15:32
Hola JesMiguel,

Te he dejado un mensaje en el foro general referente al tema COOPERATIVAS DE VIVIENDAS, PROMOTORES Y GESTORES.

Por favor, mira a ver si me puedes echar un cable, ya que veo que entiendes del tema.

Gracias
jun.-2006
25 mens.
Usuario Ocasional
07/07/2006 13:06
a proposito de cooperativas de VP, quisiera tener nformación y consejos:
Me apunté hace un par de años en una cooperativa de Navalcarnero y desde entonces voy pagando mensualmente las cuotas (bastante caras, mas de la mitad de mi sueldo) pero parece que el año pasado cambiaron las condiciones para acceder a VP, resulta que ahora no entraría (estoy inscrita como propietaria asi como mis hermanas en el piso de mis padres donde viven ellos).
¿Que puedo hacer (todavia no hemos escriturado)?
jun.-2006
116 mens.
Usuario Habitual
08/07/2006 20:47
Sarucha... lo único que te queda es ceder o vender tu parte de la vivienda donde viven tus padres y poder demostrar así que no eres propietaria de vivienda, ya que, como bien sabes, es requisito indispensable no tener en propiedad ninguna vivienda para poder accede a VPP.

Espero haberte ayudado,

Un saludo
nov.-2008
1 mens.
Usuario Circunstancial
05/11/2008 16:11
Hola muchas gracias por toda esta infomración. Soy cooperativista de una vpo, y tras la ultima asamblea celebrada el 3 de noviembre 08, nos informa la gestora que tenemos que quedarnos con los garajes no vinculados si no se adjudicaran de aquí a la firma de escritura (enero 09). Esto supone un desembolso elevado como provision hasta futura venta.Que junto con los gastos adicionales originados tras la obra, IVA y cuota última, me preocupa que en enero los socios no tengan ese dinero disponible ya que los bancos hoy en día no conceden muchos préstamos. ¿Existe la posibilidad de retrasar ese pago de garajes?, es que la gestora sólo nos propone pagarlos antes de escriturar. Muchas gracias, mi correo es gema_palazon@hotmail.com
nov.-2008
3 mens.
Usuario Circunstancial
10/11/2008 13:16
lapala dijo:

Hola muchas gracias por toda esta infomración. Soy cooperativista de una vpo, y tras la ultima asamblea celebrada el 3 de noviembre 08, nos informa la gestora que tenemos que quedarnos con los garajes no vinculados si no se adjudicaran de aquí a la firma de escritura (enero 09). Esto supone un desembolso elevado como provision hasta futura venta.Que junto con los gastos adicionales originados tras la obra, IVA y cuota última, me preocupa que en enero los socios no tengan ese dinero disponible ya que los bancos hoy en día no conceden muchos préstamos. ¿Existe la posibilidad de retrasar ese pago de garajes?, es que la gestora sólo nos propone pagarlos antes de escriturar. Muchas gracias, mi correo es < a href=mailto:gema_palazon@hotmail.com gema_palazon@hotmail.com<>>gema_palazon@hotmail.com< /a >


Me interesa mucho este tema porque creo que somos vecinos jejeje

A ver si me activan la promoción que la he creado para poder hablar de este tema, a ver si encontramnos una solución...
sep.-2008
807 mens.
Administrador
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