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¿Que es una Cooperativa?. Explicacion para evitar decepciones a principiantes aventureros

Actualizado 13/09/2017
6488 lecturas acumuladas
48  mensajes1234Siguiente >
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Fecha
jul.-2006
1857 mens.
Usuario Asiduo
18/10/2016 17:16

¿Qué es una cooperativa de viviendas?.

Si buscamos en la red ¿que es una cooperativa de viviendas? encontramos algo así:

“Una cooperativa de viviendas es una entidad sin ánimo de lucro, formada por un grupo de personas que comparten básicamente la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella en las mejores condiciones de calidad y coste posible, por lo que las viviendas se adquieren a un precio menor que el que permite otro tipo de promoción. Es la propia cooperativa la que promociona las viviendas para adjudicárselas a sus socios a riguroso precio de coste, eliminando el beneficio del promotor como parte del precio de la vivienda. El socio de una cooperativa es a la vez promotor de la sociedad y adjudicatario de la vivienda.”

 

Y esto es cierto. Es un grupo de personas que se unen para auto gestionarte (en teoría) y unidos conseguir construirse una viviendaa a precio de coste, sin que un promotor saque beneficios con lo que se consigue un precio mucho más económico que si se comprara a un promotor.

¿Cómo funcionaría una cooperativa REAL y legal?

Un grupo de gente, se une y crea una cooperativa, convirtiéndose en socio de pleno derecho, estos socios aportan dinero con el que poder sufragar los gastos necesarios para llevar a término la construcción de la vivienda.

El proceso:

Pongamos que un grupo de trabajadores de una empresa grande (por poner un ejempo, puede ser un grupo cualquiera conformado, sea empresa, amigos, familiares, socios, equipo de futbol, etc...) publicita la posibilidad de crear una cooperativa para que los trabajadores consigan una vivienda barata, lo anuncian por la empresa, y la gente se une y comienza a aportar dinero.

De comienzo, buscan un terreno, y lo apalabran con el comprador, y dependiendo de número de socios que haya, pues habrá que esperar un tiempo para poder tener un número de socios suficientes que aporten dinero para poder comprar el terreno mediante una hipoteca del suelo.

 

Como los que componen dicha cooperativa carecen del conocimiento y la experiencia necesaria para auto gestionar es necesario buscar un gestor que se encargue del papeleo y temas legales, con lo que es necesario destinar parte de lo que se paga mes a mes a pagar un gestor que lleve el piloto automático. Esta gestora suele cobrar un % de lo que cueste finalmente la vivienda, pero hay que empezar a pagarle desde el minuto 1 que entra.

Todos los socios se reúne y del total de socios se presentan varios para ocupar puestos el consejo rector, que se encargara de trabajar mano a mano con la gestora y serán los que en nombre de los socios les darán las directrices a seguir a la gestora para que lo ejecuten en su nombre

Bien, ya tenemos representantes de los socios y quien gestiones licencias, compraventas, proveedores , etc., ahora ya podemos comprar los terrenos. El gestor dirigido siempre por el consejo rector negocia con los bancos el crédito hipotecario por el suelo a comprar, y una vez conseguido se compra el suelo a nombre de la cooperativa.

Un pasito a delante, ya tenemos suelo hipotecado, que con lo que cada mes aportan los socios irán pagando la hipoteca del mismo, ademas del resto de gastos que se generan (licencias, gestora, arquitecto).

 

Ahora toca, conociendo medidas de terreno, buscar un arquitecto que se encargue de realizar los planos de las futuras viviendas, con lo cual, la gestora junto al consejo rector buscar en el mercado las ofertas de arquitectos más convenientes a las necesidades de los socios, comparan precios, diseños, tiempos de entrega, etc., etc. Se elige un arquitecto y realiza el proyecto que se le ha encargado.

¡¡Tenemos planos!! Con estos planos comenzamos a buscar constructor que se encargue de levantar las casas. Más de lo mismo, se piden presupuesto a las constructoras que se desee y con el presupuesto y calidades que más convenzan a los socios, se vota y se elige constructor al gusto de todos los socios con un presupuesto económico de lo que se estima que costara levantar las casas con unas calidades acordadas (ladrillos, cemento, suelos, cables, grifos…).

Elegido constructor, para poder pagar la construcción se ha de solicitar un crédito al promotor, con el que se sufragara los gastos de la constructora (compra de materiales, maquinaria, personal, licencias, etc., etc.).

Igual que se negoció con los bancos el crédito para la compra de suelo, ahora la gestora supervisado siempre con el consejo rector han de negociar el crédito al promotor con el banco, el banco estudiara la petición de este crédito y si ve que es viable la cooperativa, fuerte y que llegara a término, prestara el dinero para la construcción.

 

Ya tenemos terreno, planos, y constructora y crédito al promotor. Es el momento de solicitar la licencia de obras al ayuntamiento para que revise toda la documentación que ha generado la gestora en forma de licencias, y los planos técnicos del arquitecto para que nos dé permiso para meter máquinas y arrancar.

Tras un tiempo de estudio de documentación por parte de ayuntamiento se concede la licencia y la constructora comienza las obras dando un tiempo de construcción que ronda los 24 meses.

Pasados los 24 meses, las casas terminadas tienen que pasar las revisiones de rigor para conseguir las licencias de primera ocupación, y si el terreno esta recepcionado por parte del ayuntamiento después de haber pagado todo lo que se tiene que pagar por la junta de compensación, se conceden las licencias y se entregan las casas, momento en el que se escrituran y se hace la hipoteca de la casa, con lo que cada socio recibe individualmente el crédito hipotecario por su casa con el cual se puede cancelar el crédito al promotor, y el crédito del terreno.

YA tenemos casa, la gestora ha cobrado su % final, el banco ha cobrado por el crédito de los terrenos y por el crédito al promotor que concedido, y todos felices con sus casas y con una hipoteca a X años con el banco, se procede a la disolución de la cooperativa porque no ha habido bajas y todas las casas se han vendido sin problemas con lo que cada socio ha aportado lo que le correspondía y está todo cubierto.

FIN.

 

 

 

 

Esta sería la historia más o menos, si todo fuera rodado, legal y no estuviéramos en el país de la pandereta, pero lamentablemente, el concepto cooperativa actual no es el mismo y pasa por lo siguiente en el 90% de los casos:

 

 

Una gestora/promotora decide generarse trabajo por unos cuantos años y pingües beneficios mensuales, por lo que como tienen terrenos en propiedad comprados años tras en desarrollos en crecimiento y conocimientos de cómo funciona el mundo inmobiliario, decide crear una cooperativa ( o si no tiene los terrenos conoce a alguien con quien ya ha negociado comprarle los terenos).

Para ello se apuntan ellos mismos (la gestora), familiares, o conocidos a la cooperativa como socios aportando unas cantidades, ya que necesitan gente para que los que vengan interesados por la fabulosa oferta, vean que hay gente interesada en el mismo proyecto que ellos y eso les de seguridad a los nuevos interesados para integrar dicha cooperativa.

Se publicita en los medios viviendas baratas de próxima construcción, con precios muy competitivos, en régimen de cooperativa, con lo que mucha gente que ve los anuncios deciden apuntarse al corro de casa barata y se hacen socios, comenzando a aportar dinero.

 

Como toda cooperativa hay que designar un consejo rector, este consejo, en el inicio  normalmente suele estar formado por los socios fundadores, que suelen estar totalmente condicionados por la gestora, y dirigen y orientan las decisiones y votaciones para llevar al resto de socios a que voten lo que la gestora considera oportuno. Por ejemplo, compra-venta de terrenos, gestión del capital de la cooperativa, elección de arquitecto y constructora, calidades…. Lo que vienen a ser marionetas de la gestora

 

Cuando el número de socios llega a completarse o está a punto de hacerlo porque la demanda de plazas es alta, la mayoria de los socios fundadores de la cooperativa (pertenecientes a la gestora), abandonan la misma, recuperando sus inversiones iniciales, que recuperan con las aportaciones de los socios que entran en su lugar, aunque a veces suelen dejar a algún peón que sea el que dirija al consejo rector y tenga mano para poder tener bajo control la cooperativa.

Dicho todo esto, hay que dejar claro, que la gestora debería ser elegida por los socios, y como servicio que presta se podría prescindir de sus servicios en cualquier momento y cambiarla por otra del agrado de los socios, pero lo normal es que esta gestora haga firmar al consejo rector que controla un contrato por el cual si les dan la patada antes de terminar todo, que se lleven un buen cachazo de bizcocho, con lo que se blindan para que no los puedan cambiar.

 

Conformada la cooperativa con un suficiente de socios y con capital creciente ahora ya pueden hacer y deshacer a su antojo, jugando a las promotoras encuviertas, ganando un buen dinerito por la gestión, sin jugarse un duro, de esta manera sin invertir nada, tienen una ganancia brutal, y si algo se tuerce la gestora con retirarse y cobrar su parte como proveedor tiene de sobra, dejando el problema a los socios que son los que responden por todo.

Lo más común es elegir un arquitecto que la gestora como experta en estos temas recomiende, así como la constructora, con quien ya ha pactado anteriormente (si no es que eran socios desde un comienzo), con lo cual, los terrenos que son suyos (o negociados), los vende al precio que quiere, impone arquitecto y constructora, y todo queda en familia (es un decir), pero los socios votaran lo que la gestora proponga si o si porque el consejo elegirá bien y todos confian en su consejo rector (consejos rectores que por cierto, por estatutos suele tener un buen sueldo asignado, con lo cual por ser consejo rector se pagan gran parte de la casa o ganan un buen dinerito al mes con las aportaciones de los socios…)

 

Llegados a este punto es cuando suele surgir las sorpresas: que si el vendedor del terreno pide más pasta o perdemos el terreno, que si el arquitecto ha detectado que tiene que hacer otro proyecto y subirá, que si la constructora a la hora de hacer el estudio del suelo no vio que tenía que hacer mayor cimentación y ahora  tiene que reevaluado el riesgo y te pide X miles más por casa para poder terminar, o no se termina…

Tienen la sartén por el mango, y el detonante para que la gente no se raje es: si se da mucha gente de baja, no podremos seguís haciendo pago de los gastos de los créditos al banco, y el banco se queda con todo, perdiendo todo lo invertido, y posiblemente, teniendo que afrontar la deuda con más capital de los socios para pagar toda la deuda que hay en ese momento, así que de esta manera, se meten derramas y se asumen como normales al precio, haciendo que el precio que se anunciaba en un principio, no se parezca en nada al final, y el precio crece y crece con el temor de que si te retiras del juego, todo se va al carajo y te arruinas.

 

Y aquí, ¿la gestora pierde algo? Ni un céntimo, al contrario, si la cosa se hunde ellos reclaman su contrato y si se retiran tendréis que indemnizarles, RIESGO ZERO.

 

Si se da el caso de que se asuman los imprevistos que surjan que incrementan el precio, se tiene que tener en cuenta si los terrenos están ya recepcionados por el ayuntamiento, y si se ha pagado todo lo que se tenía que pagar para conseguir este hito, pero puede darse el caso, de que se haya realizado una simultaneidad de las obras de construcción de las viviendas y que la Junta de Compensación se haya comprometido a tener urbanizado todo en X años y eso no se haya cumplido porque el resto de propietarios del suelo no hayan pagado su parte para poder terminarlo (sobre todo si hay socios que sean propietarios de más del 50% de los terrenos y no tengan capital para terminar todas las obras de urbanización que den paso al 100% de la recepción del barrio por parte del ayuntamiento y se puedan entregar las viviendas construidas).

 

Un arma que utilizan mucho para captar es: “si en un momento dado te quieres ir de la cooperativa, te vas y recuperas tu dinero”.

Lo que no dicen es que si te vas, y no hay nadie que entre a ocupar tu puesto aportando todo el dinero que lleves invertido (en 5 años tal vez 40.000 € o más), puedes tardar más de 5 años en recuperarlo (si lo recuperas), porque todo el dinero que metes mes a mes, no va a una cuenta de banco a sumarse, está invertido en pagar créditos a bancos para pagar licencias, suelo, arquitectos, constructoras, y sobre todo Gestora. De modo que no hay dinero físico como tal para devolver a no ser que alguien lo aporte como nueva incorporación.

Como consejo, antes de meter un duro en una cooperativa contratar un seguro por las cantidades aportadas, de este modo al menos estaréis cubiertos si se tuercen las cosas como para que vuestro capital esté en riesgo.

 

Con este ejemplo quiero dejar claro lo que son hoy las cooperativas de viviendas, que a no ser que se trate de colectivos con fuerza que se unan, cuando son las gestoras las que las crean dan un poco de miedito, porque ellos no se pringan nada y todo el riesgo lo sufren los socios que componen la cooperativa.

oct.-2016
173 mens.
Usuario Habitual
18/10/2016 18:36
Muy bien explicado, a mi me queda una duda, cuando hablamos de seguro de impago, un aval bancario seria lo mismo? Te cubriria en caso de que no saliera adelante? Un saludo
jul.-2006
1857 mens.
Usuario Asiduo
18/10/2016 23:16

anaeduerik dijo:
Muy bien explicado, a mi me queda una duda, cuando hablamos de seguro de impago, un aval bancario seria lo mismo? Te cubriria en caso de que no saliera adelante? Un saludo

Aval bancario no, eso solo viene a decir que pagaste una cantidad pero no te aseguran nada.

Siempre se ha de contratar un seguro que cubra todas las cantidades entregadas y que "supervisara" el uso que se daa ese dinero para que no se destine a nada que no sea la construcción de la vivienda.

 

Sin ese seguro muchos habríamos perdido cerca de 100.000 € que invertimos y gracias a el tras año y Pico de puja reclamando el seguro contratado se esta comenzando a recuperar ese dinero de hace 14 años

Sin seguro, como sin condón...decir que no.

 

oct.-2016
173 mens.
Usuario Habitual
19/10/2016 11:20
Buenas, he hablado con un abogado y me informa que con el aval bancario tambíen están cubiertas las cantidades aportadas.
No se si esque sobre las cooperativas los avales tienen esa función o que, también buscando por Internet pone que o aval bancario o seguro. Vamos que una o otra cosa.
También la directora del banco me confirma que con el aval están cubiertas las cantidades aportadas.
jul.-2006
1857 mens.
Usuario Asiduo
19/10/2016 15:46

anaeduerik dijo:
Buenas, he hablado con un abogado y me informa que con el aval bancario tambíen están cubiertas las cantidades aportadas.
No se si esque sobre las cooperativas los avales tienen esa función o que, también buscando por Internet pone que o aval bancario o seguro. Vamos que una o otra cosa.
También la directora del banco me confirma que con el aval están cubiertas las cantidades aportadas.

Yo solo te digo una cosa:

Si con un seguro que dice que asegura toda cantidad aportada y que controla a que va destinado el dinero, esta costando varios años recuperar lo aportado, no quiero ni pensar lo que puede costar con un aval bancario…. Lo mismo el bisnieto del abogado que lleve la reclamacion ve que devuelven algo.

Hay compañeros que aun con seguro les ha costado unos cuantos años (4 o 5 años) incluso con sentencias ya ganadas por otras cooeprativas con el mismo problema les ha costado dios y ayuda, asi que todo lo que tengas, es poco, aval, seguro, y un rosario para rezar que el juez tenga en buen dia.

 

jul.-2006
1857 mens.
Usuario Asiduo
31/10/2016 09:33

Os paso el enlace de la Guia del cooperativista para que tengais datos de la comunidad de Madrid muy practica.

http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=CM_InfPractica_FA&cid=1114177647538&pagename=ComunidadMadrid%2FEstructura&pv=1114177648186

Aqui se ven las obligaciones y derechos de los socios.

 

sep.-2016
3 mens.
Usuario Circunstancial
03/11/2016 09:37
Yo saco otra conclusión:

Aunque en este país tengamos tendencia a la corrupción, ni todos los políticos son corruptos, ni todas las cooperativas ni promotoras tampoco y solo tenemos que tratar de distinguir por los hechos quienes son o tienen tendencia a ello.

A mi me ha aparecido un análisis muy bueno y util para tratar de no caer en las trampas de estafadores o lazarillos.

Mi conclusión es que si se elige a una Promotora conocida, que se investigue un poco los problemas que ha habido y si se han podido resolver sin mayores dificultades. Lo mismo vale para las cooperativas que tienen una organización potente detrás.

Lo que no haría es compraserla a un pequeño promotor desconocido y, menos aún, a una gestora que promueva la formación de una cooperativa.

¡Muchas gracias gumyneitor por este trabajo!

Quizás podrias hacer otro que esté relacionados con el resto de promotores (Grandes promotoras, Organizaciones...)
jul.-2006
1857 mens.
Usuario Asiduo
07/11/2016 16:22

leafaR dijo:
Yo saco otra conclusión:

Aunque en este país tengamos tendencia a la corrupción, ni todos los políticos son corruptos, ni todas las cooperativas ni promotoras tampoco y solo tenemos que tratar de distinguir por los hechos quienes son o tienen tendencia a ello.

A mi me ha aparecido un análisis muy bueno y util para tratar de no caer en las trampas de estafadores o lazarillos.

Mi conclusión es que si se elige a una Promotora conocida, que se investigue un poco los problemas que ha habido y si se han podido resolver sin mayores dificultades. Lo mismo vale para las cooperativas que tienen una organización potente detrás.

Lo que no haría es compraserla a un pequeño promotor desconocido y, menos aún, a una gestora que promueva la formación de una cooperativa.

¡Muchas gracias gumyneitor por este trabajo!

Quizás podrias hacer otro que esté relacionados con el resto de promotores (Grandes promotoras, Organizaciones...)

LeafaR.

El problema aqui, es que todas las cooperativas que se crean actualemente, (salvo las que salen de grandes colectivos) estan impulsadas desde a tras por gestoras-promotoras que quieren hacer negocio, y esto va en contra de lo que es el cooperativismo, porque ahi va por delente su animo de lucro, en lugar de conseguir lo mejor para los socios, que es lo que tendria que ser.

Muchas de estas gestoras no llegan ni a pequeño promotor, porque por lo menos el pequeño promotor arriesga su capital, aqui arriesgan el capital de los socios y ellos estan siempre limpios.

Una promotora, aunque sea mas caro, siempre estan jugandose los cartos los promotores (ahi esta su negocio), en contra posicion de las gestoras que es riesgo Zero.

Promotoras las hay mejores y peores, pero cooperativas solo pueden estar bien gestionadas, y mal getionadas, y por desgracia salen como setas con el anzuelo de precios por los suelos, aunque despues no se cumplan ellos ya ganan.

 

sep.-2016
3 mens.
Usuario Circunstancial
13/11/2016 00:54
Totalmente de acuerdo con lo que indicas y por eso me ha parecido tan bueno tu trabajo.

Yo entiendo que grandes promotoras como Priconsa y no sé qué más tienen mucho que perder cuando algo sale mal y trasciende a la opinión pública. Lo mismo ocurre con la Gestoras de los grandes colectivos como son los sindicatos.

Sin embargo, y como bien dices, hay numerosas Gestoras que estan promoviendo estas viviendas y que son a las que me refiero que nunca confiaría un Euro.

Aunque quizás menos representados en este proyecto, los pequeños constructores tampoco tienen mucho que perder porque en España compramos las viviendas sobre planos y ya empezamos a soltar la pasta cuando aún ni se ha comenzado a construir por lo que los únicos que arriesgan somos los ciudadanos ya que si surgen fallos posteriores, éstos constructores desaparacen, se cambian de nombre y a por los siguientes, cosa que es más difícil que ocurra con las grandes constructoras que tratan de decuidar más su nombre y reputación.
jul.-2006
1857 mens.
Usuario Asiduo
07/12/2016 10:45

Efectivamente, aqui hemos cogido la fea mania de soltar pasta antes de que arranque nada, asi que lo que arriesga el   es minimo, pero por lo menos es la cabeza visible a quien reclamar, y no el reclamarte a ti mismo por todo lo que salga mal (que es lo que ocurre en una cooperativa).

Con pequeños constructores yo tampoco me la jugabam es otra trampa mortal.

 

oct.-2016
15 mens.
Usuario Circunstancial
07/12/2016 12:17

Buenos días,

En referencia a las cooperativas, es cierto que muchas piden el dinero antes de la construcción, pero en la cooperativa en la que yo estoy apuntada que es TOP GESTION para las viviendas residencial Atalaya, únicamente nos han pedido una reserva de solo 500€ reembolsables en el caso de cancelación y hasta que no comiencen a construir no firmamos contrato ni comenzamos a pagar. 

 

nov.-2016
14 mens.
Usuario Circunstancial
07/12/2016 13:38

MariGus dijo:

Buenos días,

En referencia a las cooperativas, es cierto que muchas piden el dinero antes de la construcción, pero en la cooperativa en la que yo estoy apuntada que es TOP GESTION para las viviendas residencial Atalaya, únicamente nos han pedido una reserva de solo 500€ reembolsables en el caso de cancelación y hasta que no comiencen a construir no firmamos contrato ni comenzamos a pagar. 

 

Con las cooperativas las obras puede que empiecen, pero no cuadrara el precio y al final se dispara. 

jul.-2006
1857 mens.
Usuario Asiduo
07/12/2016 14:10

MariGus dijo:

Buenos días,

En referencia a las cooperativas, es cierto que muchas piden el dinero antes de la construcción, pero en la cooperativa en la que yo estoy apuntada que es TOP GESTION para las viviendas residencial Atalaya, únicamente nos han pedido una reserva de solo 500€ reembolsables en el caso de cancelación y hasta que no comiencen a construir no firmamos contrato ni comenzamos a pagar. 

 

 

De primeras para conseguir gente se entra con una cantidad simbolica (500-1000 €), pero una vez que se consolide y se comience a mover todo para comprar terrenos, licencias, etc, etc, hay que empezar a soltar pasta porque sin dinero no se contruye, y aqui todo, hasta el ultimo centimo, tiene que ser capital de los socios, nadie mas va a aportar nada, la teoria es contruis vosotros, para vosotros.

Al principio si que es muy facil recuperar las cantidades, sobre todo si son pocas, pero con el tiempo todo el dinero que se mete, se invierte y no se hace liquido tan facilmente para poder devolver.

Cuidado con lo que os venden las gestoras para que entreis, que lo pintan todo muy , pero que muy bonito, pero despues empiezan las oscuridades y nervios.

 

Saludos.

 

nov.-2016
19 mens.
Usuario Circunstancial
07/12/2016 15:22

MariGus dijo:

Buenos días,

En referencia a las cooperativas, es cierto que muchas piden el dinero antes de la construcción, pero en la cooperativa en la que yo estoy apuntada que es TOP GESTION para las viviendas residencial Atalaya, únicamente nos han pedido una reserva de solo 500€ reembolsables en el caso de cancelación y hasta que no comiencen a construir no firmamos contrato ni comenzamos a pagar. 

 

 

No sé qué es peor que os pidan o que no. 500 euros entre 200 vecinos son 100.000 euros, por poner un ejemplo. 100.000 euros no dan para arrancar construcción de ningún tipo. Tan sospechoso es que pidan mucho como que pidan poco, yo casi me atrevería a decir que es más sospechoso que os vendan que con 500 euros por vecino empiezan a construir antes de pedir más, porque eso sí que sí, es imposible. Y con 100.000 uno se va “corriendo” la mar de agusto.

Por cierto, un contrato es una atadura pero también te da unos derechos no sólo obligaciones. Dar dinero sin tener un contrato que comprometa a ambas partes para mí es una temeridad. Por poco dinero que se aporte.

 


Editado por jyjurban 07/12/2016 15:25
oct.-2016
173 mens.
Usuario Habitual
07/12/2016 16:35
Buenas, sobre esa cooperativa en concreto se sabe que tienen la licencia de obra solicitada, son 88 viviendas por lo que con 500€ no da ni para pipas. Ese dinero lo habrán usado para solicitar la licencia, eso de que no vayan a poner dinero sin empezar a construir creo que es un error, porque en cooperativa el q pone el dinero son los socios, más bien están esperando a tener la licencia concedida para poder hacer contrato y solicitar dinero para poder empezar.
Ahora sobre otra duda que tengo, las promotoras también piden dinero para reservas, se supone que una promotora no se mueve con el dinero de la gente de primeras, entonces es correcto que también pidan dinero de reserva? Gracias.
sep.-2008
809 mens.
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